Što je najvažnije za kuće kupaca, jumbo krediti omogućuju kupnju skuplje domove.
Možda nećete zanima tržišta hipotekarnih kredita, ali ako kupujete luksuzne kuće i ne izvršite značajnu predujam, jumbo zajam može biti vaš najbolji izbor. Možda ćete dobiti i bolju kamatnu stopu s neusklađenim zajmom.
Jumbo-sized hipoteka
Jumbo krediti dobivaju svoje ime iz velikih zajmova dostupnih. Sukladni krediti, koji su najveći dio zajmova u SAD-u, krediti su koji zadovoljavaju smjernice koje postavljaju GSE. Ti iznosi kredita za 2017. godine ograničeni su na 424.100 dolara u većini dijelova zemlje i imaju dodatna pravila o kvalifikaciji dužnika. U nekim područjima s visokim troškovima granice kredita znatno su veće na račun lokalnih stambenih tržišta. Na primjer, u Los Angelesu, granica 2017. iznosi 636.150 dolara.
Ako želite posuditi više od ograničenja zajma u vašem području, morat ćete koristiti jumbo kredit ili neku drugu kreativnu metodu kako biste osigurali financiranje.
Jumbo zajmodavci
Banke i drugi privatni investitori izdaju jumbo kredite.
Ti zajmodavci nemaju namjeru prodavati zajmove GSE-ima, tako da zajmodavci mogu oblikovati svoje kriterije odobravanja. Svaki vjerovnik ima jedinstvene ciljeve i zabrinutosti pa svaki program jumbo kredita je drugačiji. To znači da je neophodno kupovati među različitim zajmodavcima, jer kriteriji cijena i odobrenja mogu široko varirati.
Pronađite zajmodavca koji odgovara vašoj financijskoj situaciji i imovini koju kupujete. Na primjer, neki zajmodavci olakšavaju ili otežavaju dobivanje kredita za druge kuće, a različiti zajmodavci imaju različite zahtjeve za predujam.
Kvalificiranje za Jumbo hipoteke
Kao i kod bilo kojeg zajma, morat ćete ispuniti kriterije odobravanja, a jumbo krediti su teži od konvencionalnih zajmova za kvalificiranje. Iznosi kredita su veći, pa su zajmodavci selektivniji zbog povećanog rizika od izdavanja jumbosa.
Povijest kreditne sposobnosti: trebat će vam dobar kredit da biste dobili odobrenje za jumbo zajam. FICO rezultat iznad 700 je minimalan za većinu kupaca, ali drugi faktori mogu jamčiti nešto niži rezultat.
Predujam: Jumbo hipoteke obično zahtijevaju predujam od 20 posto ili više. Međutim, neki mainstream jumbo zajmodavci će raditi s plaćanjem predujma oko 10 posto, a drugi oglašavati programe s još nižim zahtjevima. Da biste se kvalificirali za jumbo kredit s malim predujmom, trebat će vam dobar kredit, snažan prihod ili značajna sredstva za pričuvu. Kod većine zajmodavaca povećavaju se zahtjevi za predujam za povećanje veličine kredita.
Prihodi i imovina: Za ove velike kredite, zajmodavci zahtijevaju dokumentaciju koja dokazuje da imate dovoljno prihoda i imovine kako biste imali nekretninu koju kupujete.
Dosljedni dohodak je najbolji. Samozaposleni pojedinci trebaju porezne isprave i dodatne informacije o njihovom poslovanju, a plaće zahtijevaju W2 obrasce. Zajmodavci također vole vidjeti sredstva pričuva na raspolaganju za pokrivanje plaćanja od šest do 12 mjeseci.
Dug na dohodak: Niski omjer duga i dohotka uvijek je koristan prilikom podnošenja zahtjeva za zajmove. Zajmodavci obično koriste 43 posto kao cilj, ali taj broj nije postavljen u kamenu. Pogotovo ako imate značajnu imovinu, zajmodavci bi mogli uzeti u obzir tu imovinu (ili zaradu od te imovine) kao dio izračuna dohotka.
Jumbo krediti nisu namijenjeni pomoći zajmoprimcima "protežu se" i kupuju više kuća nego što si mogu priuštiti. Umjesto toga, oni su za financijski sigurne zajmoprimce koji kupuju domove koji su skuplji od prosjeka.
Što plaćate
Kamatne naknade: Povijesno gledano, jumbo krediti sadržavali su veće kamatne stope od usklađivanja zajmova.
Rizik je veći kada se veličine kredita povećavaju. Osim toga, odobravanje jednokratnih zajmoprimaca koji se ne uklapaju u uredne kategorije je intenzivno radno. Međutim, od krize hipotekarnih kredita , privatni zajmodavci otkrili su da jumbo borrowers mogu biti zajmoprimci manjeg rizika, a oni mogu biti korisni korisnici na različite načine. Kao rezultat toga, stope na jumbo hipoteka svibanj biti niži od stope na skladu kredita. Ipak, s hipotekom, možete lako platiti više u troškovima kamata od onih s manjim kreditom po višoj stopi.
Jumbo krediti su dostupni s fiksnim ili promjenjivim stopama .
Zatvaranje troškova: Jumbo krediti imaju troškove zatvaranja , baš kao i svaki drugi stambeni kredit. Posebice naknade za procjenu mogu biti veće zbog specijaliziranih nekretnina ili kupovine visokih dolara. U nekim ćete slučajevima trebati dvije procjene za odobrenje jumbo kredita.
Hipoteka osiguranje: Hipoteka osiguranje štiti lenders kada zajmoprimaca zadane na zajam. Usklađivanje zajmova i vladinih programa obično zahtijevaju zajmoprimce da kupuju ovo osiguranje pri izradi malog predujma jer je sposobnost oporavka sredstava u foreclosure upitna. Ali jumbo krediti su različiti. Bez obzira trebate li platiti privatno osiguranje hipoteka (PMI) na nekonzistentni zajam, zajmodavac je to - neki omogućuju manje od 20 posto niže, bez PMI-a.
Alternativa Jumbo zajmovima
Jumbo krediti nisu jedini put za kupnju luksuznih domova ili nekretnina u vrućim tržištima nekretnina. Ako niste željni posuditi toliko, ili ako imate problema s dobivanjem odobrenja za jumbo zajam, drugi pristup može biti bolji.
Piggyback krediti: umjesto jednog velikog kredita, možete koristiti kombinaciju manjih kredita. Ove strategije su se vratile od krize hipoteke. No, za razliku od prijepodne 2008. godine, morat ćete dokazati da imate mogućnost vratiti svaki zajam.
- 80/20 kredit: s kreditom od 80/20, dobit ćete "prvu" hipoteku za 80 posto cijene kupnje nekretnine. Budući da imate omjer od 80 posto zajma za vrijednost (LTV) , izbjegavate plaćanje PMI-a. Druga hipoteka će pokriti preostalih 20 posto od nabavne cijene.
- 80/10/10: Uz pristup 80/10/10, također dobivate prvi zajam od 80 posto LTV-a. Međutim, također ćete izvršiti 10-postotnu uplatu, ostavljajući samo 10 posto za posudbu na drugu hipoteku.
Piggyback krediti riješavaju problem plaćanja PMI-a, ali još uvijek posudite velike iznose novca. Da biste dobili odobrenje, trebate visoku kreditnu ocjenu, no možda ćete se kvalificirati s FICO rezultatima u visokim 600-tim. Kamatne stope na druge hipoteke obično su veće od stope na prve hipoteke, tako da troškovi posudbe mogu biti veći s ovom strategijom. Usporedite te troškove s drugim opcijama koristeći kalkulator kredita ili tablicu amortizacije .
Budite svjesni da neki dogovoreni aranžmani koriste balonske zajmove . Na primjer, možda ćete morati isplatiti jedan ili oba zajma ili refinancirati u roku od 15 godina.
Potvrdite ograničenja: prije nego što se podnese na korištenje jumbo hipoteke, provjerite jeste li zaista potrebni. Jumbo krediti nisu nužno loši - opet možete dobiti i bolju kamatnu stopu. No, usklađivanje zajmova ili vladinih programa možda bi vam bolje odgovaralo. Ako ste u području s visokim troškovima, često se možete posuditi mnogo više od "standardnog" ograničenja. Neki ljudi upotrebljavaju pojam "jumbo" kako bi se odnosili na usklađivanje zajmova u onim područjima s visokim troškovima, stoga zatražite pojašnjenja pri raspravi o svojim mogućnostima.
Veća predujam: Jednostavan način za izbjegavanje korištenja jumbo hipoteke je da napravite veću predujam. Vi samo trebate doći do dovoljno kako bi vaš iznos kredita dolje ispod lokalnog usklađenog kredita. Uz to, imat ćete više dostupnih opcija i manje ćete platiti kamate s manjim saldo kredita. Povećanje značajne količine novca je lakše reći nego učinjeno, pogotovo kada se dolarski iznosi rastu. Ali ako imate sredstva dostupna, to može biti atraktivna opcija.