Zašto domaći kupci poput zemljišnih ugovora
Zemljišni ugovori za kupnju kuća bili su vrlo popularni krajem sedamdesetih i početkom 1980-ih. Tada su ugovori o prodaji, koji se ponekad nazivaju ugovori o djelu, nude atraktivnije uvjete financiranja po višim stopama i krutim standardima kvalifikacija institucionalnih zajmodavaca.
Zemljišni ugovori počeo su nestati kada su zahtjevi za zajmom bili omekšani, a cijene pao ispod 8%. No, oni nisu nikada nestajali i zapravo su se vratili na tržište tijekom krize hipoteke.
Prethodni vlasnici kuća koji su izgubili domove za foreclosure ili prodani kroz kratku prodaju počeo se oslanjati na zemljišne ugovore kao alternativu financiranja kada su ih velike banke odbacile.
Što je zemljišni ugovor o prodaji nekretnine?
Ugovor o kupoprodaji je bilo koji tip ugovora koji zahtijeva periodična plaćanja, ali u nekretninama, obično se naziva zemljišnim ugovorom, ugovorom o djelu ili ugovorom za prodaju. Izraz "zemljište" zavarava jer se zemljišni ugovor može koristiti za kupnju bilo koje vrste nekretnina s ili bez poboljšanja.
Ugovor o prodaji u obliku obroka određuje prodajnu cijenu, iznos predujma, kamatnu stopu, iznos mjesečnih (ili periodičnih) plaćanja i dužnosti svake od stranaka. Obuhvaća takve odgovornosti kao tko će održavati dom, platiti za osiguranje i porez na imovinu - što je obično kupac. Ugovor će uključivati reklamu za prodavatelja u slučaju da kupac zaustavi plaćanje rate.
Posebnosti:
- Zemljišni ugovori ili ugovori o djelu sigurnosni su sporazum između prodavatelja, nazvanog Prodavatelj i kupca, nazvanog Vendee.
- Prodavač se obvezuje prodati nekretninu financiranjem kupnje za prodavatelja.
- Prodavatelj zadržava pravni naslov, a Vendee prima pravi naslov.
- Financiranje vlasnika može uključivati postojeću hipoteku (vidi više ispod) ili imovina može biti slobodna i jasna (najbolja opcija).
- Nakon isplate u cijelosti, Prodavatelj predaje prodavačevu djelu na imovinu.
All-inclusive (Wrap-around) zemljišni ugovori
- Ugovori za zamotavanje sadrže postojeću hipoteku.
- Prodavač plaća dobavljaču jednu uplatu.
- Nakon primitka uplate, Prodavatelj plaća isplatu temeljnog zajmodavca i zadržava ostatak.
- Ako postojeća hipoteka ima nižu kamatnu stopu od kamatne stope na ugovor, dobavljač zarađuje dodatnu kamatu na novac koji ne pripada prodavaču. To je poznato kao poništavanje.
Evo kako to funkcionira.
- Recimo da je prodajna cijena 100.000 USD.
- Vendee stavlja dolje 10.000 dolara.
- Vendee se obvezuje izvršiti uplate na 90.000 dolara, s kamatama od 6,5%, plaća 567 dolara.
- Postojeći temeljni zajam iznosi 50.000 USD, koji se plaća po 5% kamate uz plaćanje od 268 USD.
- Prodavač zarađuje 6,5% kamata na 40.000 dolara vrijednosnice, PLUS 1,5% kamate na postojeću hipoteku od 50.000 dolara i džepove 299 dolara mjesečno.
- Vendee također plaća poreze, osiguranja i sve ostale troškove vlasništva.
Ravno ugovori
Ne postoji poništavanje interesa za izravni ugovor. Vendee može pristati na izravno plaćanje postojećeg zajmodavca i izvršiti drugu isplatu Prodavatelju ili prodavatelj može poslati jednu isplatu Prodavatelju, a Dobavljač će isplatiti isplatu osnovnom zajmodavcu.
Pogledajmo prethodni primjer na izravnom ugovoru:
- Prodajna cijena od 100.000 USD.
- Vendee stavlja dolje 10.000 dolara.
- Vendee daje jednu uplatu od 268 dolara na postojeći saldo kredita od 50.000 dolara, s kamatama od 5%.
- Vendee izvršava drugu isplatu dobavljaču na financiranje vlasnika koji iznosi 40.000 dolara, s kamatama od 6,5% i plaća se na 253 dolara mjesečno.
- Ukupna oba plaćanja iznose 521 USD, što sprema prodavatelj 46 dolara mjesečno u odnosu na omotavanje.
Snaga prodaje
- Neke tvrtke naslovno stvaraju i osiguravaju zemljišne ugovore koji sadrže dobavljača, prodavača i stečajnog upravnika. Morat ćete se pozvati kako biste pronašli takvu tvrtku za naslov.
- Kao vlasnik u povjerenju , Prodavatelj i Prodavač dodjeljuju pravo, vlasništvo i interes izvršnom tijelu radi osiguranja obveza prodavatelja i Vendeea.
- U slučaju da prodavatelj prestane plaćati, stečajni upravnik ima ovlasti prekinuti tržišno natjecanje pod snagom prodaje.
- Postupak podnošenja obavijesti o zalaganju varira od države do države.
Klauzule ubrzanja u zajmovima za kreditiranje
Svi krediti danas sadrže klauzule o ubrzanju i otuđivanju . Zajmodavci su imali dugu povijest pozivanja kredita koji su odmah dospjeli i plativi ako su kupci preuzeli naslov "podložni" postojećim zajmovima . To je zato što su zajmodavci htjeli da se kupci kvalificiraju, plati bodove za kredit i višu kamatnu stopu .
Sue Heimbichner, časnik escrowa u čikaškom čelu u Sacramentu, u poslovanju je od 1976. godine i gledao je kako popularnost zemljišnih ugovora dolazi i odlazi. Jedan od najvećih tužbi iz tog razdoblja razvio se od kupaca koji su preuzeli naslov podložno postojećim hipotekama koje drže savezne štedne i kreditne udruge. Kongres je donio Zakon o depozitarnim institucijama iz 1982. godine, čime je učinkovito uklonio mogućnost preuzimanja postojećih zajmova.
Heimbichner kaže kako su zajmodavci danas skloni izgledati na drugi način. "Neki su zajmodavci drago što su izvršili plaćanja", rekla je. Ali nemojte pokušati preuzeti zajmove s državnim potporama. "Vi ne želite nered s vladom," upozorava Heimbichner, "jer ćete dobiti šamarati." Ako vaš zemljišni ugovor sadrži postojeću hipoteku, trebali biste potražiti savjet odvjetnika za nekretnine.
Uzorci državnih potpora su Fannie Mae ili Freddie Mac, a državni krediti su FHA ili VA.
Vendee's Bundle of Rights
Za sve praktične svrhe Vendee posjeduje imovinu i ima pravo:
- Posjed.
- Mirno uživanje i korištenje imovine.
- Isključenje, prisiljavajući druge da napuste prostor.
- Preprodaji.
Prednosti gostu
- Nema kvalifikacija, iako dobavljač može zatražiti kopiju izvješća o kupcu.
- Fleksibilnost predujma. Iznos je moguće dogovoriti.
- Duljina trajanja ugovora o zemljištu, kamatna stopa i isplate se mogu pretplatiti.
- Niski troškovi zatvaranja . Nema zajmodavaca za plaćanje.
- Brzo zatvaranje. Transakcije se mogu zatvoriti za 7 dana ili manje.
Prednosti dobavljaču
- Tipično veća prodajna cijena i bez procjene. Iako se kupcima savjetuje da dobiju ocjenu.
- Ako se oporezuje, može se kvalificirati za odgođenu dobit.
- Mjesečni prihod.
- Često bolja stopa povrata od računa novčanog tržišta .
- Ako je nekretnina nesukladna, to je jednostavan način za prodaju.
- Brzo zatvaranje.
Savjeti za kupce
- Dobiti ocjenu.
- Dobiti osiguranje od naslova.
- Angažirati usluge holdinga za zadržavanje posjedovanja izvršenog djela i originalnih dokumenata.
- Razgovarajte s odvjetnikom za nekretnine .
Savjeti prodavača
- Izvucite kreditno izvješće kupca.
- Uključite imena dobavljača i prodavača na postojeće police osiguranja.
- Najam tvrtki za isplatu za obradu ugovora.
- Razgovarajte s odvjetnikom za nekretnine.
Ovaj članak ne treba pogrešno shvatiti kao daje pravni savjet. Samo odvjetnici mogu ponuditi pravne savjete.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.