Čitatelj pita: "Osjećam se kao da sam učinila sve pogrešne stvari, kupila sam ovu najam nekretnina na visini tržnice." Ja sam ga refinancirala dvije godine kasnije i dodala dodatni prostor, misleći da će moja žena i ja jednog dana otići tamo Pa, taj je dan došao i ovo je sada podvodni dom , dugujem više nego što vrijedi. Mogu li prodati svoju investicijsku imovinu?
Odgovor: Neki smatraju da je kratka mogućnost prodaje ograničena samo na osobno prebivalište. Vjerojatno to podrazumijevaju jer postoji velika potražnja od određenih vrsta zajmodavaca o tome hoće li osoba zauzeti dom ili ne zauzeti dom, ali to ima malo veze s većinom kratkih prodaja. Čak i smjernice za tradicionalnu kratkoročnu prodaju HAFA od veljače 2011. godine omogućuju razmotriti prazno osobno prebivalište, sve dok dom još nije prazan 12 mjeseci ili duže.
U Kaliforniji smo nedavno prodali stan u više jedinica za prodavatelja bez prosudbe o nedostatku i potpunom oslobađanju od odgovornosti . Većina kvalifikacija ovisi o sljedećem:
- Tvoja vrsta kredita
- Vaš zajmodavac
- Državni zakoni
- Vrsta nekretnine
- Razlog zbog teškog stanja
Nije uvijek neophodno imati poteškoće - financijski ili na drugi način - napraviti kratku prodaju. Neke institucije koje posuduju, primjerice Bank of America , su vrlo kratke prodaje.
Bank of America ima nekoliko kratkih prodajnih programa koji uključuju malo i bez poteškoća. Neki od tih programa plaćaju vam kratkoročnu prodaju, ali općenito ne u vezi s investicijskom imovinom.
Priprema za kratku prodaju na investicijskom posjedu
Prva stvar koju trebaš napraviti jest napisati pismo s teškoćama .
Znam da sam samo rekao da ne trebate uvijek pokazati teškoće, i to je istina. Ali još uvijek trebate napraviti pismo s teškoćama. Možda ćete morati zatražiti kratku prodaju i izgled zašto to trebate.
Evo drugih dokumenata koje bi zajmodavac mogao zatražiti:
- Usporedna analiza tržišta. Vaš agent može pripremiti CMA za isporuku u banku kako bi potkrijepio vrijednost. Banka će najvjerojatnije naručiti vlastiti BPO . Međutim, CMA će vam dati vjerodostojnost vašem zahtjevu.
- Federalna porezna prijava. Svi rasporedi i stranice. Ako posjedujete druge investicijske nekretnine koje se odražavaju na poreznu prijavu, možda je dobro razmisliti o prodaji svih od njih u jednom trenutku.
- W2, 1099 ili neki drugi dokaz o prihodu. To su dokumenti koji prate vašu poreznu prijavu.
- Stubovi plaće . Kratka prodajna banka često želi vidjeti dokaz o vašem sadašnjem prihodu i njegovim godišnjim brojevima.
- Izjave banaka . Pune stranice za posljednja dva mjeseca s svakog bankovnog računa, uključujući mirovinske fondove. Vrlo je neobično da banka zatraži doprinos prodavatelja iz mirovinskih fondova.
- Ugovor o popisu. Ovo je ugovor između vas i vašeg agenta za prodaju nekretnina da biste prodali svoju imovinu.
- Ugovor o kupnji. Ugovor o kupoprodaji sadrži sve odredbe i uvjete koji se primjenjuju na prodaju vaše imovine, uključujući vrstu financiranja, ako postoji, predujam i prodajnu cijenu.
- Potvrda kupca o sredstvima i / ili pismu za predaju . Vaš će zajmodavac željeti vidjeti da je kupac kvalificiran i sposoban dovršiti transakciju.
- Procijenjena završna izjava ili HUD-1. Donja crta mreža najvažnija je. Neobične izdatke najvjerojatnije neće biti odobrene.
Prednosti za kratku prodaju investicijskog dobra
Primijetio sam da ponekad lenders su blaži s prodavačima investicijskog vlasništva nego što su oni kada se bave prodavačima osobnog prebivališta. Mislili biste da je to obrnuto, ali nije. Pretpostavljam da je to zato što se većina ulaganja drži za novčani tijek ili potencijalnu zahvalnost. Dakle, ako je nekretnina okrenuta prema dolje, vjerojatno nije gotov novac i ne smatra se investicijom u očima investitora.
Ako je osobni boravak, međutim, naopako, još uvijek je vaš dom.
Mnogi ljudi ne kupuju kuću za ulaganje kada je kupljena kao glavno mjesto prebivališta. Stoga, banke uzimaju u obzir druge čimbenike pri kratkom prodaji prebivališta. Uobičajeno, da podvodni nije dovoljan razlog za kratku prodaju glavne rezidencije.
Čini se da prodavači žele prodati podvodni dom kada više ne radi novčani tijek i da je naopako. Ako banka zahtijeva doprinos prodavatelja, investitori često imaju veću vjerojatnost da će to platiti, jer razumiju plaćanje negativnog novčanog toka.
Kratka prodaja za investicijsko vlasništvo često je brža i jednostavnija. Udio u kreditnom izvješću bez prosudbe o nedostatku općenito je nešto manji od onoga što se želi pripisati foreclosureu.
Zamka za prodaju investicijskog dobra kao kratku prodaju
Kao i kod bilo koje kratke prodaje, zatražite pravni i porezni savjet prije nego se slažete s kratkom prodajom. Budući da dom nije vaš stan, koji može primiti povlašteni tretman, možda ćete morati oporezivati razlike između osnovice i prodajne cijene.
Također možete biti podložni nedostatku zajma, što je razlika između iznosa koji ste imali i iznosa koji je banka primila. Većina Kalifornije prodavača koji sam upoznao koji su unajmili nadležne porezne i zakonske zastupnike često nađu načine za rješavanje tih dvaju problema, ali prodavači u drugim državama možda neće biti tako sretni.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.