Što učiniti ako se nađete u financijskim problemima sa svojim domom
Ne želim bacati hladnu vodu na vašu zabavu, ali želio bih produljiti opomenu.
Stvarnost je u tome što su milijuni domaćinstva završili u foreclosure . Mnogi od tih ljudi jednom su se osjećali sretnim i optimističnim za njihovu kupnju kao i vi.
Uostalom, kada kupujete kuću, ideja da bi ta kuća jednog dana mogla biti podvrgnuta foreclosure možda je posljednja stvar na vašem umu.
Kako možete izbjeći ovaj rizik? Nastavi čitati.
Zašto kuće ostavljaju svoje domove?
Većina domova pada u foreclosure nakon što vlasnik zadane postavke - ili prestane s punim plaćanjem - na njihov hipotekarni kredit. Kako se to događa?
Ponekad se to dogodi zbog toga što je vlasnik prekomjerno prodao , kupujući više doma nego što su to mogli razumno priuštiti. Isto tako, zajmodavac je također ponudio zajam nekvalificiranom kupcu; netko tko ne bi trebao biti dodijeljen stambeni kredit te veličine. (Prije recesije, mnogi zajmodavci nisu provjerili prihode osobe prije dodjele zajma. Nije iznenađujuće da su mnogi podnositelji kredita podsjetili da su zaradili više novca nego što su zapravo učinili.)
Drugi puta, vlasnik zadane postavke nakon što su pogođeni nizom neočekivanih životnih događaja, poput gubitka posla ili suočavanja s velikim medicinskim računima, što utječe na njihovu sposobnost plaćanja mjesečne hipoteke.
U nekim je slučajevima vlasnik uzeo drugu hipoteku i potrošio novac na obveze (a ne na imovinu koja stvara dohodak), što je smanjilo ukupnu neto vrijednost i oštetilo njihovu sposobnost vraćanja na drugu bilješku.
U drugim slučajevima vlasnik prihvaća hipoteku prilagodljive stope , pod pretpostavkom da će biti u mogućnosti ispuniti obvezu plaćanja ako se stopa povećava.
(Federalni zakon zahtijeva da vjerovnik otkrije maksimalnu kamatnu stopu koju vlasnik može platiti pod uvjetima njihove hipoteke s podesivom stopom.) Vlasnik uživa neko vrijeme niske uvodne kamatne stope, ali kad se te stope povećavaju, vlasnik otkrije da ispunjavanje tih isplata je teže nego što su očekivali, i pada u zaostatke.
I u mnogim slučajevima, vlasnik kuće shvaća da je on "podvodni" na svojoj hipoteku (koncept ćemo razgovarati u nastavku) i zaključuje da je hodanje daleko najudobniji izbor.
Kao što vidite, postoji mnogo razloga zašto vlasnici padaju na plaćanja.
Kako se možete zaštititi?
Nitko ne voli razmišljati o procesu potencijalnog suočavanja s foreclosure. No, moramo paziti na čimbenike rizika koji bi nas mogli dovesti do prijetnje isključivanja ako želimo razviti snažan, odgovoran pristup našim osobnim financijama.
Osim toga, također moramo shvatiti kako proces foreclosure funkcionira, tako da ako se naša budućnost zauzme za lošiju situaciju, imat ćemo neke ideje o tome što bi moglo biti ispred. To će nam pomoći da znamo koje druge opcije možemo odabrati.
U ovom članku prvo ćemo pokrivati glavne čimbenike rizika koji bi mogli dovesti do isključivanja, a zatim roniti u stvarni proces.
Rizici koji dovode do zatvaranja
Oko 7 milijuna ljudi izgubilo je svoje domove tijekom Velike recesije, prema CBS News.
Dok je broj foreclosures usporen od tada, mnogi kuće još uvijek su u nevolji. Od kraja 2015. godine oko 4,3 milijuna vlasnika kuće bilo je pod vodom, što znači da vlasnik kuće posjeduje dom vrijedan manje od iznosa koji dugujete njihovoj hipoteku.
Biti podvodni na vašem domu jedan je od najvećih čimbenika rizika koji upućuju na foreclosure. Uostalom, ako je dom vrijedan manje od salda, možete zaključiti da jednostavno ima više smisla hodati.
Prije nego što donesete tu odluku, evo upozorenja: hodanje ima glavne posljedice za vašu kreditnu sposobnost . To može naštetiti vašoj sposobnosti da kupi drugi dom u budućnosti, kao i svoju sposobnost iznajmljivanja domova, otvorenih kreditnih kartica, posuditi druge vrste kredita, pa čak i kvalificirati za određene poslove.
Što biste trebali učiniti ako je vaš dom podmorja ? Možda biste se htjeli držati na kući i pričekati da imovina vraća vrijednost. Ako se morate kretati, možete iznajmiti kuću stanaru. Alternativno, ako morate prodati kuću, mogli biste pitati svog zajmodavca za kratko odobrenje prodaje (razgovarati ćemo o tome dolje) ili donijeti gotovinu na završni stol.
Što ako niste podvodni, ali se boriš za plaćanje ?
Prije svega, prije nego što kupite kuću, kupite jeftiniji dom nego onaj za koji se kvalificiraš. Ne morate kupiti kuću po najvišem iznosu kredita koji ste kvalificirani za primanje.
Mnogi ljudi u industriji nekretnina kažu da bi vaša hipoteka trebala ublažiti jednu trećinu vaše plaće. Ova brojka ne uključuje popravke, održavanje , komunalne usluge i druge pomoćne troškove. Međutim, ta brojka može biti previsoka. Isprobajte ovaj pristup, umjesto toga: kao opće pravilo, nastojte sve svoje isplate vezane uz domovinu, uključujući komunalne usluge, popravke i održavanje, doći do otprilike 25 do 30 posto vaše plaće.
Povrh toga, održavajte hitni fond koji pokriva najmanje šest mjeseci troškova. Držite ovaj hitni fond u gotovinskom računu štednje, a ne u bilo kojoj vrsti ulaganja (poput dionica). Ne dodirujte to za blagdane, rođendane ili godišnje troškove. Čuvajte ovo samo za prave hitne slučajeve.
Ako se nađete u borbi za plaćanje, počnite drastično smanjivati troškove u različitim područjima vašeg života. Vi ste usred financijske krize; provesti kao da. Nemojte samo rezati kabel; prodaj cijeli TV. Nemojte samo smeđeg vreća na ručak; prebacite se na dijete s rižom i grahom studentice dok se ne vratite na noge. Zaradite dodatni novac u svakom rezervnom dijelu svoje večeri i vikendima uz slobodni rad, koji možete nositi s internetom od kuće dok djeca spavaju. Provjerite imate li pravo na refinanciranje hipoteke niže kamatne stope .
Ako padneš na svoje isplate i ne misliš da možeš nadoknaditi, vrijeme je da prodaš svoj dom. Prodaje vaš dom je daleko prednost od foreclosure.
Ako vaš dom vrijedi manje od iznosa koji dugujete, trebat će vam odobrenje vašeg zajmodavca za kratku prodaju. Kratka prodaja je prodaja doma u kojem dužnik prima manje nego što trenutno duguje. Zajmodavac gubi razliku.
Ako zajmodavac shvati da im je vjerojatno da će nadoknaditi svoje gubitke kroz kratku prodaju nego kroz tradicionalni proces foreclosure, oni će dopustiti dužnik nastaviti s popisom svoje imovine kao kratke prodaje.
Kratka prodaja je jedan od načina izbjegavanja suočavanja s kreditnim posljedicama potpunog isključenja, ali oni nisu idealni. Zadržite ovo u zadnjem džepu.
Uz sve što je rečeno, razgovarajmo o stvarnom procesu isključivanja. Kao što ćete vidjeti, proces zatvaranja je prilično dug i postoji više mogućnosti u ovom procesu u kojem možete pokušati otpustiti svoj dom kroz kratku prodaju, a ne foreclosure.
Pogledajmo taj proces kako biste mogli razumjeti što se događa na svakom koraku.
Proces foreclosure
Prvo, odricanje od odgovornosti: proces varira od države do države. U nekim državama, zajmodavac ima moć prodaje i može provoditi "ne-pravosudni foreclosure". Sljedeći postupak naveden u nastavku je vrlo općeniti opis pravosudnog procesa zatvaranja u nekim državama. Ako se suočite s mogućim foreclosure, razgovarajte s odvjetnikom.
Kada zajmoprimac prestane zaduživati svoje hipoteke, zajmodavac može podnijeti javnu obavijest o obvezi, također poznat kao Obavijest o zadanom ili Lis Pendensu. Ovaj javno podneseni Obavijest o zadanom upozorava dužnika da je došlo do kršenja sporazuma.
Nakon što je dužnik primio Obavijest o neplaćanju, oni imaju razdoblje odgode određeno državnim zakonom, u kojem mogu vratiti svoj kredit otplatu nepodmirenog dospjelog iznosa i zatečeno plaćanjem hipoteke. Ovo razdoblje počeka poznato je kao pre-foreclosure.
Pre-foreclosure je vremenski period između Obavijest o neplaćanju i kada imovina može biti vraćena ili prodana na javnoj dražbi. Tijekom ovog razdoblja počeka, dužnik ima nekoliko mogućnosti da biste dobili do datuma na njihov zajam:
- Zajmoprimac može ažurirati svoje isplate i vratiti svoj zajam plaćanjem dospjelih stanja.
- Oni mogu podnijeti zahtjev za izmjenu zajma kako bi smanjili svoje hipoteke plaćanja.
- Oni mogu pokušati prodati imovinu trećoj strani kako bi izbjegli foreclosure.
- Oni mogu dopustiti da se nekretnina prodaje na javnoj dražbi prije prodaje.
Ako zajmoprimac nije u mogućnosti ponovno uspostaviti svoj kredit, zajmodavac ima sposobnost da ponovo preuzme imovinu i preuzme vlasništvo s namjerom da ponovno proda imovinu. Nekretnine koje su preuzete od strane zajmodavca (obično banka) postaju poznate kao Real Estate Owned (REO).
Donja linija
Slijedite nekoliko osnovnih smjernica kako biste smanjili rizik od suočavanja s osobnom kriznom hipotekom: kupite znatno manje doma nego što si možete priuštiti. Držite hitni fond s najmanje šest mjeseci troškova.
Napravite više tokova prihoda, tako da ako se jedan izvor isušuje, vaš prihod neće pasti na nulu. Izbjegavajte dugove potrošača koji nisu hipotekarni, poput kredita za automobile ili duga kreditnim karticama . Shvatite kako proces funkcionira, tako da nećete pasti u iznenađenja.
Uz to rečeno, uživajte u svom domu. Velika većina vlasnika kuća ne doživljava foreclosure. Dovoljno ste pametni da proaktivno gledate glavne čimbenike rizika koji vode do ovog nesretnog iskustva kako biste mogli zaštititi od tih. I ti se zaštitnici, u velikoj mjeri, vrte oko bezvremenskog načela osobnog financiranja življenja ispod vaših sredstava.