Čitatelj pita: "Imam osobnu rezidenciju, vrijedi više od preostale glavnice na hipoteku, a moj je vjerovnik spreman dopustiti da se refinanciram više od stanja postojeće hipoteke. Znam da porezna pravila dopuštaju da odbijem plaćanje kamata kada refinanciranje hipoteke sve dok je za isti iznos kao i postojeći saldo. Ali kako su porezni odbitci ograničeni za refinanciranje hipoteke? "
Odgovor: Julian Block , odvjetnik
Kada kamatne stope padaju, milijuni kućanstava, baš kao i ti, stadoše lenders da refinancu svoje hipoteke. Prije skakanja u refinanciranje hipoteke , pametno se upoznajte s lukavim poreznim pravilima o tome što je ili ne može se odbiti za plaćanje kamata. Evo nekoliko podsjetnika o tome kako pravila funkcioniraju za refinanciranje hipoteke:
Pravila za refinanciranje hipoteke za smanjenje poreza
Bez obzira na to da li zajmoprimci imaju pravo oduzimanja kamata na višak iznosa ovisi o tome kako koriste sredstva od refinanciranja hipoteke i iznos sredstava. Kada zajmoprimci koriste iznos koji premašuje postojeću hipoteku za kupnju, izgradnju ili znatno poboljšanje glavnih rezidencija, što znači stanovi tijekom cijele godine ili druge kuće kao što su odmorišta za odmor, njihova plaćanja kamata podliježu pravilima za zajmove za stjecanje doma. Ta pravila omogućuju da oduzmu cjelokupni iznos sve dok višak i svi ostali zajmovi za stjecanje doma ne prelaze 1.000.000 dolara, pa se na bračne parove podnose zasebni prinosi na 500.000 dolara.
Kada zajmoprimci koriste višak u bilo koje druge svrhe, drugi skup pravila zabranjuje odbitke za plaćanja kamata na "potrošačke zajmove". Ova široka kategorija uključuje bonove kreditne kartice, auto kredite, medicinske troškove i ostale osobne dugove kao što su kašnjeni federalni i državni porezi na dohodak. Postoji, ipak, ograničena iznimka za kamate na studentske zajmove, jedan od onih "prekomorskih" razlika za stjecanje prilagođenog bruto dohotka, iznos na posljednjem retku prve stranice obrasca 1040.
Iznimke od pravila za odbijanje poreza na hipoteke
No, većina zajmoprimaca može izbjegavati ta ograničenja na odbitke za potrošačke interese, zahvaljujući pravilima za zajmove za home equity . Ta pravila dopuštaju da oduzmu cijeli interes sve dok iznos koji premašuje postojeću hipoteku plus sve ostale zajmove za home kapital ne prelazi 100.000 dolara, pa se sprema na 50.000 dolara za bračne parove koji podnose zasebne prinose. Nije bitno kako dužnici koriste sredstva.
Kada su njihovi refinancirani krediti dijelom zajmovi za stjecanje kućanstava, a dijelom i zajmovi za stambenu štedionicu, postoji ukupna granica od 1,100,000 dolara, duga u iznosu od 1 000 000 dolara za home kupnju i duga od 100.000 dolara za dom, s padom na 550.000 dolara za odvojeno podnošenje bračnih parova.
Kada zajmovi premašuju gornju granicu od 1.000.000 dolara za zajmove za stjecanje domaće kuće i 100.000 dolara za stambene kredite, višak se općenito kategorizira kao neosjetljiv osobni interes. Opća zabrana podložna je izuzecima za zajmove koji se koriste u poslovne ili investicijske svrhe.
Refinanciranje hipotekarnih poreznih olakšica za porezne obveznike koji podliježu AMT-u
Još jedno ograničenje odnosi se na stalno rastući broj zajmoprimaca opterećenih AMT-om (alternativni minimalni porez).
AMT dopušta odbitke za plaćanje kamata na zajmove za stjecanje kućanstava do 1.000.000 USD. No pravila AMT-a odbacuju bilo kakve odbitke za kamate na stambene kredite za prvu ili drugu kuću, osim ako se sredstva zajma ne koriste za kupnju, izgradnju ili znatno poboljšanje stanova; jedan od razloga zašto reklame za home equity kredite često finesse problematično pitanje porezne olakšice.
Julian Block je porezni odvjetnik u Larchmontu, NY.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.