Koliko vam je dom stvarno?
Staviti drugi način; omjer LTV govori koliko ste nekretnina uistinu vlasnik u odnosu na koliko dugujete. Omjer se koristi za nekoliko vrsta kredita, uključujući kuće i auto kredite (i kupnje i refinance).
Kako izračunati
Da biste izračunali omjer LTV, podijelite iznos kredita u ukupnu vrijednost imovine koja osigurava zajam.
Primjer: Pretpostavimo da želite kupiti dom vrijedan 100.000 USD. Imate 20.000 dolara za plaćanje unaprijed , pa ćete morati posuditi 80.000 dolara.
Vaš omjer LTV-a bit će 80 posto, jer je dolar iznos zajma 80 posto vrijednosti kuće. 80.000 $ podijeljeno sa 100.000 $ jednako je 0.80 (što je isto kao i 80% - pogledajte kako su decimalni brojevi i postotci povezani ).
Izračunajte omjer LTV dijeljenjem vrijednosti kredita u vrijednost nekretnine: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Jednostavan način za izračunavanje LTV-a jest korištenje kalkulatora vašeg uređaja ili traženje Googlea upotrebom trake ("/") za podjelu.
Na primjer, sljedeća će veza "tražiti" odgovor: 80.000 / 100.000, ili ga možete upisati u bilo koji okvir za pretraživanje (uključujući Bing i Yahoo).
Zašto je to važno
Omjer LTV-a pomaže zajmodavcima da procjenjuju rizik: što više posuđuju, to je veći rizik. Veći rizik za zajmodavce znači:
- Teže je dobiti odobrenje za zajmove.
- Možda ćete morati platiti više (s višom kamatnom stopom ).
- Možda ćete morati platiti dodatne troškove, kao što je osiguranje hipoteka.
Ako izračunavate LTV, vjerojatno se bavite kreditom koji je osiguran nekom vrstom kolaterala . Na primjer, kada posudite novac za kupnju kuće, zajam je osiguran založnim sredstvima na kući . Zajmodavac može preuzeti kuću i prodati ga putem foreclosure ako ne isplatiti zajam. Isto vrijedi i za auto kredite - vaš automobil može biti vraćen ako prestanete plaćati.
Zajmodavci zapravo ne žele vašu imovinu - samo žele brzo vratiti svoj novac. Ako oni posuđuju samo do 80% (ili manje) vrijednosti imovine, mogu prodati imovinu na manje od top-dolara kako bi povratili svoja sredstva. To je lakše nego držati za veliku ponudu.
Isto tako, sve što ste kupili možda je izgubio vrijednost otkad ste ga kupili, tako da kreditiranje 100 posto ili više stavlja lenders na rizik.
Konačno, kada ste stavili dio svog novca u kupnju, vjerojatnije je da ćete ga ocijeniti i nastaviti s plaćanjem. Imate kožu u igri, tako da nećete otići, osim ako niste na raspolaganju.
Dobri LTV omjeri
Koji je dobar omjer LTV koji vam može pomoći da dobijete odobrenje za zajam?
To ovisi o prednosti vašeg zajmodavca i vrsti zajma. Često ćete imati veću sreću s više uloženih udjela (ili manjim udjelom LTV).
Kod stambenih kredita, 80 posto je čarobni broj. Ako posudite više od 80 posto vrijednosti kuće, obično ćete morati dobiti privatno osiguranje hipoteka (PMI) kako biste zaštitili svoje zajmodavce. To je dodatni trošak, ali često možete otkazati osiguranje kada dobijete ispod 80 posto LTV-a. Još jedan značajan broj je 97 posto. Neki zajmodavci omogućuju vam da kupite s 3 posto dolje ( FHA krediti zahtijevaju 3,5 posto) - ali ćete platiti hipoteka osiguranje, eventualno za život vašeg kredita.
Kod auto kredita, omjeri LTV-a često su veći, ali zajmodavci mogu postaviti granice (ili maksimum) i mijenjati vaše stope ovisno o tome koliko će vaš omjer LTV biti visok. U nekim slučajevima možete čak i posuditi na više od 100 posto LTV-a.
Podvodni: Kad je omjer LTV veći od 100 posto, zajam je veći od vrijednosti imovine koja osigurava zajam (ili imate negativni kapital). Obično nije dobra situacija jer biste morali napisati ček (ili platiti) za prodaju imovine - ne biste dobili novac iz posla. Nakon što su vrijednosti kuće pala tijekom krize hipotekarnih kredita , podvodni stambeni krediti bili su veliki problem. Podvodni auto krediti su uvijek problem. Ako posudite s visokim omjerom LTV-a, provjerite postoji li dobar razlog za poduzimanje rizika.
Imajte na umu: vaš kapital ne mora biti u obliku novca koji ste doveli do posla. Ako posjedujete imovinu (ili dio imovine), vlasnički interes možete koristiti kao kapital, a vrijednost tog interesa može se promijeniti tijekom vremena. Na primjer, kada posudite svoju kuću uz zajam za kućanskim zajmovima , koristite vrijednost svoje kuće i učinkovito povećavate omjer LTV-a kada dobijete zajam. Ako vaša kuća dobije vrijednost jer cijene stanova rastu, vaš LTV će se smanjiti (iako vam je potrebna procjena da bi se to dokazalo). Isto tako, ako ste posuđivali novac za izgradnju novog doma, možete koristiti zemlju koju gradite kao kapital za građevinski zajam.
Veća slika
LTV omjeri su izuzetno važni. Ali oni su dio veće slike, koja uključuje:
- Vaši kreditni rezultati (s dobrim kreditom lakše je dobiti veće zajmove LTV)
- Vaš prihod dostupan za izvršavanje mjesečnih uplata
- Imovina koju kupujete (Je li to kuća u dobrom stanju ili multifamilija jedinica? Je li to novo ili rabljeno vozilo? Motocikl ili RV?)
Pored vašeg kredita, jedna od najvažnijih stvari za zajmodavce je vaš omjer duga i dohotka. To je brz način za njih da shvate kako jeftin svaki novi zajam - možete li udobno uzeti one dodatne mjesečne isplate, ili ste dobili u preko glave?