Danas su opcije kupnje, iznajmljivanja opcija i ugovora o zakupu tri različita financijska dokumenta. Varijance su specifične za državu, a ne sve države imaju identične zakone.
Prije sklapanja ugovora s prodavateljem, kupci bi trebali dobiti savjet odvjetnika za nekretnine. Dolje navedene informacije predstavljaju pregled i ne trebaju se tumačiti kao pravni savjeti.
Osnove opcije
- Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti imovinu. Ova mogućnost novca može biti značajna ili jednaka do $ 1.
- Kupac i prodavatelj mogu dogovoriti kupovnu cijenu ili kupac može pristati platiti tržišnu vrijednost u trenutku korištenja opcije. Može se pregovarati. Međutim, većina kupaca želi zaključati u budućoj kupovnoj cijeni nakon početka opcije.
- Trajanje ugovora o opciji je moguće dogovoriti, ali zajednička duljina obično traje od jedne do tri godine.
- Opcija novac rijetko je povratna.
- Nitko drugi ne može kupiti nekretninu tijekom razdoblja opcije.
- Kupac može prodati tu opciju nekom drugom.
- Ako kupac ne vrši opciju i kupi nekretninu na kraju opcije, opcija istječe.
- Kupac nije obvezan kupiti nekretninu.
Osnove opcije najma
- Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti imovinu. Novčani iznos najma može biti značajan.
- Kupac i prodavatelj mogu dogovoriti kupovnu cijenu ili kupac može pristati platiti tržišnu vrijednost u trenutku korištenja opcije. Može se pregovarati. Međutim, većina kupaca želi zaključati u budućoj kupovnoj cijeni nakon početka opcije najma.
- Tijekom trajanja najma, kupac se obvezuje da će imovinu zakupiti od prodavatelja za unaprijed određeni iznos najma.
- Trajanje ugovora o ugovoru o najmu je moguće dogovoriti, ali zajednička duljina obično traje od jedne do tri godine.
- Opcija se općenito ne odnosi na uplatu.
- Dio mjesečnog najma obično se primjenjuje prema kupovnoj cijeni.
- Opcija novac rijetko je povratna.
- Nitko drugi ne može kupiti nekretninu tijekom razdoblja opcije najma.
- Kupac općenito ne može dodijeliti opciju najma bez odobrenja prodavatelja.
- Ako kupac ne vrši opciju zakupa i kupi nekretninu na kraju opcije najma, opcija istječe.
- Kupac nije obvezan kupiti nekretninu.
Osnove kupnje zakupa
- Kupac plaća prodavaču mogućnost novca za pravo kasnije kupiti imovinu. Ova mogućnost novca može biti značajna.
- Kupac i prodavatelj dogovaraju se o kupoprodajnoj cijeni, često ili nešto više od tržišne vrijednosti.
- Tijekom trajanja opcije, kupac se obvezuje da će nekretninu prodati od prodavatelja za unaprijed određeni iznos najma.
- Trajanje ugovora o zakupu je moguće dogovoriti, ali zajednička duljina obično traje od jedne do tri godine, kada kupac podnosi zahtjev za financiranje banaka i plaća prodavatelja u cijelosti.
- Opcija se općenito ne odnosi na uplatu.
- Dio mjesečnog plaćanja najma obično se primjenjuje prema kupovnoj cijeni.
- Opcija novca je nepovratna.
- Nitko drugi ne može kupiti nekretninu osim ako je kupac zadane.
- Kupac obično ne može dodijeliti ugovor o kupnji zakupa bez odobrenja prodavatelja.
- Kupci su često odgovorni za održavanje imovine i plaćanje svih troškova vezanih za njegovo održavanje, uključujući poreze i osiguranje.
- Kupac je dužan kupiti nekretninu.
Izvođenje opcije najma / zakupnine
Najam nekretnina odvjetnik za crtanje dokumenata i objasniti svoja prava, uključujući i one posjedovanja i zadane posljedice. Imovina bi mogla biti opterećena temeljnim zajmovima koji sadrže klauzule o otuđenju, dajući zajmodavcu pravo ubrzati zajmove nakon prodaje.
Ponekad prodavači daju mogućnost novcu svojim agentu za posredovanje u prometu nekretninama kao punu plaću provizije . Agenti nisu uvijek uključeni u izvršavanje opcija zakupa ili ispunjavanja ugovora o zakupu i, čak i ako ste zadržali zastupanje zastupnika za nekretnine , još uvijek trebate odvjetnika za nekretnine. Agenti nisu pravnici i ne mogu davati pravne savjete.
U slučaju kupnje zakupa, nabavite sve objavljivanja i obavite svoju dubinsku analizu baš kao i na redovnoj prodaji. To znači:
- Dobiti kućnu inspekciju .
- Pregledajte naslovnu politiku .
- Dobiti ocjenu .
- Pročitajte objavljivanje prodavatelja .
- Razmislite o dobivanju inspekcija štetočina , certifikatu krova , planu kućnog jamstva i zapošljavanju drugih kvalificiranih inspektora.
Najam kupovnih pogodnosti za prodavatelje i kupce
Ugovori o kupnji najma obično nude prodavači nekretnina koje se teško prodaju . Razmisli o tome; ako je imovina lako prodana, prodavatelj bi ga prodao konvencionalnom kupcu koji bi platio novac prodavatelja.
- Prodavači obično dobivaju tržišnu vrijednost po današnjim cijenama i olakšavaju plaćanje hipoteke na slobodnoj imovini.
- Premda plaćanje najma može premašiti tržišnu najam, kupac stvara predujam , a bankarstvo će imovina cijeniti izvan ugovorene kupovne cijene.
- Kupci uglavnom plaćaju malu predujam, s malim ili nikakvim kvalifikacijama, čineći kupnju zakupa privlačnim načinom olakšavanja prednosti vlasništva nad stanovima.
- Kupci također dobivaju plan prisilne štednje, budući da se dio uplate u zakupu pripisuje kupoprodajnoj cijeni na kraju ugovora o zakupu.
- Ako kupac propusti, prodavatelj ne vraća dio dijela plaćanja najma ili opcije i može zadržati pravo tužiti za određenu izvedbu.
Za više informacija kontaktirajte odvjetnika za nekretnine.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.