Osnove hibridnih zajmova
Hibridni krediti dolaze u različitim oblicima, a oni su najpopularniji za stambene kredite.
Oni su "hibridni" (ili mješavina) zajmova s fiksnim stopama i hipoteke podesivih stopa (ARMs) - tako da dobivate neke od prednosti svake vrste kredita.
Fiksni zajmovi su predvidljivi : znate koja je vaša kamatna stopa za život vašeg zajma, a vi uvijek znate što će biti mjesečna plaćanja. Hibridni zajam osigurava stabilnost do 10 godina prije početka prilagodbe.
Krediti s podesivim stopama obično počinju s nižim kamatnim stopama, a niže stope rezultiraju manjim mjesečnim plaćanjima. Međutim, ako se kamatne stope povećavaju , mjesečna plaćanja mogu se povećati, što je problematično ako nemate novčani tijek za pokrivanje većih plaćanja.
Kada oni rade najbolje
Ta niža početna stopa dolazi s nekim rizikom. Ali hibridi mogu imati smisla u pravoj situaciji.
Kratko vrijeme: Ako planirate premjestiti ili refinancirati u roku od samo nekoliko godina, možete iskoristiti nižu stopu prije početka prilagodbe.
Ali ako se planovi mijenjaju i zadržite zajam, strategija se može opaliti.
Plaćanja unaprijed : možete smanjiti rizik tako što ćete napraviti značajna dodatna plaćanja - iznad i izvan vaše potrebne mjesečne uplate. Ako brzo platite svoj dug zajma, možda ćete moći nadoknaditi veće stope i izbjeći veliki šok u plaćanju.
Niska stopa: ako se stope ostanu niže ili niže, dobit ćete nižu nižu kamatnu stopu tijekom dugoročnog razdoblja. No, predviđanje budućnosti je teško, stoga napravite sigurnosni plan u slučaju da rastu.
Kako rade
Hibridni krediti započinju s stopom nižom od standardne hipoteke s fiksnom stopom od 30 godina, no ta se stopa može promijeniti nakon nekoliko godina. Zajmodavci obično ograničavaju koliko se vaša stopa mijenja godišnje i tijekom trajanja zajma, nudeći zaštitu ako se stope dramatično povećavaju.
Primjer: uzmite iznos zajma od 200.000 USD.
- Hipoteka s fiksnom stopom od 30 godina s kamatnom stopom od 4,25 posto imat će mjesečnu isplatu od 983,88 USD (saznajte kako izračunati mjesečne uplate ili upotrijebiti proračunsku tablicu ). Mjesečna isplata neće se promijeniti.
- ARM 5/1 s kamatnom stopom od 3,4 posto počinje s mjesečnim plaćanjem od 886,96 dolara - uštede od 96,92 dolara mjesečno. Nakon pet godina kamatna stopa i mjesečna plaćanja mogu se povećati ili smanjivati.
Fiksno razdoblje: hibridni ARM obično koristi fiksnu stopu za razdoblje od tri, pet, sedam ili 10 godina. Za to vrijeme početna kamatna stopa i mjesečna plaćanja ostaju iste. Kada istražujete hibridne kredite, prvi navedeni broj govori koliko dugo traje određeno razdoblje.
Koristeći gore opisane ARM 5/1, stopa ostaje ista za prvih pet godina. Hibridna hipoteka od 10/1 zadržala bi početnu stopu deset godina.
Razdoblje prilagodbe: Nakon što se određeno razdoblje završi, kamatna stopa može se promijeniti, a drugi broj u ime zajma vam govori koliko često se to događa. ARM 5/1 može prilagoditi svaku (jednu) godinu za preostalo vrijeme trajanja zajma.
Mjesečna plaćanja: ako se kamatna stopa mijenja, mjesečna se uplata mijenja. Isplata zajma izračunava se kako bi isplatila vaš dug i pokrila kamate - tijekom preostalog vijeka trajanja zajma . Viša kamatna stopa zahtijeva veća mjesečna plaćanja, a to je obično nepoželjan iznenađenje za zajmoprimce. Ali stope također mogu pasti.
Kako se mijenjaju cijene?
Dva ključna čimbenika utječu na brzinu. Vaš zajmodavac počinje indeksom, a zatim dodaje širenje.
Indeks: mjerila i kamatne stope u širem gospodarstvu utječu na vašu prilagodljivu stopu. Hibridni krediti povezani su s indeksom, koji predstavlja polaznu točku za vašu stopu. Na primjer, vaš kredit može koristiti indeks Londonskom međubankovnom ponuđenom stopom (LIBOR) . Kako se ta stopa pomiče gore-dolje, stopa vašeg kredita može se kretati zajedno s njom.
Spread: Zajmodavci dodaju iznos poznat kao "širenje" ili "margina" kako bi došli do vaše konačne kamatne stope. Ova naknada za dodatnu kamatu daje dodatnu naknadu zajmodavcima.
Primjer: Pretpostavimo da imate hibridni zajam koji je u razdoblju prilagodbe. 1-godišnji LIBOR je trenutno 2 posto. Spread na vašem zajmu iznosi 2,25 posto. Kamatna stopa vašeg kredita će se prilagoditi na 4,25 posto (2 posto plus 2,25 posto).
Ocijenite kape: Većina hibridnih kredita ograničava ili "ograničava" koliko kamatnih stopa može promijeniti. Ove kape smanjuju rizik za zajmoprimce sprečavanjem neograničenog povećanja stope.
- Početni ograničenja ograničavaju koliko će stopa vašeg prometa promijeniti nakon prvog prilagođavanja nakon što završite fiksno razdoblje. Na primjer, ako se indeks pomiče za 3 posto, ali imate početni kapu od 2 posto, vaša će stopa iznositi samo 2 posto.
- Periodični ograničenja ograničavaju koliko se stopa mijenja prilikom svake prilagodbe. Na primjer, stopa bi mogla biti promjenjiva ne više od 2 posto svake godine.
- Vijek trajanja ograničava maksimalnu granicu ukupnih prilagodbi tijekom trajanja zajma. Ako se te stope povežu s padom nakon samo nekoliko prilagodbi, stope će se više povećavati.
Hibridni krediti dostupni su od konvencionalnih zajmodavaca, a također možete koristiti vladine programe poput FHA i VA kredita kako bi olakšali kvalifikaciju. Krediti pod pokroviteljstvom države mogu biti najbolji ako planirate napraviti mali predujam ili imate problema u svojoj kreditnoj povijesti, ali nemojte zanemariti konvencionalne zajmove.
Ako vaš kredit treba poticaj, možete imati koristi od relativno niskih stopa tijekom ranih godina hibridnog zajma, a vaša plaćanja na vrijeme bi trebala pomoći u poboljšanju vašeg kredita . Međutim, kvalificiranje za bolju stopu na cesti nikada nije zajamčeno - pogotovo ako se stope naglo rastu.