Razlog izazova uključuje najčešći tip potencijalnih zajmova.
Primjerice, u kalifornijskoj nekretnini, poput mnogih drugih mjesta u zemlji, domaći kupac može pogledati nekoliko vrsta potencijalnih zajmova i uključiti jednu ili više tih nepredviđenih uvjeta u kupnju .
Samo domaći kupci koji dobivaju financiranje imaju tendenciju da ugovor o kupoprodaji bude uvjetovan dobivanjem zajma. Kupci na gotovini ne zahtijevaju nikakvu zajam jer nema kredita. Ugovor može ovisiti o kupcu koji je dobio:
- FHA zajam , koji ima vlastiti skup zahtjeva, ili
- VA zajam , kojeg jamči Veteranska uprava, ili
- konvencionalni zajam , koji se obično prodaje na sekundarnom tržištu, ili
- zajam kreditne unije gdje je dužnik član, ili
- privatno financiranje, koje se ponekad naziva i zajam od teškog novca
Ovisno o vrsti kredita, zajmodavac može zahtijevati određene uvjete za imovinu ili popravke kako bi zajam. Ako se prodavači i kupci ne mogu dogovoriti o uvjetima popravaka ili zajmodavaca, kupac neće primiti zajam, a transakcija se može raspasti.
Općenito, kupac ima određeno vremensko razdoblje u kupoprodajnom ugovoru za dobivanje financiranja. U nekim slučajevima, ugovor bi mogao dati kupcu izbor, birati između određenog broja dana prije nego što se zajam ne bi trebao ukloniti ili zadovoljavati, ili da bi se potencijalni zajam, ako se sve stranke slože, na mjestu do zatvaranja.
Tamo počinje problem. Većina prodavača očekuje da će kupac morati dobiti financiranje. Prodavači su obično nešto razumni i dozvoljavaju određeno vremensko razdoblje za kupca da dobije financiranje i ukloni potencijalni zajam, ali ne i svaki prodavatelj želi čekati do dana zatvaranja kako bi saznali je li kupac doista u mogućnosti zatvoriti sigurnosnu kopiju. Nije u potpunosti pošteno prodavaču da kupac traži 30-dnevno zatvaranje bez čvrstog opredjeljenja za zatvaranje. S druge strane, uklanjanje nepredviđenih zajmova prije zatvaranja može kupcu učiniti vrlo nervoznim.
Kupac se može pitati što će se dogoditi ako zajmodavac, zbog nekog nepredviđenog ili čudnog razloga, odlučio odbiti zajam. Ako je kupac uklonio potencijalne zajmove, kupac može biti na milosrđu prodavatelja, a zarađeni novac za kupca mogao bi biti u opasnosti. Nekoliko kupaca je spremno poduzeti kockanje zbog gubitka pologa.
Naravno, kupci dobivaju i predoče pismo preduzeća prije donošenja ponude. To je pismo preduzeća na koje se prodavatelj oslanja na dokaz o bonitetu kupca i sposobnosti kvalificiranja za kredit. No nakon što je datoteka spremljena za potpisivanje, drugi se problemi mogu pojaviti.
Nepoznate prosudbe mogu se pojaviti u javnim zapisima, kupac bi mogao imati prijelazno izvješće o kreditnoj prijavi koja je prošla kroz pukotine, a ex s prethodnom kratkom prodajom može staviti prigušivač na kvalifikaciju, kupac bi mogao izgubiti posao, kupac bi mogao biti zaposleni samo pod traženim dvogodišnjim razdobljem ili primati plaće neobjavljene na stubovima plaće. Postoje bazilijalne stvari koje mogu pogriješiti Nemojmo zanemariti da je druga vrsta bespovratnih sredstava zajam procjena. Kontingencija procjene često je odvojeno od slučaja zajma. Kontingencija procjene znači da dom mora procijeniti po kupovnoj cijeni. Ako je procjena manja od nabavne cijene, kupac može otkazati ako kupac ima ugovor o procjeni ugovora o kupnji. Ako prodavatelj pristane smanjiti cijenu kako bi zadovoljio ocjenu, tada se od kupca očekuje uklanjanje nepredviđene procjene.
Ali što će se dogoditi ako na zatvaranju osiguravatelja odluči 11. sat da naredi drugu ocjenu i da drugo mišljenje o vrijednosti pokazuje nisku procjenu ? Ako je kupac otpustio nepredviđenost procjene, nema preostale procjene. Međutim, ukoliko otvoreni zajam još nije otpušten, ugovor o kupoprodaji još uvijek može biti uvjetovan sposobnošću kupca da dobije zajam.
To su zabrinutosti koje treba obratiti vašem agenciji za posredovanje u prometu nekretninama prije donošenja ponude za kupnju kuće. Neki kupci su udobni uklanjanje potencijalnih zajmova kada zajmodavac uvjeri kupca da je datoteka spremna za financiranje. Međutim, ako zajmodavac ima zabrinutosti, možda ne bi bilo dobro ukloniti potencijalne zajmove. Potencijalne zajmove također govore prodavaču. Nedostatak je kada je vaša ponuda među višestrukim ponudama, a ostali kupci spremni ukloniti potencijalne zajmove ili skratiti razdoblje, a inzistirate na održavanju nepredvidivosti zajma sve do zatvaranja, vaša ponuda možda neće biti prihvaćena. Prodavatelj može misliti da imate problem koji bi mogao uzrokovati poteškoće prilikom zatvaranja.
U teškim situacijama poput ovih, neki domaći kupci pitaju zajmodavca da odobri datoteku putem upisa prije nego ikada napravi ponudu za kupnju kuće. Odobrenje uz jamstvo uklanja strah od nesigurnosti i jača ponudu.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estateu u Sacramentu u Kaliforniji.