Što trebate znati o kratkoročnoj prodaji i foreclosures
Kratka prodaja i foreclosures su dvije različite vrste transakcija koje dijele zajednički nazivnik bitak u nevolji svojstva, koji uključuju hipotekarni zajmodavac. (Oni nisu zamjenjivi uvjeti - iako ih većina ljudi ne shvaća, postoji razlika između njih.)
Mnogi domaći kupci započinju potragu za kratkom prodajom i foreclosuresom u nadi da mogu kupiti jeftinu kuću, bilo za investicijske svrhe ili za zauzimanje kao rezidencija.
Vjeruju da mogu uštedjeti mnogo novca ili kupiti kuću za mnogo manje od tržišne vrijednosti.
Kad me kupci zovu da kažu žele kupiti kratku prodaju ili foreclosure, dajem im provjeru stvarnosti. Ta istina je da vjerojatno neće uštedjeti novac jer banke imaju tendenciju da cijene i kratke prodaje i foreclosures po tržišnoj vrijednosti, uz dodatak za stanje imovine. Međutim, postoje i iznimke, a svako toliko često će situacija biti ispravna. Ipak, to je više iznimka nego pravilo.
Da biste započeli, pregledajmo razlike između kratke prodaje i foreclosures.
Osnovne značajke nekretnine za kratku prodaju
- Kratka prodaja kuća je dom koji nije u vlasništvu banke. Međutim, kako bi se prodaja zatvorila, banka mora odobriti prodaju.
- Naslov je još uvijek u ime vlasnika kuće, a vlasnici često žive u imovini jer ne mogu priuštiti da idu drugdje.
- Vlasnici kuća svibanj ili ne moraju biti iza u svojim hipotekom plaćanja ; delinkvencija nije uvijek zahtjev.
- Mora postojati dokumentirano teško pismo . Ta poteškoća može uključivati gubitak zaposlenja ili prisilno umirovljenje, to bi moglo biti zdravstveno povezano, ili bi se prodavači mogli razvesti ili se suočiti s zatvorskom kaznom.
- Neke kratke prodaje uključuju obrnute hipoteke koje potpisuju prodavači koji su umrli, ili drugi zajmovi koji su bili otpušteni u stečaju, ali nikada nisu pušteni.
- Iako dom nije nužno podvodni, većina kratkoročnih prodaja uključuje plaćanje manje od punog iznosa zajmodavcu. Prodavač se također može kvalificirati za kratku prodaju ako kapital nije dovoljan za plaćanje svih troškova prodaje, kao što su provizije i troškovi zatvaranja.
Osnovne značajke nekretnine bez foreclosure
- Foreclosures su domovi koji su u vlasništvu hipotekarnog zajmodavca ili - ako je hipoteka osigurana ili zajamčena - od strane vladinog subjekta kao što su Fannie Mae, Freddie Mac ili HUD.
- Postoji nekoliko načina na koje vjerovnik može steći vlasništvo nad imovinom o foreclosureu. Najčešći način je foreclosing na kuće za neplaćanje njihovih hipoteka. Međutim, banci je dopušteno isključiti iz drugih razloga, kao što su postupci ponuđeni kada homeowner proda dom drugom pojedincu bez otplate kredita. Ograničeni prodaji više nisu dopušteni. Banke također mogu preuzeti vlasništvo nad imovinom oduzimanjem imovine putem zakona o zamrzavanju ili sudskom postupku.
- Kada banke preuzmu titulu vlasništva nad foreclosure, oni iseljavaju putnike i osiguraju dom. Općenito, društvo za upravljanje imovinom će isključiti vodu, a možda će ukrcati prozore i vrata i mijenjati brave. To je razlog zašto su foreclosures često trn u susjedstvu.
Uvjeti foreclosures i kratkih transakcija Prodaja
Gotovo svaka kratka prodaja i foreclosure prodaju se u svom "kao" stanju.
Neke banke će uložiti u popravljanje domova za foreclosure, jer banke shvate da mogu povećati svoju dobit rehabbingom, ali mnoge banke prodaju kuću u istom stanju koje su prethodni korisnici ostavili, koliko god bilo žalosno.
Postoje ponekad olakšavajuće okolnosti u kojima će banka omogućiti smanjenje cijena za veliki nedostatak, ali to je obično rijetko. Možete, primjerice, tražiti smanjenje ili kredit za zamjenu peći ili krova, ali ako je tržište vruće i drugi kupac može platiti gotovinu, banka će vjerojatno odbiti taj zahtjev.
Glavna razlika između stanja imovine u foreclosure i kratkog stanja prodaje kuće je stanje foreclosure moglo biti nepoznato. Kuća za foreclosure mogla bi biti prazna mjesecima, čak godinama, tijekom kojih može doći do upada plijesni ili vode. Ponekad vlasnici otpadnuću ili ne održavaju ispravno kada je dom u foreclosure. Za usporedbu, prodavači malih prodavača skloni su bržoj skrbi za svoje domove, a kupcu mogu pružiti otkriće.
Još jedna razlika je mogućnost foreclosure imovine obično zatvoriti u roku od 30 dana. Kratka prodaja, koja zahtijeva odobrenje banke, može u prosjeku trajati 30 dana do 3 mjeseca, samo da bi se dobila kratka pisma za odobrenje prodaje , a zatim zatvorila još 30 dana, tako da je to najmanje dvostruko duže.
Gdje i kako kupiti foreclosures
Osim ako banka nije mala i lokalna, malo je vjerojatno da će ponuditi dom foreclosure za prodaju za javnost. Banke uglavnom raspolagati svojim foreclosures na 5 načina. S izuzetkom metode prodaje na veliko, većina načina na koji banke prodaju svoje foreclosure uključuju dobit banci.
- Na skrbničkoj dražbi ili šerifovoj aukciji. Ovaj postupak je proces licitiranja koji se odvija na stepenima suda ili druge javne zgrade. Ponude obično moraju biti gotovine, a banka određuje minimalnu cijenu rezervi. Ako postoje superiorni zajmovi, kupac preuzima odgovornost za te zajmove. Kupci na aukciji često ne rade s agentom za nekretnine.
- U skupno prodaju privatnim investitorima. To mogu biti domovi koji nisu bili prodani na aukciji ili domovima koje banka nikad nije stavila na aukciju. Banka će paketi ove kuće u skupinama i prodati cijeli paket investicijskom kupcu ili tvrtki na strmom popustu.
- Kroz mrežnu aukcijsku tvrtku. Mnogi od on-line aukcija na mreži stavljaju rezerviranu ponudu na koju dom neće prodati ako rezerva nije zadovoljena. Često zahtijevaju od kupca da plati premijski bonus, kao što je 5 posto iznad ponuđene cijene, kao naknadu za aukcijsku tvrtku. Izvorne prodajne cijene često su ispod rezervirane cijene ponude i mogu se zavarati. Većina tih web stranica omogućuju vašem agentu da vas zastupa.
- Unosom kuće s agentom REO i ponudom kuće za prodaju u MLS-u. Agent REO radi s upraviteljem imovine banke i priprema BPO. Agent procjenjuje stanje i omogućava odbitak za svoj AS IS uvjet, tako da je dom u osnovi naveden na tržišnoj vrijednosti. Vaš agent vam može predstavljati.
- Postavljanjem kuće na prodaju na vlastitom web portalu i omogućavanjem elektronskih ponuda. To je češći kod vladinih entiteta. Banke će također platiti vašem agentu da vas zastupa.
Gdje i kako kupiti kratku prodaju
Kupac ili investitor ne smije kupiti kratku prodaju izravno od vlasnika kuće. Zapravo, mnoge kratke prodaje zahtijevaju od kupca da potpiše obavijest o prodaji robe koja navodi da ne postoji pre-postojeći odnos između prodavača i kupaca. Imam banke odbijanja kratke prodaje jer je kupac bio susjed koji je živio u blizini.
(Nadalje, neke stranke mogu se suprotstaviti ovoj praksi i zadržavaju taj podatak iz banke, a mogu potpisati duljinu ruke, ali tajno ne otkrivaju odnos s prodavateljem. U državama poput Kalifornije takva bi akcija mogla predstavljati kratku prodaju hipoteke prijevare, što dozvoljava banci da obustavi otpuštanje odgovornosti koja se nudi prodavatelju.)
Trebali biste zaposliti vlastitu agenciju za posredovanje u prometu nekretninama kako bi vas zastupao prilikom kupnje kratke prodaje. Taj agent ne bi trebao biti agent za popis. Zaslužili ste vlastitu reprezentaciju. Osim toga, banke imaju tendenciju da se smanji proviziju agentima uvrštenja koji prakticiraju dvostruku agenciju u kratkom prodaji.
Vaš agent bi trebao utvrditi koliko ste banaka i zajmova uključeni kako biste se mogli adekvatno pripremiti za čekanje na kratko odobrenje prodaje. Vaš agent bi također želio potvrditi da se prodavač kvalificira za kratku prodaju. Iako ne svaka kratka prodaja zahtijeva teškoće prodavača, većina ih čini.
Konačno, savjet: Banke vam mogu predstaviti ponudbenu ponudu i zatražiti veću cijenu. Ako imovina zahtijeva popravke, možda ćete biti uspješni pri zatvaranju prihvaćene prodajne cijene ako banka predočite s nekoliko dokumentiranih procjena i fotografija.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.