Preokrenuti hipoteka ima smisla za neke kuće
Osnove
Kao standardna hipoteka, obrnuta hipoteka koristi vaš dom kao kolateralna .
Međutim, ovi se krediti razlikuju na nekoliko načina, što dovodi do "obrnutog" dijela naziva. Prvo, primate novac umjesto da mjesečno plaćate novac vašem vjerovniku. Drugo, iznos kredita raste tijekom vremena, za razliku od smanjenja svakog mjesečnog plaćanja
Koncept radi slično drugoj hipoteku ili home equity zajam. Međutim, obrnuti hipoteka dostupna je samo za vlasnike kućanstava dobi od 62 i više godina, a vi obično ne morate vratiti ove zajmove dok se ne iselite iz svoje kuće.
Preokrenuti hipoteka može osigurati novac za sve što želite, od dopunskog dohotka za umirovljenje do novca za veliki projekt izgradnje kuće. Sve dok ispunjavate uvjete (vidi dolje), možete upotrijebiti sredstva za dopunu ostalih izvora prihoda ili bilo koje uštede koju ste akumulirali. Međutim, nemojte samo skočiti u mogućnost jednostavnog novca; ti krediti su komplicirani i smanjuju imovinu za svoje nasljednike.
Iako postoji nekoliko izvora za preokrenuti hipoteka, jedna od boljih opcija je Home Equity pretvorbe hipoteka (HECM) dostupan putem savezne Housing Administration . HECM je općenito skuplji za zajmoprimce zbog državne potpore, a pravila za te kredite čine ih relativno prihvatljivima za potrošače.
Koliko možete dobiti?
Iznos novca koji dobivate ovisi o nekoliko čimbenika i temelji se na izračunu koji čini određene pretpostavke o tome koliko dugo će zajam trajati.
Dioničarstvo: što više kapitala imate u svom domu, to više možete izvući. Za većinu zajmoprimaca najbolje je da ste dugi niz godina plasirali zajam, a vaša je hipoteka gotovo potpuno isplaćena.
Kamatna stopa: Niže kamatne stope znače veći iznos vašeg zajmodavnog kapitala koji vam pripada kao prihod umjesto da pokrije plaćanje kamata.
Dob: Starost najmlađeg zajmoprimca na kredit također utječe na koliko ćete dobiti, a starije zajmodavce mogu podnijeti više. Ako ste u iskušenju da izuzmete nekog mlađeg da biste dobili veću isplatu, budite oprezni jer će se mlađi supružnik morati maknuti iz smrti starijih dužnika ako mlađa osoba nije uključena u zajam.
Kako primiti plaćanje zajma
Vaš je izbor kako da dobijete novac također je važan. Možete birati između nekoliko opcija isplate.
Paušalni iznos: Najjednostavnija je opcija istodobno uzeti sav novac. Uz ovu opciju, vaš zajam ima fiksnu kamatnu stopu , a vaša stanja kredita jednostavno rastu tijekom vremena kako se nakuplja kamata.
Periodična plaćanja: možete odabrati i primanje redovitih plaćanja - mjesečno, na primjer.
Te isplate mogu trajati cijeli život, ili za određeno vremensko razdoblje, primjerice 10 godina. Ako vaš zajam dospijeva jer su svi zajmoprimitelji izišle iz kuće, isplate će završiti. Uz doživotno plaćanje moguće je izvući više od vas i vašeg zajmodavca koji se očekuje ako živite izuzetno dug život.
Kreditna linija: umjesto da odmah preuzimate gotovinu, možete se odlučiti za kreditnu liniju koja vam omogućuje privlačenje sredstava ako i kada vam zatrebaju. Prednost ovog pristupa je da plaćate samo kamatu na novac koji ste posudili, a vaša kreditna linija mogla bi potencijalno rasti tijekom vremena.
Kombinacija: ne može se odlučiti? Možete upotrijebiti kombinaciju gore navedenih programa. Na primjer, možete se malo spustiti i zadržati kreditnu liniju za kasnije.
Da biste dobili procjenu koliko možete iznijeti, isprobajte kalkulator Nacionalnog preokreta hipotekarnih zajmodavaca.
Međutim, stvarna stopa i pristojbe vašeg zajmodavca razlikuju se od pretpostavki koje se koriste.
Troškovi unatrag hipoteke
Kao i kod bilo kojeg drugog stambenog kredita, platit ćete kamate i naknade za preokrenu hipoteku. Povijesno gledano, naknade su znatno visoke, ali s više naknade za natjecanje se poboljšala nešto. Ipak, trebate obratiti pozornost na troškove i usporediti ponude nekoliko zajmodavaca.
Naknade se često financiraju ili ugrađuju u vaš kredit. Drugim riječima, ne pišete ček, tako da ne osjećate one troškove, ali ih i dalje plaćate, uz kamate.
Naknade smanjuju iznos vlastite dionice u vašem domu, što ostavlja manje za vašu nekretninu ili za vas ako prodate kuću i isplatite zajam. Ako imate sredstva na raspolaganju, možda će biti pametno platiti naknade iz džepa umjesto da plaćaju kamate na te naknade za godine koje dolaze.
Troškovi zatvaranja: platit ćete neke od istih troškova zatvaranja koji su potrebni za kupnju ili refinanciranje kuće. Na primjer, trebat će vam procjena, trebat će vam dokumente podnesene, a vaš će vjerovnik pregledati vašu kreditnu. Neki od tih troškova su izvan vaše kontrole, ali drugi se mogu upravljati i uspoređivati. Na primjer, naknade za izdavanje razlikuju se od zajmodavca do zajmodavca, ali vaš županijski ured za snimanje naplaćuje se bez obzira na to tko koristite.
Naknade za servisiranje: Kada dobijete iznos naknade koji jedu u svoj mjesečni prihod od preokrenute hipoteke, možete dobiti naljepnicu. Postoje maksimalne granice za HECM naknade, ali i dalje vrijedi kupovati za najmodavca s najnižom cijenom.
Premije osiguranja: Budući da HECM-ovi podržavaju FHA, što smanjuje rizik za vašeg zajmodavca, FHA-ju plaćate premiju. Vaša početna premija osiguranja hipoteke (MIP) iznosi između 0,5 posto i 2,5 posto, a plaćate godišnju naknadu od 1,25 posto iznosa kredita.
Kamate: Plaćate kamatu na bilo koji novac koji ste unijeli preko obrnutog hipoteke.
Vraćanje zajma
Ne izvršavate mjesečne uplate na obrnuti hipoteku. Umjesto toga, saldo kredita je dužan kada dužnik trajno odlazi iz kuće, obično kod smrti ili kada kuća prodaje. Međutim, uzimate dug koji treba vratiti, to jednostavno ne primijetite.
Vaš ukupni dug bit će iznos novca koji ćete uzeti u gotovini plus kamate na novac koji ste posudili . U većini slučajeva dug se povećava s vremenom jer ste posuđivali novac i ne izvršavali plaćanja, a možda ćete i posuditi više svaki mjesec.
Kada vaš zajam dospijeva, mora se vratiti. Kredit je općenito dužan kada su svi zajmoprimci "trajno" preselili. Međutim, obrnuti hipoteka također može doći zbog ako ne ispunjavate uvjete vašeg ugovora ako ne plaćate porez na imovinu, na primjer.
Većina obrnutih hipoteka se otplaćuje prodajom doma. Na primjer, nakon smrti, dom ide na tržište, a vaša imovina prima gotovinu koja se može iskoristiti za isplatu kredita. Ako se odlučite za pomicanje i otkrijete da dugujete manje od obrnutog hipoteke nego što prodajete kuću, možete zadržati razliku.
Ako dugujete više nego što prodajete kuću, ne morate platiti razliku s HECM-om; drugim riječima, vi "pobijediti". Većina obrnutih hipoteka ima klauzulu koja ne dopušta da saldo kredita prijeđe vrijednost domaćeg kapitala, iako tržišne fluktuacije ipak mogu rezultirati manjim udjelom nego kad ste uzeli zajam.
U nekim slučajevima, vaši nasljednici će odlučiti zadržati kuću. U tim slučajevima, puni iznos kredita je dužan, čak i ako je stanje zajma veće od vrijednosti doma. Tvoji će nasljednici morati istaknuti razliku ako žele zadržati kuću u obitelji.
Zahtjevi za dobivanje zajma
Da biste dobili obrnuti hipoteku, morat ćete ispuniti neke osnovne kriterije.
Osnovna pravila:
- Dom je vaš primarni dom. Na primjer, ne možete koristiti nekretninu za iznajmljivanje.
- Imate najmanje 62 godine.
- Vi niste delinkventni za bilo kakav dug koji duguje saveznoj vladi.
Dovoljno pravednost: Budući da uzimate novac iz svoje kuće, potrebno vam je znatnu količinu kapitala u vašem domu da biste se mogli izvući. Nema izračuna kreditne vrijednosti, kao što biste trebali imati s "forward" hipotekom.
Troškovi u tijeku: Morate imati mogućnost nastaviti plaćati tekuće troškove vezane za vaš dom. Morat ćete dokazati vjerovniku da ste sposobni pratiti troškove. To osigurava da imovina zadrži svoju vrijednost i da zadržite vlasništvo nad nekretninom. Na primjer, morat ćete nastaviti s održavanjem troškova održavanja, poreza na imovinu i premija osiguranja za kuće.
Prihod: ne trebate prihod kako biste se kvalificirali za preokrenuti hipoteku jer niste dužni izvršiti plaćanja na kredit.
Savjetovanje: Prije nego što financirate HECM, morate prisustvovati "informaciji o potrošačima" s HUD-ovim savjetnikom HECM-a. To je kako bi se zajmoprimaca razumjeli svaki trošak i posljedice uzimanja ove vrste kredita. Savjetnici rade za neovisnu organizaciju, stoga trebaju pružiti nepristrane podatke o proizvodu.
Prva hipoteka: Ako još uvijek dugujete novac kod kuće, još uvijek možete dobiti obrnuti hipoteku. Neki ljudi preuzimaju preokrenutu hipoteku kako bi se uklonili postojeći mjesečni isplaćeni iznos, tako da se neto prihod od zajma poveća s njihovim postojećim hipotekarnim plaćanjem.
Međutim, obrnuta hipoteka morat će biti prvo založno pravo na imovini . Za većinu zajmoprimaca, to znači isplatu preostalog dugovanja hipotekom s dijelom svoje preokrenute hipoteke. To je najlakše ako imate otprilike 50 posto udjela u vašem domu ili više.