Što je Zakon o zaštiti kuće?

Vaše pravo na otkaz PMI-a

Privatno hipotekarsko osiguranje (PMI) štiti lenders kada zajmoprimci ne vraćaju stambene kredite, ali vlasnici kuće su odgovorni za plaćanje premija osiguranja hipoteke. Ti troškovi mogu doći u obliku mjesečnih naknada dodanih na hipoteku, ili mogu biti pečeni u kamatnu stopu dužnika. U oba slučaja, potrošači imaju prednost plaćajući samo onoliko koliko je potrebno za osiguranje hipoteka.

Nažalost, vlasnici kuća suočili su se s izazovima uklanjanja PMI troškova, čak i kada PMI više nije bio potreban.

U nekim slučajevima, zajmoprimci i servisi bili su zbunjeni oko otkazivanja PMI-ja, a neki beskrupulozni serviseri za zajmove povukli su noge na otkazivanje troškova PMI.

Što je Zakon o zaštiti kuće?

Zakon o zaštiti vlasnika kuće (HPA), također poznat kao Zakon o otkazu PMI-a, zakon je koji štiti potrošače od preplata za PMI. Pravila utvrđuju:

• Kada kuće mogu otkazati PMI i prestati plaćati premije
• Kada zajmodavac mora automatski prestati teretiti zajmoprimce za PMI
• Objavljivanje koje zajmodavci moraju osigurati kada kredit zahtijeva PMI
• Kako se nositi s prijenosnim premijama koje vlasnici kuća plaćaju

Tko se kvalificira? HPA se odnosi na stambene hipotekarne kredite, uključujući zajmove za obiteljske kuće, stanove i druge stambene jedinice s više jedinica. Zakon ne pokriva zajmove pod pokroviteljstvom države, poput FHA kredita ili VA kredita. Štoviše, HPA drugačije obrađuje zajmove koji odgovaraju i visoki rizici. Da biste iskoristili HPA, potrošači trebaju održavati dobru povijest plaćanja.

Datum stupanja na snagu: HPA je stupio na snagu 29. srpnja 1999. godine. Međutim, zajmodavci i dalje trebaju dati objavljivanja zajmoprimcima koji su preuzeli zajmove prije tog datuma.

Zašto PMI? PMI obično je potreban samo kada vlasnici kućanstava plaćaju manje od 20 posto. S visokim omjerom zajma / vrijednosti (LTV), zajmodavci riskiraju gubitak novca ako moraju prijeći na kuću i brzo ih prodati.

Ali kad LTV padne ispod 80 posto, lenders se suočavaju s mnogo manjim rizikom, a vlasnici kuća - u teoriji - trebaju prestati plaćati mjesečne troškove PMI.

Kako vlasnici kuća otkažu PMI

HPA sprečava situacije u kojima vlasnici kuća plaćaju mjesečne PMI naknade za život svog kredita.

Zajmoprimateljski zahtjev: Zajmoprimci mogu otkazati PMI podnošenjem pisanog zahtjeva svom serviseru kredita nakon što je zajam zakazan za postizanje 80% LTV-a (temeljeno na rasporedu amortizacije zajma). Vlasnici kuća također mogu podnijeti taj zahtjev ako dovode LTV do 80 posto davanjem dodatnih zajmova. Kako bi se kvalificirali, vlasnici domova možda će morati pružiti dokaz da nekretnina nije izgubila vrijednost.

Automatsko otkazivanje: Zajmodavci su dužni automatski otkazati PMI pokrivenost nakon što je zajam zakazan na 78 posto originalnog LTV-a.

Krajnji raskid: Kada se PMI ne otkazuje zbog zahtjeva dužnika ili automatskog raskida, serviseri kredita moraju otkazati mjesečne PMI naknade nakon što zajam dosegne polovicu točke njegovog amortizacijskog rasporeda .

Ostale značajke: HPA je komplicirana, a pojedinosti vašeg kredita utječu na vaša prava prema Zakonu. Na primjer, svi ograničenja na vašem entitetu mogu vas spriječiti da uspješno otkazate pokrivenost.

Nepodudarni krediti ( kao što su jumbo krediti ) mogu zahtijevati da pričekate dok ne dođete do 77 posto LTV-a.

Objavljivanje: Vaša prava kao zajmoprimatelj

Osim postavljanja pravila za otkazivanje PMI, HPA zahtijeva da zajmoprimatelji obavijeste zajmoprimce o svojim pravima. Objavljivanja uključuju up-front i godišnje obavijesti o tome kada i kako zajmoprimci mogu otkazati PMI. Informacije uključuju detalje o rasporedu amortizacije, kada zatražiti otkazivanje i sve značajke koje ograničavaju mogućnost otkazivanja PMI-a.

Za postojeće zajmove izdane prije srpnja 1999. zajmoprimci dobivaju godišnju obavijest podsjećajući ih da mogu zatražiti otkaz i pružiti podatke o kontaktima zajmodavca.

Zajmodavac plaća hipotekarno osiguranje

Neki krediti koriste zajmodavac plaćeni hipoteka osiguranje (LPMI) umjesto dodavanja premije na homeowner mjesečne uplate.

Zajmoprimci i dalje plaćaju za LPMI - ime nije sasvim točno - ali ne plaćaju mjesečno. Umjesto toga, zajmoprimatelji mogu platiti bilo:

1. Paušalna isplata na početku zajma.
2. Viša kamatna stopa na saldo kredita, što dovodi do veće mjesečne hipoteke (glavnice i kamate) plaćanja .

Većina zajmoprimaca s LPMI-om odlučuje za višu kamatnu stopu. Ali ta kamatna stopa traje za život zajma, i nema načina da "otkazite" LPMI i zadržite postojeći zajam. Umjesto toga, vlasnici domova trebaju isplatiti zajam za LPMI, obično refinanciranjem novim zajmom .

Ipak, HPA se odnosi na zajmove s LPMI. Zajmodavci su dužni dati objavama zajmoprimcima da:

• Objasnite kako funkcionira LPMI
• Istaknite višu kamatnu stopu obično pronađenu pomoću LPMI
• Razgovarajte o prednostima i nedostacima različitih opcija