Ili je napravio nekakav popravak koji je bio poboljšanje, restauracija ili prilagodba u kojoj je značajan dio imovine ili opreme bio razoren i zamijenjen.
Ono što imamo ovdje je prilika da djelomično raspolažemo starom imovinom i iskoristimo novu imovinu.
Reći ćemo vam o ideji i matematici iza djelomičnih dispozicija i dati vam jedan primjer za rad.
Ideja: ako je moramo zamijeniti, možemo uništiti staru i kapitalizirati novo vlasništvo
Zamislite krov. (Da, to je jedan od primjera koji IRS daje u svojim konačnim propisima, plus to je lako zamisliti, pa je to primjer na koji ćemo se pridržavati.) FYI za puni tekst ovih propisa vidi TD 9689 , Smjernice o raspolaganju opipljivim deprecijacijskim imovinom. (Do sada je ovo jedino mjesto na mreži za pronalaženje cjelovitog teksta 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Dakle, imamo klijenta koji posjeduje najam nekretnina. Klijent zamjenjuje krov. Stari se krov pali i materijali se recikliraju ili odbaci. Stari krov više nema, ali trošak krova je uključen u cijenu cijele zgrade. Natrag kad je klijent kupio nekretninu, klijent je platio jednu cijenu, a ta je cijena bila za zemljište i zgradu, a krov je definitivno bio dio zgrade. Stoga je trošak starog krova u trošku zgrade, koji se vrši na poreznu prijavu klijenta i amortizira više od 27,5 ili 39 godina (za stambene ili poslovno najamnine).
Djelomična raspodjela znači izvući troškove starog krova od troškova zgrade, zbrinjavati taj stari krov i kapitalizirati i početi deprecirati novi krov. Ima smisla?
Tu će biti mnogo matematike
"Nemam vremena za matematiku", rekao mi je jedan CPA početkom travnja. Razumljivo.
Usredotočimo se na dobro ovo što naš klijent. Odvucavamo li stari krov? Da. I mi to prodajemo? Ne. Tako da nema bruto prihoda od prodaje. Dakle, dobitak na raspolaganju imat će nula prihod minus osnovu preostale cijene, što znači da imamo gubitak. To je negativni broj prihoda koji se prenosi na prednjoj strani 1040 . A negativni prihodi rade ono što? Smanjuju se ukupni dohodak, niži prilagođeni bruto dohodak, niži oporezivi dohodak i smanjenje poreza.
Ali pričekajte još više. Gubici smanjuju dohodak, što znači da smanjuje dohodak u svrhu mjerenja gubitaka pasivnih aktivnosti i mjeri stvari poput neto poreza na prihod od ulaganja , dodatnog poreza Medicare, alternativnog minimalnog poreza i čitavog niza drugih proračuna osjetljivih na dohodak. Dakle, ako nemate vremena za matematiku, proširite i napravite matematiku kad imate neko vrijeme mozga. To će korisnicima pomoći sada iu budućnosti.
Hoće li klijentu imati koristi u budućnosti? Da, jer pogledaj akumuliranu amortizaciju. Kada raspolažemo s djelomičnim sredstvom, uklanjamo i troškove i akumuliranu amortizaciju od originalne imovine. Sad dobivamo sada nedostupni gubitak. I smanjujući količinu akumulirane amortizacije, imamo manje deprecijacije kako bismo povratili ako i kada se nekretnina prodaje u budućnosti.
Nikad ne propustite priliku da uštedite novac dva puta.
Koraci u ukratko
- Izmjerite cijenu zamjenskog dobra
- Koristeći ovaj trošak, radite unatrag kako biste izmjerili povijesni trošak izvorne imovine.
- Trebamo stopu promjene.
- Koristeći stopu promjene, popustite današnji trošak natrag njegovom povijesnom trošku.
- Razvrstavanje i deprecijacija.
- Uklonite djelomičnu imovinu: izračunajte dobitak ili gubitak.
- Iskoristite i počnite deprecirati novu imovinu.
Primjer
Porezni obveznik ima stambenu nekretninu za iznajmljivanje. Ovdje su relevantne činjenice:
Porezni obveznik kupuje kuću i iznajmljuje ga | |
Postavljen na datum usluživanja kuće: | 2011/09/01 |
Trošak zgrade (nije zemljište): | $ od 250.000 |
Prethodna amortizacija (do kraja 2013. godine): | $ 20.833 |
Porezni obveznik zamjenjuje krov | |
Krov je postavljen na servis | 2014/11/01 |
Trošak novog krova: | $ 12,000 |
Korak 1: Izmjerite trošak zamjenskog objekta
Ovo je 12.000 dolara za novi krov, u gornjem primjeru. Odakle dolazi taj broj? Klijent mi je dao sve dokaz o plaćanju i fakture za krovare. Dodali smo troškove. (Sada, naravno, rashodi se rijetko dodaju do okruglog oblika, kao što je dvanaest tisuća gore. Imam jednostavan primjer za razumijevanje svog primjera.)
Korak 2: Izmjerite povijesni trošak izvorne nekretnine
Da bismo izdvojili izvornu cijenu krova (ili bilo koju drugu komponentu zgrade za koju želimo djelomično raspolagati), IRS kaže da možemo koristiti "bilo koju razumnu metodu" da bismo utvrdili izvorni trošak sve dok je metoda " dosljedno primjenjuju na sve dijelove iste imovine" (Treasury Regulations 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Pa što su razumne metode?
- Samo za restauracije koristite metodu popusta za indeksa cijena proizvoĊaĉa.
- Dodijeliti trošak izvorne imovine na temelju omjera troškova zamjene dijela raspolaganja i zamjenskog troška cijele imovine.
- Studija o segregaciji troškova.
- Zapisnike poreznih obveznika.
"Uobičajeno, najčešće vidimo metodu povlačenja indeksa cijena proizvođača", rekao je Phil Zaman , ovlašteni javni računovođa koji usmjerava programe učenja na CBIZ i Mayer Hoffman McCann PC
Popustna metoda indeksa cijena proizvođača radi samo za restauracije, upozorava Zaman. Ne možemo ga koristiti za poboljšanja / poboljšanja ili prilagodbe.
"Diskontiranje je poput složenosti za zanimanje, ali obrnuto", objasnio je Zaman. Također je rekao da je metoda popusta "najcjenjeniji službeno sankcioniranih" metoda navedenih u odjeljku 1.168 (i) -8 trezorske odredbe.
Druga metoda, rekao je Zaman, je da preuzme zamjenski trošak komponente i podijeli se zamjenskim troškom za cijelu imovinu. To rezultira omjerom koji se zatim pomnoži s izvornim troškom cijele imovine.
Treća metoda je zaposliti stručnjake za provođenje studije o segregaciji troškova, koje porezni obveznici "mogu učiniti u bilo kojem trenutku", rekao je Zaman.
Konačno, porezni obveznici koji su zapravo sagradili imovinu mogu koristiti vlastitu evidenciju kako bi odredili trošak svake komponente.
Korak 2A: Pronalaženje popusta stopa korištenjem indeksa cijena proizvoda
Prvo, možemo koristiti Indeks cijena proizvo ača za gotovu robu ili njegov nasljednik, Indeks cijena proizvo aa za krajnju potrošnju .
- Ovi indeksi mogu se naći na internetskim stranicama Bureau of Labor Statistics.
- http://www.bls.gov/data/
- Zatim pomaknite se do mjesta gdje piše Cijene - Proizvođač .
- Zatim ispod tog odjeljka pogledajte gdje piše Podaci o robama uključujući indekse "naslovnih" FD-ID .
- Sada pogledaj desno i kliknite Vrh odabira (ikona sa zvijezdom).
- To nam daje različite indekse od kojih se mogu odabrati.
- "Općenito koristite bilo konačnu potražnju ili gotovinu (niti sezonski prilagođenu)", kaže Zaman.
- Dakle, ili odaberite Završni zahtjev - WPUFD4.
- Ili odaberite Gotovi proizvodi - WPUSOP3000.
- Završni indeks potražnje počinje od studenog 2009. i ide naprijed.
- "Gotova roba (WPUSOP3000) seže do 1947. godine", kaže Zaman.
- "Možete podesiti godine koje se prikazuju na vrhu stranice", ističe Zaman.
- Zaman dalje upozorava da biste mogli raditi samo s jednim skupom indeksa.
Kopirajte relevantne PPI podatke i zalijepite je u proračunsku tablicu.
Za referencu, evo dva seta podataka s kojima moramo raditi za naš primjer.
Tablica 1. Indeks cijena proizvoñača - Konačna potražnja za robama (WPUFD4) | ||||||||||||
Godina | Jan | veljače | pokvariti | travnja | svibanj | lipnja | srpnja | kolovoz | rujna | listopada | studeni | prosinca |
2011 | 103.4 | 104,2 | 105.2 | 105,9 | 106,1 | 106 | 106.3 | 106,4 | 106.6 | 106.3 | 106,4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107,7 | 108 | 107,8 | 107,4 | 107,4 | 107,7 | 108.2 | 108,3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108,3 | 108,8 | 109.1 | 109 | 108,8 | 109.2 | 109,5 | 109,5 | 109,4 | 109,7 | 109,4 | 109,3 |
2014 | 109,7 | 110,1 | 110.8 | 111 | 111,1 | 111,2 | 111,6 | 111,6 | 111,1 | 111.4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tablica 2. Indeks cijena proizvoĎača - Roba robe robe (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Godina | Jan | veljače | pokvariti | travnja | svibanj | lipnja | srpnja | kolovoz | rujna | listopada | studeni | prosinca |
2011 | 184,4 | 186,6 | 189.1 | 191,4 | 192,5 | 191,4 | 192,2 | 191,7 | 192,6 | 191.8 | 191,7 | 191,1 |
2012 | 192 | 192,9 | 194,4 | 194,9 | 193,7 | 192,8 | 193,2 | 195,4 | 196,7 | 196,3 | 194,5 | 193,7 |
2013 | 194,8 | 196,3 | 196,6 | 195.9 | 196,8 | 197,2 | 197,2 | 197,9 | 197.3 | 196,9 | 196 | 196,5 |
2014 | 198 | 198,8 | 200,3 | 202 | 201,8 | 202,8 | 202.9 | 202.4 | 201,7 | 200,3 | 198.1 (P) | 195,6 (P) |
Napomene: Ako vidite (R) pored indeksa, to znači da je broj izmijenjen. (P) znači Prethodno. "Svi indeksi podložni su reviziji četiri mjeseca nakon izvornog objavljivanja", kaže BLS.
Sada ćemo naći popust.
Najam kuća je izvorno stavljen u službu 1. rujna 2011. Istaknemo podebljano (iznad) indekse za taj datum.
Krov je stavljen u službu 1. studenog 2014. Isto tako, istaknemo podebljane indekse za taj datum.
Ovo je matematički dio. Otkrili smo postotnu promjenu između dva indeksa. Počnimo s konačnom potražnjom PPI-Commodities (Tablica 1). Matematika ide ovako:
Indeks na datum stavljanja u rad za obnovu | 110.9 | Studeni 2014 |
Indeks na datumu stavljanja u rad za izvornu komponentu | 106.6 | Rujna 2011 |
Postotna promjena između dva indeksa | 0,040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Izrazite ovo kao postotak. | 4,0338% |
- Korištenjem konačne potražnje PPI-Commodities, imam stopu promjene (R FD ) koja iznosi 4,03%.
Učinimo isto, ovaj put za PPI-robu za gotovinu (tablica 2).
Indeks na datum stavljanja u rad za obnovu | 198,1 | Studeni 2014 |
Indeks na datumu stavljanja u rad za izvornu komponentu | 192,6 | Rujna 2011 |
Postotna promjena između dva indeksa | 0,028556594 | = (198,1-192,6) / 192,6 |
Izrazite ovo kao postotak. | 2,85566% |
- Korištenje gotovih dobara PPI-Commodities, imam stopu promjene (R FG ) koja iznosi 2,86%.
Sada smo pronašli dvije različite diskontne stope (R FD i R FG ). Budući da nam IRS omogućuje da koristimo bilo koju razumnu metodu, moram saznati koja će metoda biti najprikladnija za moj klijent. (To ćemo učiniti u koraku 4, ispod.) Kada odlučimo koji indeks upotrebljavati, zabilježit ćemo to u stalnoj datoteci klijenta kako bismo zapamtili da koristimo tu istu metodu kada radimo daljnje djelomične dispozicije na istoj nekretnini.
Sada smo učinili s korakom 2A.
Korak 2B: Koristeći stopu promjene, popustite sadašnji trošak natrag na povijesni trošak
Postoje dva matematički ekvivalentna načina izračuna popusta.
- Podijelite zamjenski trošak za 1 + R; ili
- Pomnožite zamjenski trošak s PPI-om za mjesec koji je prvobitno stavljen u službu i podijelite s PPI-om tijekom mjeseci koje je zamijenio.
Oba bi trebala rezultirati istim odgovorom. Za kratkoću, pokazat ću ti samo prvu metodu.
Trošak zamjene (RC) = 12.000 USD
Stopa promjene (R) je ili R FD = 4,03% ili R FG = 2,86%
Ako R = R FD = 4,03% | Ako je R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 2.86%) |
12,000 / (104,03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
Povijesni trošak izvornog krova je | $ 11.535 | $ 11.666 |
Pa što ovdje kažemo? Od ukupne cijene zgrade (izvorno 250.000), 11.535 dolara ili 11.666 dolara od toga je dodijeljeno izvornom krovu. To se temelji na tome da uzmemo stvarni trošak za zamjenu krova (12.000 dolara), a diskontiranje ovog troška pomoću jedne od dvije mjere indeksa cijena proizvoñača. Koja će metoda biti bolja za naš klijent? To ćemo shvatiti u koraku 4.
Korak 3: Odvojite osnove i amortizaciju
Ciljevi ovdje su odvojiti izvorni imovinik i njegovu amortizaciju u dvije imovine. Na taj način možemo raspolagati jednom i zadržati drugu.
Prvo ću vam pokazati rezultate, a zatim ćemo razgovarati kako to učiniti.
Segregirajući osnovu i amortizaciju ako koristimo R FD = 4,03% | ||
Imovina | Neusklađena osnova | Prethodna amortizacija (do kraja 2013.) |
Izvorna zgrada | 250000 | 20.833 |
Nakon segregacije: | ||
Građevina (manje starog krova) | 238465 | 19.872 |
Stari krov | 11.535 | 961 |
Novi krov | 12.000 | n / a |
Segregirajući temelj i amortizaciju ako koristimo R FG = 2,86% | ||
Imovina | Neusklađena osnova | Prethodna amortizacija (do kraja 2013.) |
Izvorna zgrada | 250000 | 20.833 |
Nakon segregacije: | ||
Građevina (manje starog krova) | 238334 | 19.861 |
Stari krov | 11.666 | 972 |
Novi krov | 12.000 | n / a |
Napomena: osnovni i amortizacijski podaci za zgradu (manje stare krovove) i stari krov dodaju brojke za izvornu zgradu. (Tj. 238.465 + 11.535 = 250.000 po osnovi, a slično 19.872 + 961 = 20.833 za prethodnu amortizaciju, na grafikonu iznad R FD .) Nismo izgubili nikakvu osnovu niti bilo kakvu amortizaciju. Samo smo podijelili izvorni iznos u dvije zasebne stavke.
Zašto je prethodna amortizacija do kraja 2013. godine? Budući da naš porezni softver izračunava amortizaciju za 2014. godinu kada ispravno stavimo imovinu.
Kako dobiti ove brojeve? Prva linija, koja se odnosi na izvornu zgradu, koja proizlazi iz našeg poreznog softvera ili iz rasporeda amortizacije klijenta u njihovom povratu za prošlu godinu.
Osnovni podatak za stari krov: trebamo gore navedenu matematiku. Obratite pozornost na 11.535 figuru starog krova. Ovo je R FD odozgo. Također možemo koristiti R FG .
Osnovni podatak za izgradnju manje krova: uzeli smo izvornu osnovu i oduzeli stari krov.
Podaci o deprecijaciji zgrade manje starog krova i stari krov: postoje dvije metode za to. Tu je Williamova metoda. I tu je metoda Phil Zamana. Williamova metoda ide ovako:
- Podijelite povijesni trošak starog krova ukupnim izvornim troškovima kako biste dobili postotak,
- Zatim je pomnožite s izvornim iznosom amortizacije da biste pronašli amortizaciju pripisanu zamijenjenoj komponenti.
Zamanova metoda? Izračunajte amortizaciju za zgradu manjeg starog krova i starog krova.
Izračunao sam to oba načina. Koristeći moju metodu, dobio sam 961,23 dolara amortizacije pripisane starom krovu. Koristeći Zamanovu metodu, dobio sam 961,24 dolara amortizacije pripisane starom krovu. Dakle, nakon zaokruživanja, oba su rezultirala istim odgovorom: 961 dolara. Iako moja metoda dobro funkcionira jer možemo napraviti matematiku u proračunskoj tablici, mislim da je Zamanova metoda tehnički točan način da to učini.
- Evo praktičnog kalkulatora amortizacije koji sam pronašao na internetu dok radim istraživanje za ovaj članak. Označite ovo, jer će vam biti korisno više od jednom.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Korak 4: Izračunajte dobitak ili gubitak na djelomičnoj razini
Evo rezultata, a potom ćemo utopiti detalje.
Ako je R = R FD = 11 535 | |||
Bruto prihod | 0- | (materijali su odbačeni) | |
Trošak osnova komponente | 11.535 | ||
Manje prethodne amortizacije | (961) | ||
Manje trenutna amortizacija | 0- | Pretpostavimo nula za sada | |
Prilagođena osnova | 10.574 | ||
Dobitak ili gubitak | (10.574) | ||
Ako je R = RFG = 11,666 | |||
Bruto prihod | 0- | (materijali su odbačeni) | |
Trošak osnova komponente | 11.666 | ||
Manje prethodne amortizacije | (972) | ||
Manje trenutna amortizacija | 0- | Pretpostavimo nula za sada | |
Prilagođena osnova | 10.694 | ||
Dobitak ili gubitak | (10.694) | ||
Napomena: zanemarujući amortizaciju za tekuću godinu. Zašto? Za našu neposrednu svrhu sada moramo utvrditi koja će metoda popusta raditi bolje za našeg klijenta. A to možemo učiniti u programu proračunske tablice. Prilikom stvarnog izračuna dobitaka / gubitaka, naš porezni softver izračunava amortizaciju tekuće godine i stavlja ga na pravo mjesto.
Pogledajte ove dvije rezultate. Ovisno o tome koju metodu odaberemo za diskontnu stopu (R), imamo gubitak od 10.574 USD (koristeći indeks Finalne tražnje) ili 10.694 USD (koristeći indeks gotovih proizvoda). Koji će biti bolji za ovog klijenta? Gubitak od 10.694 dolara.
Napominjem u klijentovoj datoteci da smo odlučili koristiti PPI-Commodities Finished Goods za izračunavanje djelomičnih raspoloživih sredstava na ovom nekretninu. I sada prenosim odgovarajuće izračune (pomoću R FG ) na porezni softver.
Sada, razmislimo o tome što se događa. Indeks gotovih dobara rezultirao je boljem ishodu ovog klijenta. Postoji li način da sam mogao ubrzati proces donošenja odluka tako da nisam morao učiniti toliko matematike? Primijetim da je (R FD ) 4,03% i (R FG ) 2,86%, u relevantnom vremenskom okviru u ovom primjeru. Indeks gotovih dobara, koji je imao nižu stopu promjene, rezultirao je većom povijesnom osnovom i većim gubitkom. Pretpostavljam da će niža stopa promjene biti veća povijesna osnova, a time i veći gubitak. Dalje ću nastaviti s izračunima na oba načina dok ne shvatim je li to istinska izjava ili ne.
Stavimo ovo zajedno
Naš klijent je zamijenio krov na njegovu najamninu. Trošilo je 12.000 dolara da se stavi na taj novi krov. Izračunali smo da je trošak stare krova iznosio 11.666 dolara diskontiranjem zamjenskog troška po Indeksu cijena proizvoñača. U ovom scenariju, PPI za gotovu robu razrađen je kao najpovoljnija diskontna stopa. Koristeći povijesni trošak, odvojimo osnovu i amortizaciju povezanu sa starim krovom iz zgrade. Zadržimo ostatak zgrade na knjigama i depreciranje kao normalno. Dobili smo stari krov, što je rezultiralo gubitkom od 10.694 dolara. Dodamo novi krov na dio za fiksnu imovinu našeg poreznog softvera i počinjemo ga deprecirati.
Kako je to uspjelo našem klijentu? Ne samo da je naš klijent dobio gubitak od 10.694 dolara na stranicu jedne od obrasca 1040, ali to je također smanjilo prihode za ograničenja gubitka pasivnih aktivnosti, što je pak povećalo koliki je pasivni gubitak oduzeto ove godine. To povećanje gubitka pasivne aktivnosti dodatno smanjilo prihode. Za klijenta u poreznom kvadratu od 28% možemo očekivati da će porezne uštede od djelomičnog raspolaganja biti 10.694 x 28% = 2.994 dolara. No, budući da smo smanjili dohodak dovoljno da bismo uzeli više pasivnih gubitaka aktivnosti, stvarna porezna ušteda iznosila je oko 4.000 dolara.
Dakle, ako mislite, dječak, ovo je sigurno puno matematike. Možda ćete staviti dodatni novac u džep svog klijenta koji će vas potaknuti da pokrenete proračunsku tablicu i škripate neke brojeve.
Daljnje čitanje o temama zbrinjavanja popravaka, djelomičnih odredbi i novih "popravaka":
- Više pojedinosti o djelomičnim dispozicijama potražite u članku Stevea Nelsona, Djelomičnim odredbama i novim opipljivim pravilnikom o vlasništvu na Evergreen Small Businessu .
- Za pregled "regs popravaka", pogledajte moj članak, oduzimajući popravke i troškove održavanja.
- IRS produžuje vrijeme za izbor kasnijeg djelomičnog izbora imovine (Parker Tax Publishing, 29. rujna 2014.).
- In-Depth Look: IRS objavljuje detaljne upute o objašnjavanju pravilnika za popravak (Parker Tax Publishing, 14. ožujka 2015.).
- Materijalni propisi o imovini - Smjernice za popravak regata i resursi (AICPA.org).
- Što porezni obveznici trebaju znati pridržavati se konačnih općih propisa o nekretninama ( Porezni savjetnik, AICPA.org, 1. travnja 2015.).
- Konačni skup popravaka. Izdana ( porezni savjetnik, AICPA.org, 1. studeni 2014.).
- Regs. Odredbe o upravljanju nepodmirenim imovinom (časopis za računovodstvo, 13. kolovoza 2014.).
- Zadnja godina poreza na gubitke na dijelove predviđenih za 2014. (Moss Adams, studeni 2014.).
- TD 9689, Smjernice glede odredbi materijalne isplativosti (IRS.gov)
- Objavljivanje 544, prodaja i ostala raspoloživost imovine (IRS.gov)