Pokušajte da ne izgubite zajam
Kada sam kupio moj prvi dom koji je zahtijevao institucionalno financiranje, osigurao sam da je ugovor o kupnji sadržavao potencijalne zajmove. Imajući ugovor o zajmu u ugovoru značilo je da li je bilo nešto malo pošlo po zlu s kupnjom mog novog doma i iz nekog razloga, bez obzira na čudan razlog zbog kojeg zajmodavac nije mogao zajam za mene, tada bih se oslobodio obveze kupnje dom.
Do te točke, sve kuće koje sam ikada kupio kupljene su kroz financiranje vlasnika .
Nije bilo potencijalnih zajmova u hipoteku ili zemljišnom ugovoru koji je prodavao. Nakon što sam potpisala ugovor o kupnji, bio sam prilično potreban da prođe kroz prodaju kuće, osim iznimke za slučaj inspekcije. Također nije bilo procjene neizvjesnosti s vlasnikom financiranja.
U vremenima s niskim kamatnim stopama, financiranje vlasnika pada iz koristoljublja, a malo ljudi, osim izuzeća, pokušajte iskoristiti financiranje vlasnika za kupnju kuće. Još jedna iznimka mogla bi biti ako se sama kuća ne kvalificira za financiranje, a prodavatelj može razmotriti financiranje vlasnika. No, većina prodavača na normalnim tržištima nekretnina preferira kupca ili plaćati gotovinu ili dobiti zajam za kupnju kuće.
Ugovori o kupnji u slučaju nepredviđenog zajma
Vrste ugovora o kupnji koji se koriste u Sjedinjenim Američkim Državama razlikuju se od države do države, ali većina od njih će omogućiti razdoblje nepredviđenih kredita. Osim u slučaju nepredviđenih zajmova, ugovori o kupnji stanova, poput onih koji se koriste u Kaliforniji, mogu sadržavati i procjenu nepredviđenih troškova, što je odvojeno od slučaja zajma.
Kupoprodajni ugovori obično daju određeni broj dana ugovornim obvezama kako bi dobili jamstvo da je zajam odobren i da će kupcu biti dopušteno koristiti financiranje. To vremensko razdoblje može trajati od 7 do 30 dana, a mnoga razdoblja su se gurnula prema 3 do 4 tjedna. To je razlog zašto je domovinskom kupcu najvažnije isporučiti sve dokumente o zajmu koje časnik kredita traži što je brže moguće.
Svako kašnjenje u podnošenju potrebnih financijskih dokumenata može uzrokovati kašnjenje u konačnom odobrenju kredita.
Kada prestane važenje zajma
U nekim državama, nakon prestanka važenja razdoblja zajma, kupac je izvan vremena. Ako zajam kupca nije odobren tijekom tog vremenskog razdoblja, to je previše loš. Kupac može zatražiti produljenje, ali prodavači nisu uvijek dužni to dopustiti. SAVJET: Nemojte pogriješiti kad mislite da imate cijelo vrijeme na svijetu da svoje vjerovnike kopira svoje porezne prijave i da pružite sve svoje bankovne podatke jer sat često otkucava.
U drugim državama kao što je Kalifornija gdje su ugovori o kupnji skloniji kupcu, a ako kupac ne ukloni potencijalni zajam na posljednji dan, prodavatelj može poduzeti korake kako bi otkazao ugovor nakon izdavanja Obavijesti o izvršenju. Ako prodavatelj ne poduzme nikakve zakonske korake za provođenje razdoblja nepredviđenog, ostaje. Nije dobro nadati se da će se prodavatelj u Kaliforniji odreći uvjeta za zajam jer je većina prodavača zastupljena od agenata za unos koji će ih podsjetiti na svoja prava na temelju ugovora.
Često dobivam mnogo otpora od agenata kupca kada kao agent za unos tražim otpuštanje potencijalnog zajma od kupca.
Oni traže više vremena ili, u nekim slučajevima, potpuno razrušu jer, iz bilo kojeg razloga, možda se ne osjećaju kao da guraju svoje kupce da se pridržavaju ugovora. Ako kupci trebaju više vremena, ipak nam nije dopušteno dati našu verbalnu ispravu jer naši ugovori u Kaliforniji omogućuju kupcu da dostavi samo formalni pisani zahtjev za više vremena. Svi ugovori i sporazumi trebaju biti u pisanom obliku za zaštitu svake osobe.
Što se događa ako Underwriting uskraćuje zajam?
Pitanje koje se često pojavljuje je ono što se može dogoditi kupcu koji nije odobren za zajam, ali je ili otpustio slučaj zajma ili je iz bilo kojeg razloga izgubio zaštitu u slučaju neispunjavanja zajma u ugovoru o kupnji. Može li prodavatelj tužiti kupca? Hoće li kupac izgubiti svoj zalog novac? Što je u opasnosti?
Faktor rizika i posljedice variraju od države do države.
Mnogo može poći po zlu u osiguranju . Home kupci koji misle da su odobreni za zajam, jer im je vjerovnik dao pismo pre-odobrenje na temelju zahtjeva za kredit kasnije može otkriti da pokroviteljstvo neće odobriti zajam. Stvarno nema takvih stvari kao što su slam-dunk hipotekarni zajmovi . Postoji mnogo razloga za potpisivanje ugovora o odbijanju zajma. Oni domaći kupci koji imaju potencijalne zajmove obično mogu otkazati ugovor i primiti povrat novca od njihovog ozbiljnog novca.
Ako domaći kupci ne mogu dobiti zajam zbog nepredviđenih procjena jer je procjena bila niska, a prodavatelj neće smanjiti kupovnu cijenu, to je obično i razlog za otkazivanje. Ali, da biste bili u potpunosti zaštićeni u takvim okolnostima, morate imati nepredviđene zajmove i neizvjesnost procjene. Prije nego što potpišete ugovor o kupoprodaji, obavezno se obratite svom agentu za nekretnine kako biste stekli čvrsti uvid u to kako u vašoj državi djeluje potencijalni zajam.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji