Kako Foreclosure radi
Kada kupite skupu imovinu, kao što je dom, možda nemate dovoljno novca da biste cijelu cijenu nabavili naprijed.
Međutim, možete platiti dio cijene s kapima i posuditi ostatak novca (koji će biti vraćen u budućim godinama).
Kuće mogu koštati stotine tisuća dolara, a većina ljudi ne zaradi ni toliko godišnje. Zašto su zajmodavci spremni ponuditi takve velike kredite? Kao dio ugovora o kreditu, slažete se da će nekretnina koju kupujete služiti kao kolateral za zajam : ako prestanete izvršiti plaćanja, zajmodavac može preuzeti imovinu kako bi povratio sredstva koja su vam dali.
Da biste to osigurali, zajmodavac ima založno pravo na vašem posjedu , i kako bi poboljšali svoje šanse za dobivanje dovoljno novca, oni (obično) posuđuju samo ako imate dobar omjer zajma i vrijednosti .
Posljedice zatvaranja
Glavni problem s prolazom kroz foreclosure je, naravno, činjenica da ćete biti prisiljeni iz svog doma. Morat ćete pronaći drugo mjesto za život, a proces je stresan (između ostalog) za vas i vašu obitelj.
Foreclosure također mogu biti skupi. Kada zaustavite plaćanje, vaš će zajmodavac naplatiti kazne i pravne pristojbe, a možete platiti pravne troškove iz džepa u borbi protiv foreclosure. Svaka naknada dodana na vaš račun povećat će vaš dug prema zajmodavcu, i još uvijek vam dugovati novac nakon što vaš dom bude preuzet i prodan ako prihodi od prodaje nisu dovoljni (poznat kao nedostatak ).
Foreclosure će također povrijediti vaše kreditne rezultate . Vaša će kreditna izvješća pokazati foreclosure, što će modeli s kreditnim bodovima vidjeti kao negativni signal. Imat ćete teško posuđivati za kupnju drugog doma već nekoliko godina (iako biste mogli dobiti određene državne zajmove u roku od jedne do dvije godine), a imat ćete i više poteškoća pri dobivanju povoljnih kredita bilo koje vrste. Vaši bodovi mogu također utjecati na druga područja vašeg života, kao što je (u ograničenim slučajevima) vaša sposobnost dobivanja posla ili stopa osiguranja .
Kako izbjeći foreclosure
Foreclosure je posljednje sredstvo za zajmodavce koji su odustali od nadu da će biti plaćeni. Proces je dugotrajan i skup za njih (ali oni mogu pokušati naplatiti te naknade), a krajnje je neugodno za zajmoprimce. Pa kako možete to izbjeći?
- Komunikacija: uvijek je dobra ideja za komunikaciju s vašim zajmodavcem ako imate financijske izazove. Javite se prije nego što započnete s plaćanjem i pitajte je li moguće učiniti nešto. Ako započnete s plaćanjima koja nedostaju, nemojte zanemariti komunikaciju vašeg zajmodavca - primat ćete važne obavijesti da vam kažu gdje ste u postupku i koja su prava i opcije još uvijek dostupne. Razgovarajte s lokalnim odvjetnikom za nekretnine ili savjetnikom za stanovanje HUD kako biste razumjeli što se događa.
- Istražite alternative za održavanje svog doma: ako znate da nećete moći izvršiti plaćanja, saznajte koje su vam opcije dostupne - čak i ako mislite da je prekasno. Možda biste dobili pomoć putem vladinih programa usmjerenih prema borećim zajmoprimcima . Vaš zajmodavac može ponuditi neku vrstu modifikacije kredita, što će vašem zajmu učiniti više pristupačnim . Možda biste čak mogli izraditi jednostavni plan plaćanja kod vašeg zajmodavca ako vam je potreban samo mjesec ili dva (ako ste između posla ili zbog iznenađenja medicinskih troškova, na primjer).
- Alternativni načini napuštanja vašeg doma: foreclosure je dug, neugodan, skup proces koji šteti vašem kreditu. Ako ste jednostavno spremni krenuti dalje (i želite barem pokušati smanjiti štetu), provjerite hoće li vaš zajmodavac pristati na kratku prodaju . To vam omogućuje prodati kuću i iskoristiti sredstva za isplatu vašeg zajmodavca - čak i ako zajam nije potpuno otplatio. Vaš kredit će i dalje trpjeti, ali ne tako loš kao što bi to učinio nakon foreclosure. Ako to ne uspije, još jedna manje atraktivna opcija je djelo umjesto isključivanja .
- Stečaj: podnošenje stečajnog postupka može ili možda neće pomoći ako se suočite s foreclosureom. Pitanja su složena pa se obratite lokalnom odvjetniku kako biste dobili točne informacije prilagođene vašoj situaciji i državi prebivališta.
- Prijevare: jer ste u očajnoj situaciji, cilj ste za umjetnike. Budite oprezni za bilo kakve neželjene ponude koje će vam pomoći da izbjegnete foreclosure i pažljivo odabrati tko vam pomaže. Započnite tražiti pomoć HUD savjetodavnih agencija i drugih renomiranih lokalnih agencija. Znati znakove prijevara za spašavanje u foreclosure.
Proces foreclosure
Foreclosure je obično spor proces. Ako propustite jednu ili dvije uplate, vjerojatno nećete biti suočeni s iseljavanjem. Zato je važno komunicirati s vašim zajmodavcem ako ste pali na teška vremena - možda neće biti prekasno. Pojedinosti se razlikuju od vjerovnika do zajmodavca, a zakoni su različiti u svakoj državi, pa je dolje opisan grub pregled i možda nećete biti upravo ono što ćete doživjeti - pažljivo pročitajte sve svoje obavijesti i sporazume i razgovarajte s odvjetnikom ili HUD stanovima savjetnik kako biste bili sigurni da znate što se događa . Cjelokupni proces mogao bi trajati godinu ili dvije, ili bi se mogao mnogo brže kretati.
- Obavijesti počinju: nakon što ste propustili plaćanja tri mjeseca, mnogi zajmodavci smatraju da vaš zajam nije zadovoljen . Ovo je kada stvari postaju kritične. Naravno, dobit ćete obavijesti čim propustite plaćanje (ili dva), a one komunikacije mogu uključivati obavijest o namjeri da se krene naprijed s procesom zatvaranja.
- Pravosudna i nestranačka stanja: ako ste u kakvom ste stanju, imat ćete više vremena (i primate više obavijesti) od drugih. Postoje dvije vrste država - pravosudna država i ne-pravosudna država. U pravosudnim državama, vaš zajmodavac mora podnijeti tužbu protiv vas na sudovima kako bi isključio. Taj postupak traje duže, jer često imate 30 do 90 dana između svakog događaja. U ne-pravosudnim državama, zajmodavci mogu prekinuti na temelju ugovora s kojima ste ih potpisali, a sudac nije uključen. Kao što ste mogli zamisliti, stvari se kreću mnogo brže u ne-pravosudnim državama. U bilo kojem tipu države, možete se boriti protiv foreclosure na sudu - u pravosudnoj državi ćete obično biti servirani s pozivom, ali u nepristojnom stanju morat ćete podnijeti pravni postupak protiv vašeg vjerovnika kako biste zaustavili proces zatvaranja. Razgovarajte s lokalnim odvjetnikom za više detalja.
- Zaustavljanje procesa: u većini država, zajmodavci su dužni ponuditi zajmoprimcima neku vrstu olakšanja kako bi zaustavili proces zatvaranja. Bez obzira jesu li te opcije realne ili izvedive, još je jedna stvar. Zajmodavci bi mogli reći da možete vratiti i ostati u kući ako sve (ili znatan dio) svojih propuštenih plaćanja naplati i pokrije zakonske pristojbe i kazne do sada naplaćene. Također možete imati priliku isplatiti zajam u cijelosti (što će se dogoditi samo ako uspijete refinancirati ili pronaći ogroman izvor novca).
- Aukcija i iseljenje: ako niste u mogućnosti spriječiti foreclosure, imovina je dostupna najvišem ponuđaču na aukciji. Ako nitko drugi ne kupi kuću (što je uobičajeno), vlasništvo ide kod zajmodavca. U tom trenutku, ako ste još uvijek u kući (i niste sklopili aranžmane za zaštitu kuće ), suočite se s mogućnošću iseljenja i došlo je vrijeme da se postavi novi smještaj. Lokalni zakoni diktiraju koliko dugo možete ostati u kući nakon foreclosure, a trebali biste primiti obavijest o tome koliko dugo možete ostati. Pitajte svog bivšeg zajmodavca o poticajima za "gotovinu za ključeve", što može olakšati prijelaz na novo stanovanje (pod pretpostavkom da ste spremni brzo krenuti).