Kupnja kuće s financiranjem vlasnika
Ako izravno zatražite prodavatelja, prodavatelj će vjerojatno reći ne. Prodavači često odbacuju prijedlog financiranja vlasnika jer nitko nije objasnio prednosti ili predloženo financiranje vlasnika kao način prodaje kuće.
Većina prodavača ne prodaje kuću svaki dan. Njihovo je znanje ograničeno na konvencionalne prakse u kojima kupac ide u banku da dobije hipoteku .
Međutim, za prodavača čiji dom ne prodaje ili kada se tradicionalne smjernice zajmodavca pooštre, financiranje vlasnika odjednom postaje vrlo popularno. Vlasnik financiranje je definitivno izvediv izbor za neke na kupca tržištima . Samo ne toliko na prodajnim tržištima.
Što je financiranje vlasnika?
Kada dio ili cijela prodajna cijena, a manje uplatu kupca, provodi (financira) od strane prodavatelja, prodavatelj daje financiranje vlasnika. Nije bitno ima li imovina postojeći zajam, osim u mjeri u kojoj postojeći zajmodavac može ubrzati zajam prilikom prodaje zbog klauzule o otuđenju . Umjesto odlaska u banku, kupac daje prodavatelju financijski instrument kao dokaz o zajmu i plaća prodavatelju.
Ako je nekretnina slobodna i jasna, što znači da prodavatelj ima jasan naslov bez ikakvih zajmova, prodavatelj bi mogao pristati na sve troškove.
U tom se slučaju kupac i prodavatelj dogovore o kamatnoj stopi, mjesečnoj isplati i roku zajma, a kupac plaća prodavatelja na kapital prodavatelja na osnovi rate.
Sigurnosni instrument općenito se bilježi u javnim evidencijama, koja štiti obje strane. Imajte na umu da neki državni zakoni zabranjuju plaćanje balona.
Neki zakoni savezne vlade također mogu upravljati financiranjem vlasnika. Možda biste željeli dobiti pravni savjet kako biste bili sigurni da slijedite zakon.
Vrste financiranja vlasnika
Većina transakcija od kupoprodajnih transakcija se može prevesti. Prodavači i kupci mogu slobodno pregovarati o uvjetima financiranja vlasnika, podložno zakonskim zakonskim odredbama i drugim državnim propisima. Opet, možda biste željeli potražiti pravni savjet.
Iako ne zahtijeva standardno predujam, mnogi prodavači žele dovoljno plaćanja kako bi zaštitili svoj kapital . Down plaćanja mogu varirati od vrlo malo do 30 posto dolje ili više. Prodavači smatraju da im kapital štiti kupacov predujam, jer kupci manje vjeruju da će otići u foreclosure ako su uložili puno novaca unaprijed.
Neke varijacije financiranja vlasnika uključuju:
- Zemljišni ugovori.
Zemljišni ugovori ne prolaze pravni naslov kupcu, već daju pravednu titulu kupcu. Kupac izvršava plaćanja prodavatelju za određeno razdoblje. Nakon završne uplate ili refinance, kupac prima djelo.
- Mjenice i hipoteke.
Prodavatelji mogu nositi hipoteku za cjelokupni iznos stjecanja cijene (minus predujam), što može uključivati temeljni zajam. Ova vrsta financiranja naziva se "all-inclusive mortgage" ili "all-inclusive trust deed" (AITD). Prodavatelj dobiva prekoračenje kamate na zajam koji je u osnovi.
Prodavatelj također može nositi mlađu hipoteku, u kojem slučaju kupac bi uzeli naslov podložni postojećem zajmu ili dobiti novu prvu hipoteku. Kupac prima djelo i daje prodavatelju drugu hipoteku za ravnotežu nabavne cijene, umanjenu za predujam i prvu hipoteku.
- Najam kupoprodajnih ugovora.
Prodaja na ugovor o kupoprodaji znači da prodavatelj daje kupcu pravedan naslov i davanje u zakup kupcu. Po izvršenju ugovora o zakupu, kupac prima titulu i obično dobiva zajam da plati prodavatelju, nakon što prima kredit za sve ili dio iznosa najma prema kupovnoj cijeni.
Vlasnik financira pogodnosti kućnim kupcima
- Malo ili bez kvalifikacije.
Čak i ako prodavatelj zatraži kreditno izvješće o kupcu, prodavačev tumačenje kvalifikacija kupaca obično je manje stroži i fleksibilniji od onih koje nameću konvencionalni zajmodavci.
- Prilagođeno financiranje.
Za razliku od konvencionalnih zajmova , prodavači i kupci mogu birati između različitih opcija plaćanja, kao što su samo kamate, amortizacija s fiksnim stopama , manje kamate ili plaćanje balona . Plaćanja se mogu miješati i podudarati. Kamatne stope mogu se povremeno prilagoditi ili ostati po jednoj stopi za razdoblje zajma.
- Fleksibilnost plaćanja.
Predujam je moguće dogovoriti. Ako prodavatelj želi veću predujam od kupca, ponekad će prodavači prepustiti kupcu periodične paušalne uplate prema predujam.
- Niži troškovi zatvaranja .
Bez institucionalnog zajmodavca, nema kredita ili popusta za plaćanje. Nijedna naknada za izdavanje, naknada za obradu, administrativne pristojbe ili bilo koja druga razna izdvojena naknada koju zajmodavci rutinski naplaćuju, što automatski štedi novac na troškove zatvaranja kupca .
- Brže posjedovanje.
Budući da kupci i prodavači ne čekaju da zajmodavac obradi financiranje, kupci se mogu brže zatvoriti i dobiti vlasništvo kupca ranije nego uobičajenu transakciju zajma.
Vlasnik financira pogodnosti Home prodavača
- Viša prodajna cijena.
Budući da prodavatelj nudi financiranje vlasnika, prodavatelj može biti u mogućnosti naložiti cijelu listu ili više.
- Porezne olakšice .
Prodavatelj može platiti manje u porezima na prodaju rate , uz prijavu samo prihoda primljenih u svakoj kalendarskoj godini.
- Mjesečni prihod.
Plaćanja kupca povećavaju mjesečni novčani tok prodavatelja, što rezultira prihodima koji se mogu potrošiti.
- Viša kamatna stopa.
Financiranje vlasnika može nositi veću kamatnu stopu nego što bi prodavatelj mogao primiti na računu novčanog tržišta ili drugim vrstama ulaganja s niskim rizikom.
- Trajniji uvjet unosa.
Financiranje vlasnika privlači različite skupine kupaca. Ako se nekretnina ne prodaje pod konvencionalnim metodama, nudeći financiranje vlasnika je jedan od načina da se izdvojite iz mora inventara i premjestite tvrdu nekretninu koja inače ne bi mogla prodati.
Zatvarajući, prije ulaska u transakciju s financiranjem vlasnika, molimo vas da se posavjetujte sa pravnikom za nekretnine i dobivate kompetentne pravne savjete. Nemojte se oslanjati na svog agenta za posredovanje u prometu nekretninama, osim ako vaš agent nije praktični odvjetnik za nekretnine.