Možete koristiti REITs za ulaganje u komercijalne nekretnine
- Trgovina na malo uključuje zatvorene trgovačke centre, trgovačke centre na otvorenom i trgovce velikih kutija. Također uključuje trgovine i restorane. Vrijednost je oko 2,1 trilijuna dolara ili 36% od ukupne vrijednosti komercijalnih nekretnina. Sastoji se od najmanje 9,5 milijardi četvornih metara prostora trgovačkog centra.
- Hoteli uključuju motele, luksuzne skijališta i poslovne hotele. Ova kategorija ne uključuje kuće koje iznajmljuju sobe putem Airbnb-a. Postoji otprilike 4,4 milijuna hotelskih soba vrijednih 1,92 trilijuna dolara.
- Uredske zgrade uključuju sve od nebodera Manhattana do vašeg odvjetničkog ureda. Postoji oko 4 milijarde četvornih metara poslovnog prostora, vrijedan oko 1,7 bilijuna dolara ili 29 posto od ukupnog broja.
- Apartmanske zgrade su komercijalne nekretnine. Tvrtke ih posjeduju samo za profit. Zato kuće koje iznajmljuju vlasnici su stambeni, ne komercijalni. Neki izvještaji uključuju podatke o stambenim zgradama u statistici za stambene nekretnine umjesto komercijalnih nekretnina. Ima oko 33 milijuna četvornih metara prostora iznajmljivanja stanova, vrijedan oko $ 1.44 trilijuna.
- Industrijska se imovina koristi za proizvodnju, distribuciju ili skladištenje proizvoda. To se ne smatra uvijek komercijalnim, posebice u planovima korištenja zemljišta i zoniranju. Ima 13 milijardi četvornih metara industrijske imovine vrijedne oko 240 milijardi dolara.
Ostale poslovne kategorije nekretnina znatno su manje. To uključuje neke neprofitne organizacije, kao što su bolnice i škole. Oslobođena zemlja je komercijalna nekretnina ako će biti iznajmljena, a ne prodana.
Kako komercijalna nekretnina utječe na gospodarstvo
Kao sastavni dio bruto domaćeg proizvoda, komercijalna nekretnina pridonosi 3 posto ukupnoj gospodarskoj proizvodnji SAD-a.
Godine 2017. bilo je 472 milijarde dolara vrijednih komercijalnih nekretnina. Rekordni rekord iznosi 586,3 milijarde dolara u 2008. godini. Niskom je iznosila 376,3 milijarde dolara u 2010. godini, što predstavlja pad od 4,1 posto na 2,6 posto BDP-a.
Zašto je trebalo više godina izgradnje komercijalnih nekretnina od vrha od stambenog mjehura ? Komercijalna izgradnja nekretnina traje dulje od stambene izgradnje nekretnina. Graditelji najprije moraju osigurati dovoljno domova i kupaca kako bi podržali novi razvoj. Potrebno je vrijeme za prikupljanje novca od investitora. Potrebno je nekoliko godina za izgradnju trgovačkih centara, ureda i škola. Potrebno je još više vremena za iznajmljivanje novih zgrada. Kada se stambeno tržište srušilo 2006. godine, projekti komercijalnih nekretnina već su bili u tijeku.
Obično možete predvidjeti što će se dogoditi u komercijalnim nekretninama slijedeći uspone i padove stambenog tržišta. Kao pokazatelj zaostajanja , statistika komercijalnih nekretnina prati stambene trendove za godinu ili dvije. Ne pokazuju znakove recesije . Udarili su se nizak nakon stambenih nekretnina.
Kako ulagati u komercijalne nekretnine
Investicijska zaklada za nekretnine je javna tvrtka koja razvija i posjeduje komercijalne nekretnine.
Kupnja udjela u REIT je najlakši način da pojedini investitor dobije od komercijalnih nekretnina. Možete kupiti i prodavati dionice REIT-ova baš poput dionica , obveznica ili bilo koje druge vrste sigurnosti . Oni distribuiraju oporezive zarade ulagačima, slično kao i dividende dionica. REIT-ovi ograničavaju vaš rizik dopuštajući vam da posjedujete imovinu bez iznošenja hipoteke. Budući da stručnjaci upravljaju svojstvima, možete uštedjeti vrijeme i novac.
Za razliku od ostalih javnih poduzeća, REIT-ovi moraju distribuirati najmanje 90 posto njihove oporezive zarade dioničarima. Time se štedi trošak poslovnog poreza koji plaća dioničar po stopi poreza na kapitalnu dobit .
Izvješće za prognozu za 2015. koju je provela Nacionalna udruga Realtors, "Skaliranje novih visina", otkrila je utjecaj REITS-a. Navodi da REIT posjeduje 34 posto kapitala na tržištu komercijalnih nekretnina.
To je drugi po veličini izvor vlasništva. Najveći je privatni kapital koji posjeduje 43,7 posto.
Pro i kontra od REITs
Budući da su vrijednosti komercijalnih nekretnina pokazatelj zaostajanja , cijene REIT-a ne rastu i pada s burzom. To ih čini dobrim dodatkom raznovrsnom portfelju. REITs dijele prednost obveznicama i dionicama koje proizvode dividendu jer pružaju neprekidan tok prihoda. Poput svih vrijednosnih papira, oni su regulirani i lako se mogu kupiti i prodati.
Imajte na umu da vrijednost REIT-a odražava više od samo osnovne nekretnine. Na to utječe i potražnja za REIT-om kao investicijom. Natječu se s dionicama i obveznicama za investitore. Dakle, čak i ako se povećava vrijednost nekretnine u vlasništvu REIT-a, cijena dionica mogla bi pasti na pad tržišta dionica.
Kada kupiti i prodati REITs
Prilikom ulaganja u REITs, budite sigurni da ste svjesni poslovnog ciklusa i njegovog utjecaja na komercijalne nekretnine. Tijekom bujanja, komercijalna nekretnina mogla bi doživjeti mjehur za imovinu nakon smanjenja stambenih nekretnina. Tijekom recesije, komercijalna nekretnina pogodila je nisku nakon stambenih nekretnina.
REITS Versus nekretnine ETFs
Sredstva kojima se trguje na tržištu nekretnina prate cijene dionica REIT-a. Investitori su privučeni ETF-ima jer imaju vrlo niske naknade. Ali oni su još jedan korak uklonjen iz vrijednosti temeljne nekretnine. Kao rezultat toga, oni su više osjetljivi na burzu tržišta bikova i medvjeda .
Komercijalna nekretnina tijekom financijske krize
Posudba komercijalnih nekretnina oporavila se od financijske krize 2008. godine . Na dan 30. lipnja 2014. nacionalne banke od kojih je 6.680 osigurano od strane Federalnog društva za osiguranje depozita osigurale su 1.63 trilijuna dolara u komercijalnim zajmovima. To je bio 2 posto veći od vrha 1,6 bilijuna dolara u ožujku 2007.
Komercijalna nekretnina signalizirala je pad tri godine nakon što su počele padati stambene cijene. Do prosinca 2008. komercijalni programeri suočili su se s kreditnim zadacima od 160 milijardi do 400 milijardi dolara. Ustupili su se kako bi pronašli banke kako bi ih refinancirali. Većina tih kredita imala je samo 20-30 posto kapitala. Banke sada zahtijevaju 40-50 posto kapitala.
Za razliku od hipotekarnih kredita, krediti za trgovačke centre i uredske zgrade imaju velike isplate na kraju razdoblja. Umjesto da otplati zajam, programeri refinancirati. Ako financiranje nije dostupno, banke moraju isključiti.
Očekivalo se da će se zajmovi izgubiti u iznosu od 30 milijardi dolara i potkopati manje banke u zajednici. Oni nisu bili tako teško pogođeni potresom subprime hipoteka kao velike banke. No, uložili su više u lokalne trgovačke centre, apartmanske komplekse i hotele. Mnogi su se bojao kako bi se u malim bankama moglo dogoditi da je prije 20 godina bilo loše kao i kriza štednje i kredita .
Oko 300 milijardi dolara kratkoročnih komercijalnih kredita dospjelo je u 2008. godini, prema okruglom stolu za nekretnine. Mnogi od tih zajmova mogli su ići loše ako nisu bili refinancirani.
Do listopada 2009., Federalna rezerva izvijestila je da su banke samo izdvojile 0,38 dolara za svaki dolar gubitaka. To je samo 45 posto od 3,4 bilijuna dolara duga. Trgovački centri, uredske zgrade i hoteli bankrotiraju zbog visokih slobodnih radnih mjesta. Čak je i predsjednik Obama bio obaviješten o potencijalnoj krizi njegovog gospodarskog tima.
Vrijednost komercijalnih nekretnina pala je između 40 i 50 posto u razdoblju od 2008. do 2009. godine. Vlasnici gospodarstvenika pronadeni su kako bi pronašli gotovinu za isplatu. Mnogi su stanari ili nestali iz poslovanja ili su pregovarali o nižim plaćanjima. Vlasnici su pokušali podići novac prodajom dionica novih dionica. Koristili su sredstva kako bi podržali plaćanja postojećih nekretnina. Kao rezultat toga, oni nisu mogli povećati vrijednost dioničarima. Razvili su vrijednost postojećim i novim dioničarima. U intervjuu Jon Coni iz TARP Capital-a, otkriveno je da su novi dioničari vjerojatno samo "bacali dobar novac nakon lošeg".
Do lipnja 2010. stopa delikvencije hipoteke za komercijalne nekretnine nastavila se pogoršavati. Prema Real Capital Analyticsu, u prvom tromjesečju 2010. zabilježeno je 4,17 posto kredita. To je 45,5 milijardi dolara u bankovnim zajmovima. To je veći od obje stope od 3,83 posto u četvrtom tromjesečju 2009. i 2,25 posto od prije godinu dana. Mnogo je gore od 0,58 posto nepodmirene stope u prvoj polovici 2006. godine, ali ne tako loše kao i stopa od 4,55 posto 1992. godine.
Do listopada 2010. izgledalo je kao stanarine za komercijalne nekretnine koje su počele stabilizirati. Za tri mjeseca, iznajmljuje se za 4 milijarde četvornih metara uredskog prostora samo u prosjeku za jedan denar. Činilo se da se nacionalna stopa slobodnih radnih mjesta stabilizira na 17,5 posto. Bilo je niže od rekorda od 18,7 posto u 1992. godini, tvrdi tvrtka za istraživanje nekretnina REIS, Inc.
Financijska kriza ostavila je REIT vrijednosti depresivne godinama. Zašto? Jedan od razloga je da je bilo teško vidjeti foreclosed svojstva REITs kupljene tijekom krize. Drugi je činjenica da su vlasnici komercijalnih nekretnina bili naopako u hipoteku. Njihove vrijednosti komercijalnih nekretnina smanjile su se od 40 do 50 posto od 2008., smanjujući vrijednost REIT-ova.
Komercijalni krediti za nekretnine gotovo su uzrokovali drugu recesiju. U 2013. godini banke su izdvojile komercijalne zajmove od 991,2 milijarde dolara, što je povećanje od 3,3 posto u odnosu na 2012. Većina ih je bila za stambene zgrade. Oko trećine došlo je do 2015. godine do 2017. godine. Većina su pisana 2005. do 2007. godine kada su vrijednosti imovine bile visoke. Ovi zajmovi mogli su biti propali ako cijene stanogradnje padnu. Umjesto toga, ljudi koji su izgubili svoje domove postali su iznajmljivači. Zadržali su zajmove od neispunjavanja obveza i gospodarstvo iz druge recesije.