Kupnja kuće mogla bi biti najveća investicija koju napravite u svom životu, a cijene stanova su iznad nekoliko stotina tisuća dolara na mnogim tržištima.
No, proizvedeni domovi obično su povoljniji od gradilišta izgrađenih na web stranicama, tako da su vlasnici kuće dostupni. Pogotovo za potrošače s nižim primanjima i onima koji žive u ruralnim područjima (gdje izvođači i materijali nisu lako dostupni), proizvedeni stanovi mogu biti jedina mogućnost.
Mobile, Manufactured i Modular
Kada se raspravlja o stambenim kreditima, uvjeti koje koristite s lendersom mogu biti važni. Ono što nazivate "mobilnom kućom" najvjerojatnije je "proizvedeni dom" (iako je dom - ili nekad bio - mobilni). Za neformalnu upotrebu, bilo koji pojam radi, ali većina zajmodavaca izbjegava kreditiranje nekretnina kategoriziranog kao mobilna kućica.
- Mobilne kućice su tvornički izgrađeni domovi nastali prije 15. lipnja 1976. Oni mogu biti vrlo lijepi domovi, ali oni su izgrađeni prije nego što su regulatori zahtijevali određene sigurnosne standarde, a većina (ali ne i svih) lenders nerado posuđuju na tim svojstvima.
- Proizvedeni domovi su tvornički izgrađeni domovi izgrađeni nakon 15. lipnja 1976. Ti domovi podliježu Nacionalnom Zakonu o gradnji stambenih zgrada i sigurnosnim standardima iz 1974. i zahtijevaju ispunjavanje sigurnosnih standarda koje je postavio US Department of Housing and Urban Development (HUD) , Ta se pravila često nazivaju HUD kodom. Proizvedeni domovi izgrađeni su na stalnom metalnom kućištu i mogu se premjestiti nakon instalacije (ali premještanje kuće nakon instalacije može ometati financiranje).
- Modularni domovi su tvornički izgrađeni domovi koji su sastavljeni na licu mjesta i zahtijevani su da zadovolje sve iste lokalne građevinske kodove kao domove (za razliku od HUD koda). Obično se trajno instaliraju na betonskim temeljima. Poput gradevinskih domova, modularni domovi imaju tendenciju da drže vrijednost i cijene više od proizvedenih ili pokretnih kućica pa je lakše dobiti zajmove za modularne domove.
Gdje posuditi
Postoji nekoliko načina dobivanja sredstava za proizvedene i mobilne kućice. Kao i kod bilo kojeg zajma, plaća se kupovati među nekoliko različitih zajmodavaca. Pažljivo usporedite kamatne stope , značajke, troškove zatvaranja i druge naknade. Posebice kod mobilnih zajmova, važna je vrsta zajma (ili zajmodavca s kojim radite).
Prodavači maloprodaje: Graditelji koji prodaju proizvedene domove obično organiziraju financiranje kako bi kupcima lakše kupili domove. U nekim slučajevima, odnosi vašeg graditelja mogu biti vaša jedina opcija za financiranje pri kupnji novog doma. Međutim, mudro je od vašeg graditelja zatražiti popis nekoliko drugih (nepridruženih) zajmodavaca.
Specijalizirani zajmodavci: Nekoliko hipotekarnih zajmodavaca specijalizirano je za zajmove za mobilne i proizvedene domove (i zemljište, ako je potrebno). Iako bi bilo koji zajmodavac mogao financirati vašu kupnju, specijalizirani zajmodavci bolje su upoznati s aspektima proizvedene kuće za kupnju - pa su spremni preuzeti aplikacije za te zajmove. Najvjerojatnije ćete morati raditi s zajmodavcem usmjerenim na proizvedeno domaće tržište u sljedećim situacijama:
- Nećete posjedovati zemlju.
- Nećete trajno pripojiti dom sustavu zaklade.
- Kupujete kuću koja nije potpuno nova ili ona koja je izvršila izmjene.
- Želite refinancirati postojeći proizvedeni home debt, i bilo koji od gore navedenih primjenjuje.
Standardni hipotekarni zajmodavci: Ako kupujete kuću i zemlju na kojoj sjedi, a dom je trajno instaliran na sustav temelja, lakše ćete posuditi. Mnoge lokalne banke, kreditne udruge i hipotekarni posrednici mogu primiti te zajmove.
Primajte preporuke za dobre zajmodavce od osoba kojima vjerujete. Ako niste sigurni tko pitati, započnite s vašim agentom za posredovanje u prometu nekretninama, zaposlenicima i rezidentima u mobilnim kućnim parkovima i ljudima kojima poznajete koji su posudili novac za kupnju proizvedenog stambenog prostora.
Zajmovi
Chattelovi krediti često se koriste za mobilne i proizvedene domove, osobito kada dom ide u park ili proizvodi kućnu zajednicu. Zajamni zajam je zajam za kućanstvo (za razliku od zajma za kuću i zemlju zajedno).
Ovi krediti su tehnički osobni zajmovi za imovinu - a ne krediti za nekretnine.
To je rekao, posudbe kredita su također dostupni kada posjedujete zemlju i posuditi za kućnu odvojenu.
Kada kupujete s lenders, saznati ako ste uzimajući citati za posuditi zajam ili nekretnina zajam. Kamatne stope na kredite zaračunati su veće od stope na dug nekretnina, ali postoje razlike i razlike u svakoj od opcija. Istraživanje Zavoda za financijsku zaštitu potrošača (CFPB) pokazalo je da su iznosi kredita i naknade za obradu 40-50 posto niži u odnosu na hipotekarne kredite, no godišnja kamatna stopa na godišnjoj razini bila je 1,5 posto veća.
Prednosti zajmova za smeće uključuju:
- Ne trebate posjedovati nekretninu, što može zadržati vaš kredit manjim (iako ćete vjerojatno platiti mjesečne naknade za web).
- Troškovi prerade trebaju biti niži od zatvaranja troškova duga na nekretninama.
- Proces zatvaranja obično je brži i manje uključen nego zatvaranje zajma za nekretnine.
Nedostaci zajmova za smeće uključuju:
- Kamate su veće pa će troškovi plaćanja i kamata biti veći nego ako koristite ekvivalentan zajam za nekretnine.
- Rok otplate svibanj biti kraći (s rokom otplate do 15 ili 20 godina, na primjer - iako neki zajmodavci dopuštaju dulje kredite). Kraći rok rezultira većim potrebnim mjesečnim plaćanjima , no duga brže isplaćuje niske kamatne troškove.
Proizvedeni prodavači domova i specijalizirani zajmodavci obično nude zajmove zalogaje, a američki popisni ured otkrio je da je 80 posto novih proizvedenih domova u 2015. imenovano kao osobno vlasništvo. No, neki zajmodavci nude i osobne kredite za imovinu i zajmove za nekretnine. Razgovarajte s nekoliko zajmodavaca i pitajte se o prednostima i nedostacima imenovanja kuće kao nekretnina umjesto osobnog vlasništva.
Programi državnih zajmova
Nekoliko programskih zajmova pod pokroviteljstvom države može učiniti zaduživanje za proizvedeni dom više povoljnim. Pod pretpostavkom da zadovoljavate kriterije kako biste se kvalificirali za te programe, možete posuditi zajmodavce hipoteke koji imaju jamstvo za otplatu američke vlade - ako ne vratite zajam, vlada će uložiti i platiti vjerovniku.
Programi zajma pod pokroviteljstvom države vjerojatno su vaš najbolji izbor za zaduživanje, ali neki mobilni i proizvedeni domovi neće se kvalificirati.
FHA krediti su osigurani od Federal Housing Administration (FHA) . Ovi zajmovi su posebno popularni jer imaju niske predujmove, fiksne kamatne stope i pravila koja se odnose na potrošače. Da biste ispunili uvjete za FHA zajam, moraju biti ispunjeni sljedeći kriteriji:
- Dom je morao biti izgrađen nakon 15. lipnja 1976. godine.
- Kuće moraju biti u skladu s HUD kodom i udovoljavati ostalim lokalnim zahtjevima. Izmjene u domove mogu dovesti do toga da nisu u skladu.
- Svaki dio kuće mora imati crvenu oznaku certifikacije (ili HUD naljepnicu). Na primjer, kod dvostrukih širokih domena potrebne su dvije etikete.
Dva FHA programa dostupna su za vlasnike proizvođača.
FHA II. Zajmovi II. Uključuju zajam popularnog 203 (b) koji se također koristi za domove koji su izgrađeni na web stranicama - što omogućuje kupcima uplatu od 3,5 posto. Da biste pokrili troškove državne garancije, platit ćete up-front premija osiguranja hipoteka, kao i osiguranje od hipoteke u tijeku s svakim mjesečnim plaćanjem. Potreban vam je pristojan kreditni rezultat kako biste se kvalificirali za FHA zajam, ali vaš kredit ne mora biti savršen. Osim toga, možete upotrijebiti nadareni novac za financiranje kapara i troškova zatvaranja, a čak možete prodati s prodavačima s tim troškovima.
Krediti od II. Naslova su zajmovi za nekretnine pa ćete morati kupiti nekretninu i kuću zajedno, a dom se mora trajno instalirati na odobreni sustav temelja. Krediti mogu trajati 15 do 30 godina.
FHA Title I krediti su dostupni za osobne kredite - korisno kada ne posjedujete zemlju. Međutim, ako postavite kuću na najam, vaš ugovor o zakupu mora zadovoljiti smjernice FHA-e. Na primjer, trebat će vam početni ugovor od tri godine, a obavijest o svakom otkazu najma mora biti obaviještena najmanje šest mjeseci unaprijed. Potrebna predujma mogu biti manja od pet do 20 posto, ali taj uvjet varira od zajmodavca do zajmodavca i ovisi o vašoj kreditnoj ocjeni. Dodatni zahtjevi za zajam za naslov I. uključuju:
- Dom mora biti primarni boravišni dužnik.
- Mjesto montaže mora sadržavati kanalizaciju i vodu.
- Novi brandovi moraju sadržavati jednogodišnje jamstvo.
- Appraiser odobren HUD-om mora pregledati partiju.
Krediti u I. naslovu mogu biti zajmovi samo za domove, kao što su krediti, ali oni se također mogu kupiti i zajedno kupiti. Najveći iznos zajma za zajmove I. pozicije manji je od maksimalnih zajmova na poziciji II., A uvjeti zajma su kraći: za jednokrilni dom i partiju, maksimalni rok otplate je 20 godina.
VA krediti su dostupni servicemembers i veterani, a oni se mogu koristiti za proizvedene i modularne kuće. VA krediti su posebno privlačni zbog mogućnosti kupnje bez novca dolje i bez mjesečnog osiguranja hipoteka (uz pretpostavku da zajmodavac to dopušta, a vi ispunjavate zahtjeve za kreditima i prihodima). Preskakanje predujma znači da ćete imati viša mjesečna plaćanja - i plaćate više u interesu - ali u nekim slučajevima ima smisla. Za VA zajam u proizvedenom domu:
- Dom mora trajno biti vezan za temelje.
- Morate kupiti kuću zajedno sa zemljom na kojoj sjedi i nasloviti kuću kao nekretninu.
- Dom mora biti primarno mjesto boravka (ne drugi dom ili investicijsko vlasništvo).
- Kuće moraju zadovoljiti HUD kod i imati HUD naljepnice.
FNMA krediti su sve više dostupni za proizvedene domove, jer ta agencija planira proširiti financiranje za pristupačne stambene mogućnosti. Pitajte vašeg zajmodavca ako su dostupni neki novi programi za nadolazeću kupnju.
Različiti zajmodavci, različita pravila
Iako su neki od gore opisanih zajmova podržani od strane američke vlade, zajmodavcima je dopušteno postavljanje pravila koja su restriktivna od vladinih smjernica. Ti "slojevi" mogu vam spriječiti zaduživanje, ali druge banke mogu koristiti različita pravila. To je još jedan razlog što se isplati kupovati - trebate pronaći zajmodavca s konkurentnim troškovima, a trebate pronaći zajmodavca koji će zadovoljiti vaše potrebe.
Pogotovo kada se radi o proizvodnim kućama, zajmodavci vam mogu reći da ne ispunjavate uvjete za programe osigurane od strane vlade. To može biti istina, ali najbolje je potvrditi s nekoliko FHA ili VA lenders prije nego što odustati od tih opcija.
Neki primjeri područja gdje različiti zajmodavci postavljaju različita pravila:
- Omjer zajmova i vrijednosti: Možda ćete moći smanjiti iznos od 3,5 posto ili ćete morati izvršiti 20 posto uplatu .
- Kreditni rezultati: Ovisno o vašim kreditnim rezultatima, neki zajmodavci možda neće voljeti raditi s vama, dok drugi postavljaju različite kamatne stope ili zahtjeve za predujam na temelju vašeg kredita .
- Vrsta doma: Neki VA i FHA lenders ne žele posuditi na proizvedenim kućama, ali mogu biti otvoreniji za modularne domove. Neki se ne vole financirati jednostruko, ali će financirati dvostruke ili veće domove.
- Stanar za stanare: Ako namjeravate živjeti u parku ili zajednici, zajmodavci možda žele znati koliko je stanara najam u usporedbi s brojem vlastitih domova.
- Chattel vs. hipoteka: Neki zajmodavci nude samo zajmove, pa je to jedini proizvod koji će vam ponuditi. Isto tako, neki zajmodavci ne plaćaju osobni zajmovi.