Kamata hipoteka je (ponekad) odbijena
Ako koristite novac za "značajna poboljšanja" vašem domu, ograničeni odbitak još uvijek može biti dostupan.
Za porezne godine 2017. i prije
Hipoteka vam može pomoći kupiti kuću (ili posuditi protiv imovine koju već posjedujete), a možda čak i pružiti porezne olakšice. Kamate koje plaćate mogu biti odbitne, ali nemojte žuriti da posudite samo za uštedu na vašem 1040 - postoje maksimalni i drugi ograničenja koja bi mogla smanjiti ili potpuno eliminirati vašu sposobnost odbiti interes.
Ova stranica obuhvaća opće smjernice, ali porezni zakoni su složeni i stalno se mijenjaju. Potvrdite pojedinosti i razgovarajte s poreznim pripremiteljem prije nego što zatražite odbitak.
Oduzimanje hipotekarnog interesa
IRS dopušta odbitak za plaćene kamate na zajam koji osigurava prvi ili drugi dom. To uključuje nekoliko najčešće korištenih kredita:
- Kupnja kredita (vaša primarna hipoteka kada posudite novac za kupnju kuće)
- Home equity krediti (također poznat kao drugi hipoteka), koji pružaju paušalna suma gotovine
- Početna kreditna linija koja omogućuju potrošnju iz kreditne linije
Odbitak može potencijalno učiniti te zajmove jeftiniji i može turbochargirati određene strategije kao što je konsolidacija duga (iznenada interes koji plaćate postaje porezno priznata - ne samo trošak). Međutim, postoje ograničenja koliko možete odbiti, a kada možete odbiti.
Naravno, također koristite svoj dom kao kolateralna kada dobijete drugu hipoteku, što znači da zajmodavac može isključiti vaš dom ako ne izvršite plaćanja . Korištenje tog novca za bilo što osim troškova vezanih za domove znači da dodajete rizik u kojem već nije postojao.
Prva ili druga kuća: odbitak nije za investitore koji posjeduju desetke domova. Da biste se kvalificirali, zajam mora biti na vašem "prvom ili drugom" kući. Ako iznajmljujete neku nekretninu, dijelite ga ili ga koristite kao ured, može utjecati na vaš odbitak.
Kreditni kriteriji: Vaš zajam mora osigurati vaš dom. Provjerite kod IRS-a za detalje, ali ovo obično znači da vaš zajmodavac ima založno pravo na vašem domu i može li ga zatvoriti ako ne platite. Osim toga, morate ispuniti jedan od sljedećih kriterija:
- Dug je od 13. listopada 1987. ili prije (poznat kao dug "dugoročan"), ili
- Dug je korišten za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma, a ukupan iznos duga je ispod milijun dolara
- Dug nije bio korišten za kupnju, izgradnju ili poboljšanje vašeg doma, a ukupni iznos duga ispod 100.000 dolara
U nekim situacijama, primjerice, kada se oženjeni zasebno prijavljuju, količine se smanjuju.
Nema shams: IRS navodi: "I vi i zajmodavac namjeravate vratiti zajam." Time bi se uklonili svi modeli u kojima pokušavate upotrijebiti prijevarne transakcije kako biste uštedjeli na porezima.
Na primjer, ne možete "posuditi" od člana obitelji, odbiti interes i zaboraviti na zajam - zajam mora funkcionirati kao pravi transakcija.
Građevinski krediti: ako gradite kuću, taj odbitak može pomoći u smanjenju troškova na građevinskom zajmu . IRS vam omogućuje da prema kući koja se gradi kao kvalificirani dom za do 24 mjeseca, pod uvjetom da ispunjavate određene kriterije.
Ograničenja
Iznos dolara: kao što je prikazano gore, odbitak kamata od vašeg home equity kredita nije neograničen. Ograničenje je veće za novac koji se koristi za kupnju, izgradnju ili poboljšavanje vašeg doma. Za većinu ljudi to dobro funkcionira. Međutim, ako koristite novac za drugu svrhu (poput visokog obrazovanja, konsolidacije duga ili nešto drugo), ograničen je na 100.000 dolara duga. Imajte na umu da se maksimalni odnosi na veličinu kredita - a ne na iznos kamate koje plaćate svake godine.
Alternativni minimalni porez (AMT): ako imate AMT, možda ćete vidjeti dodatna ograničenja. Općenito, odbitak je više koristan ako koristite novac za kupnju, izgradnju ili poboljšanje svog doma.
Stavljanjem odbitaka: odbitak od hipoteke dostupan je samo ako navedete, i mnogi ljudi ne opisuju. Uobičajeno je da najbolje poduzeti najveći odbitak dostupan - ako je vaš standardni odbitak više nego što biste dobili od itemizing, vaš hipotekarni kamatni troškovi možda neće ponuditi nikakve porezne olakšice. Ako niste sigurni je li navedeno, provjerite jeste li podnijeli Raspored A. Da biste prešli na standardni odbitak, možda vam je potreban veliki zajam ili drugi troškovi koji će vam pomoći (primjerice, visoke troškove liječenja).
Odbitak nije kredit: neki ljudi zbunjuju porezne olakšice s poreznim kreditima. Odbitak pomaže smanjiti iznos prihoda koji se koristi za izračunavanje dospjelih poreza. Kredit je smanjenje dolara za dolar u onome što dugujete. Odbitak će neizravno smanjiti porezni račun, ali nije baš toliko snažan kao porezni kredit.
Koliko možete podnijeti zahtjev?
Ako ste posudili protiv kapital u svom domu i želite znati koliko ste platili kamate, pitajte svog zajmodavca. Trebali biste dobiti obrazac 1098 s podacima o kamatama za godinu dana.
Napiši domaću zadaću
Zahtjev za nepravilno odbitak je problematičan: to može dovesti do poreznih kazni i troškova kamata iz IRS-a. Potvrdite sve pojedinosti o svojoj situaciji (i trenutnim poreznim zakonima) čitanjem IRS publikacije 936. Zapamtite da su porezni zakoni složeni, a stvari su se mijenjale nakon što je ovaj članak napisan. Razgovarajte s poreznim pripremiteljem koji je upoznat s pojedinostima vašeg kredita kako bi izbjegao bilo kakve probleme.
Napomena: opet, ovaj odbitak općenito nije dostupan nakon porezne godine 2017. Ovaj je članak samo za povijesnu referencu.