Vodič za kupce i prodavatelje
Ova stranica se bavi iznajmljivanjem vlastitih transakcija s domom, no postoje i druge vrste programa.
Što je iznajmljivanje posjedovati?
Najam u vlasništvu je način kupnje ili prodaje nešto tijekom vremena, dajući kupcu "opciju" za kupnju u nekom trenutku u budućnosti.
Tradicionalnim kupnjom i prodajom, kupac i prodavatelj kupuju više ili manje odmah nakon što se dogovore o uvjetima (na zatvaranju), ali iznajmljivanje posjeduju drugačije.
Pod ugovorom o najmu, kupac i prodavatelj pristanu na prodaju u nekom trenutku u budućnosti. Na kraju, iznajmljivač / kupac odlučuje hoće li se transakcija zapravo odvijati. U međuvremenu, kupac vrši plaćanja prodavatelju, a dio tih isplata (obično) smanjuje novac koji je potreban za kupnju kuće kasnije.
Zašto kupiti s iznajmljivanjem?
Iznajmljivanje vlastitih programa mogu biti privlačni kupcima, posebno onima koji u roku od nekoliko godina očekuju da imaju jači financijski položaj.
Kupi s lošim kreditom: Kupci koji se ne mogu kvalificirati za stambeni kredit mogu početi kupovati kuću s najamninom za vlastiti ugovor. S vremenom, oni mogu raditi na obnovi njihovih kreditnih bodova , a oni svibanj biti u mogućnosti dobiti zajam nakon što je konačno vrijeme za kupnju kuće.
Zaključaj u kupovnoj cijeni: na tržištima s rastućim cijenama za domove, kupci mogu dobiti ugovor o kupnji po današnjoj cijeni (no kupnja će se održati nekoliko godina u budućnosti). Kupci imaju mogućnost opozvati ako cijene kuća pada, iako je li financijski smisleno ili ne, ovisit će o tome koliko su platili po ugovoru.
Testni pogon: Kupci mogu živjeti u kući prije nego što se obvezuju na kupnju imovine. Kao rezultat toga, oni mogu saznati o problemima s kućom, noćnim morama susjedima i ostalim problemima prije nego što bude prekasno.
Premjesti manje: kupci koji su predani domu i susjedstvu (ali ne mogu kupiti) mogu ući u kuću koju će konačno kupiti. To smanjuje troškove i neugodnosti kretanja nakon nekoliko godina.
Izgradite kapital: Tehnički, iznajmljivači ne grade jednakost na isti način na koji vlasnici kuća rade. Međutim, uplate se mogu akumulirati i pružiti znatnu svotu koja će biti usmjerena prema kupnji kuće. Kupci također mogu samo uštedjeti novac na štednom računu i umjesto toga koristiti te fondove (izbjegavajući zamke iznajmljivanja za vlastiti i pružajući mogućnost kupnje bilo koje kuće).
Zašto prodavati s vlastitim iznajmljivanjem?
Prodavači također mogu imati koristi od iznajmljivanja do vlastitih aranžmana.
Više kupaca: ako imate poteškoća s privlačenjem kupaca, možete unajmiti i iznajmljivače koji se nadaju da će ih kupiti u budućnosti. Nije svatko dobar i može se kvalificirati za zajam, ali svatko treba mjesto za život.
Zaradite prihod: ako ne morate odmah prodavati i upotrijebiti novac za drugu predujam , možete zaraditi prihode od najma dok se krećete prema prodaji imovine.
Viša cijena: možete zatražiti veću prodajnu cijenu kada nudite najamninu za vlastiti prijevoz. Dajete priliku da ljudi budu spremni platiti. Iznajmljivači također imaju "opciju" kupiti kuću - koju nikada ne bi mogli koristiti - i fleksibilnost uvijek košta dodatnu cijenu.
Investicirani iznajmljivač: Vjerojatnije je da će potencijalni kupac voditi brigu o nekoj imovini (i dobiti zajedno sa susjedima) nego iznajmljivaču bez kože u igri. Kupac je već uložen u vlasništvo i ima interes za njegovo održavanje.
Kako radi
Sve je moguće dogovoriti: Najam za vlastite transakcije, također poznat kao opcija najma počinje s ugovorom. Kupac i prodavatelj pristanu na određene uvjete, a svi uvjeti mogu se mijenjati kako bi odgovarali potrebama svake osobe. Ovisno o tome što vam je važno (bez obzira jeste li kupac ili prodavatelj), možete zatražiti određene značajke prije potpisivanja ugovora.
Na primjer, možete zatražiti veću ili manju up-front uplatu ako bi vam to pomoglo.
Savjet je neophodan: Obavezno pregledajte bilo koji ugovor s odvjetnikom za nekretnine jer se te transakcije mogu komplicirati, a tu je i mnogo novca. Najam za vlastite ponude posebno je rizično za kupce. Nekoliko prevara iskorištavaju ljude s lošim kreditima i velike nade za kupnju doma. Čak i kod iskrenog prodavača, moguće je mnogo novca oduzeti ako stvari ne idu prema planu.
Mogućnost kupnje: Na početku bilo kojeg iznajmljivanja koja posjeduje vlastitu transakciju, kupac plaća prodavatelju opcijsku premiju , koja je često oko pet posto od krajnje kupovne cijene (iako sigurno može biti veća ili niža). Ovo plaćanje daje kupcu pravo ili "opciju" - ali ne i obvezu - kupiti kuću u nekom trenutku u budućnosti.
Nema povrata: početno plaćanje premije nije moguće vraćati, ali se može primijeniti na cijenu kupnje (ako kupac uvijek kupuje kuću, neće morati naplatiti toliko novca). Veće plaćanja opcija rizične su za kupce: ako posao ne prođe kroz bilo koji razlog, ne postoji način za povrat tog novca. Prodavač obično dobiva zadržavanje bilo kakvih premija plaćanja nakon što posudite na vlastiti transakcije.
Kupovna cijena: Kupac i prodavatelj postavili su kupoprodajnu cijenu za kuću u njihovom ugovoru. U nekom trenutku u budućnosti (obično između jedne i pet godina, ovisno o pregovorima), kupac može kupiti kuću za tu cijenu - bez obzira na to koliko je kuća zapravo vrijedno. Prilikom postavljanja cijene, cijena koja je viša od trenutne cijene nije neuobičajena (inače, prodavatelj je bolji nego danas prodaje). Ako je kuća otišla u vrijednost brže nego što se očekivalo, stvari rade u korist kupca. Ako kuća izgubi vrijednost, iznajmljivač vjerojatno neće kupiti kuću (dijelom jer možda nema smisla, a dijelom zbog toga što se iznajmljivač možda neće moći kvalificirati za veliki zajam s visokim omjerom zajma i vrijednosti ). Kupci obično podnose zahtjev za hipoteku kada dođe vrijeme kupnje kuće.
Mjesečna plaćanja: Kupac / iznajmljivač također mjesečno isplati prodavatelju. Ta plaćanja služe kao plaćanja najma (jer prodavatelj i dalje posjeduje imovinu), ali iznajmljivač obično plaća malo dodatno svaki mjesec. Dodatni iznos se obično pripisuje konačnoj kupovnoj cijeni, tako da smanjuje količinu novca koji kupac mora doći prilikom kupnje kuće. Ponovno, dodatni iznos "najamnine" je nepovratan - nadoknađuje prodavatelja da pričeka kako bi vidio što će kupac učiniti (prodavatelj ne može prodati imovinu nikome drugome sve dok ugovor s iznajmljivačem ne završi).
Održavanje: Svatko je uključivao koristi od dobro održavanog doma, ali tko bi trebao platiti? Vaš ugovor treba odrediti tko je odgovoran za redovno održavanje i opsežne popravke. Neki sporazumi tvrde da je nešto manje od 500 dolara odgovornost kupca, ali lokalni zakoni mogu komplicirati stvari (vlasnicima stanarskih kuća možda će morati pružiti određene pogodnosti, čak i ako vaš ugovor kaže drugačije).
Iznajmljivanje vlastitih zamki
Ništa nije savršeno, a to uključuje iznajmljivanje vlastitih programa. Te su transakcije složene, a oba kupca i prodavači mogu dobiti neka neugodna iznenađenja. Nekoliko primjera navedeno je u nastavku, ali popis stvari koje mogu potencijalno pogriješiti je puno dulje. Samo lokalni odvjetnik za nekretnine može vam dati dobru ideju o tome što je u pitanju u vašoj situaciji, stoga svakako posjetite jednu prije nego što potpišete nešto.
Rizici za kupce
Forfeiting money: Ako ne kupujete kuću - iz bilo kojeg razloga - izgubite sav dodatni novac koji ste platili. Prodavači koji su lako iskušani mogu vam otežati ili neatraktivno kupiti.
Usporeni napredak: možete planirati poboljšanje svojeg kredita ili povećati dohodak kako biste se kvalificirali za zajam kada opcija završi, ali stvari možda neće raditi prema planu.
Manje kontrole: još niste vlasnik imovine, tako da nemate potpunu kontrolu nad njom. Vaš stanodavac mogao bi prestati plaćati hipoteke i izgubiti imovinu putem foreclosure ili možda ne biste bili odgovorni za odluke o glavnim stavkama održavanja. Isto tako, vaš stanodavac mogao bi izgubiti presudu ili prestati plaćati poreze na imovinu i završiti s dozvolama na imovini . Sporazum bi se trebao baviti svim ovim scenarijima (a stanodavac ne smije prodavati dok imate opciju na imovini), ali pravne bitke su uvijek glavna bol.
Padajuće cijene: Cijene kućanstava mogu pasti , a možda nećete moći pregovarati nižu cijenu kupnje. Zatim vam ostaje mogućnost odbacivanja svega novca ili kupnje kuće. Ako vaš zajmodavac neće odobriti prevelik iznos kredita, morat ćete donijeti dodatni novac na zatvaranje za predujam.
Kasna isplata naštetila: ovisno o vašem ugovoru, ako ne plaćate najam na vrijeme, možete izgubiti pravo na kupnju (zajedno sa svim vašim dodatnim plaćanjima). U nekim ćete slučajevima zadržati vašu mogućnost, ali dodatna uplata za mjesec ne broji se i nećete dodati iznos koji ste akumulirali za eventualnu kupnju.
Kućna pitanja: Možda postoji problem s imovinom koju ne znate dok ga ne pokušate kupiti (kao što su problemi s naslovom). Tretirajte najamninu za vlastitu kupnju kao "pravi" kupnju - dobijte pregled i pretraživanje naslova prije ronjenja.
Prijevare: Trgovačke posudbe koje se iznajmljuju posjeduju privlačan način za poduzimanje velikih iznosa novca od ljudi koji nisu u financijski siguran položaj.
Rizici za prodavatelje
Nema sigurnosti: Vaš najmoprimac ne bi mogao kupiti, tako da morate početi sve iznova i pronaći drugi kupac ili iznajmljivač (ali barem ćete dobiti zadržati dodatni novac).
Spori novac: ne dobivate veliku paušalnu sumu koju biste mogli kupiti za sljedeću kuću.
Nedostaje zahvalnost: obično zaključavate prodajnu cijenu kada potpišete najam za vlastiti ugovor, ali cijene kuća mogu se povećati brže nego što ste očekivali. Možda biste mogli bolje iznajmiti mjesto i dogovarati ugovor o prodaji u budućnosti (ili možda ne biste mogli).
Padajuće cijene kuća: Cijene kućanstava mogu pasti, a ako vaš najmoprimac ne kupuje, bilo bi vam bolje prodati nekretninu.
Otkrivanje nedostataka: Kupci mogu otkriti nedostatke koje nikada niste znali o korištenju kuće različito, a oni mogu odlučiti da ne kupuju. Možda vodovod može nositi par, ali ne i petero djece, a nitko nije mogao znati o tom pitanju. Ne pokušavate zavarati nikoga - to je kvar koji nikada nije došao pod prethodni životni raspored - ali sada je to problem i morat ćete je otkriti budućim kupcima (ili popraviti).