Kako zaraditi novac ulaganjem u nekretnine
Tri primarna načina da zaradite novac od ulaganja u nekretnine
Tri glavna načina ulagača zarađuju novac od nekretnina:
- Povećanje vrijednosti imovine,
- Dohodak od najma koji se naplaćuju iznajmljivanjem imovine stanarima, i
- Dobit ostvarena poslovnim aktivnostima koja ovise o nekretninama.
Ukratko, to je to. Naravno, uvijek postoje i drugi načini za izravno ili neizravno profitiranje od nekretnina, kao što je učenje specijalizacije u više ezoterijskih područja poput potvrda o poreznom opreznju, ali ta tri stavka čine veliku većinu pasivnog dohotka i krajnjeg bogatstva su napravljeni u industriji nekretnina. Saznajući kako ih iskoristiti za svoj vlastiti portfelj, možete dodati još jednu klasu imovine u ukupnu raspodjelu imovine , povećavajući i raznolikost i, ako se provede pažljivo, smanjite rizik.
1. zarađivati novac od povećanja vrijednosti imovine vaših ulaganja u nekretnine
Prvo, važno je da razumijete da se vrijednosti entiteta ne povećavaju uvijek.
To može postati bolno vidljivo tijekom razdoblja kao što su kasnih 1980-ih i ranih 1990-ih godina, a propasti nekretnina 2007.-2009. U stvari, u mnogim su slučajevima vrijednosti nekretnina rijetko pobijedile inflaciju . Na primjer, ako posjedujete 500.000 dolara nekretnina i inflacija iznosi 3%, vaša imovina može prodati za 515.000 USD (500.000 x 1.03%), ali niste bogatiji od prošle godine.
To jest, još uvijek možete kupiti istu količinu mlijeka, kruha, sira, ulja, benzina i ostalih roba (istina, sir će ove godine biti niži i benzin gore, ali vaš životni standard ostao bi otprilike isti). Razlog? Dobit od 15.000 dolara nije bila stvarna. Bio je nominalan.
To se događa zato što vlada mora stvoriti novac kada potroši više nego što je potrebno kroz poreze. Sve ostalo jednako, s vremenom, to rezultira gubitkom vrijednosti svakog postojećeg dolara i postane manje vrijedno nego što je bilo u prošlosti.
Jedan od načina na koji se najsigurniji investitori nekretnina mogu zaraditi u nekretninama jest iskoristiti situaciju koja se pojavljuje svakih nekoliko desetljeća: Kada se stopa inflacije predviđa premašiti sadašnju stopu dugoročnog duga , možda ćete naći ljude koji se žele kockati kupnjom nekretnina, posuđivanjem novca za financiranje kupnje, a zatim čekajući da se inflacija povećava. Na taj način, oni mogu isplatiti hipoteke s dolarima koji su vrijedni daleko manje. To predstavlja prijenos od štediša do dužnika. Vidjeli ste puno investitora koji zarađuju novac na ovaj način tijekom 1970-ih i ranih 1980-ih, jer je inflacija počela spiralno izvan kontrole prije nego što je Paul Volker uzeo 2x4 na leđa i doveo ga pod kontrolu drastično podizanjem kamatnih stopa .
Trik je kupiti kada su ciklički prilagođene cijene kapa atraktivne ili kada mislite da postoji određeni razlog da će određeni dio nekretnina jednog dana biti vrijedan više od trenutne stope kapa, samo što bi to trebalo biti. Na primjer, talentirani razvojni programeri nekretnina mogu pogledati pravi projekt, u pravo vrijeme, po pravoj cijeni i doslovno stvoriti buduće prihode od najma kako bi podržali vrednovanje koje bi inače bilo bogato na temelju sadašnjih uvjeta jer razumiju ekonomiju, tržišnih čimbenika i potrošača. U mom starom rodnom gradu promatrao sam strašan stari hotel na velikom zemljištu pretvoren u bujni trgovački centar s uredskim zgradama isplivajući znatne zakupnine za vlasnika. Odsutno onih novčanih tokova, prisutnih ili neto sadašnje vrijednosti, nagađate u određenoj mjeri ili drugoj, bez obzira na to što kažete, bez obzira koje banke odobravaju vaše zajmove, i bez obzira na to društvo oko vas kaže.
Potrebna vam je ili znatna inflacija u nominalnoj valuti (ako koristite dug za financiranje kupnje) da vam zatvori ili neku vrstu niskog događaja koji će vam se dogoditi za vašu korist.
2. zarađivati novac od prihoda od najma koje ste stvorili ulaganja u nekretnine
Zarađivati novac od prikupljanja rente je tako jednostavna da svaka šestogodišnja osoba koja je ikad igrala igru Monopoly razumije na visceralnoj razini kako djeluju osnove. Ako posjedujete kuću, stambenu zgradu, uredsku zgradu, hotel ili bilo koju drugu investicijsku nekretninu , možete naplatiti iznajmljivače ljudi u zamjenu za omogućavanje korištenja imovine ili objekta. Naravno, jednostavna i lagana nisu ista stvar. Ako posjedujete stambene zgrade ili kuće za iznajmljivanje, možda biste se suočili sa svime, od razbijenih toaleta do stanara koji su radili s laboratorijskim laboratorijima. Ako posjedujete trgove ili uredske zgrade, možda ćete se morati nositi s poslovanjem koje ste unajmili od vas i bankrotirali. Ako posjedujete industrijska skladišta, možda ćete se suočiti s istragom zaštite okoliša za radnje stanara koji su koristili vašu imovinu. Ako posjedujete skladišne jedinice, krađa bi mogla biti zabrinutost. Ulaganja u nekretnine nisu tipa na koju se možete uputiti i očekivati da će sve ići dobro.
Dobra vijest je da postoje dostupni alati koji olakšavaju usporedbu potencijalnih ulaganja u nekretnine. Jedan od ovih, koji će vam biti od neprocjenjive vrijednosti za vašu potragu za dobivanjem novca od nekretnina, predstavlja poseban financijski omjer koji se zove stopa kapa, što je kratko za "stopu kapitalizacije". Ako imovina zarađuje 100.000 USD godišnje i prodaje za 1.000.000 $, podijelit ćete zaradu (100.000 USD) po cijeni (1.000.000 $) i dobiti 0.1 ili 10%. To znači da je stopa zakupa imovine 10%, ili da biste zaradili 10% od očekivane investicije ako ste platili nekretninu u cijelosti u gotovini i bez duga.
Baš kao što je zaliha u konačnici samo vrijedna neto sadašnje vrijednosti diskontiranih novčanih tokova, nekretnina je krajnja vrijedna kombinacija 1.) korisnosti koju generira za vlasnika i 2.) neto prisutnih novčanih tokova koje generira u odnosu na cijenu koja je plaćena za ulaganje. Prihod od najma može biti granica sigurnosti koja vas štiti tijekom urušavanja. Određene vrste ulaganja u nekretnine pogodnije su za tu svrhu. Za povratak na našu raniju raspravu o izazovima zarađivanja od nekretnina, uredskih zgrada, da dajemo jednu ilustraciju, obično uključuju dugogodišnje i višegodišnje najamnine. Kupite ga po pravoj cijeni, u pravom trenutku, s pravim stanarom i profilom dospijeća zakupa, a možete ploviti kroz propast nekretnina prikupljajući iznadprosječne iznajmljene čekove koje tvrtke koje posuđuju od vas moraju i dalje pružiti (zbog ugovor o zakupu koji su potpisali) čak i kada su niže stope dostupne drugdje. Ipak, pogriješite i možete biti zaključani u sub par povratku dugo nakon što se tržište oporavilo.
3. Zarađivati novac iz poslovanja nekretninama
Konačni način zarađivanja od ulaganja u nekretnine uključuje posebne usluge i poslovne aktivnosti. Ako ste vlasnik hotela, možete prodavati svoje filmove na zahtjev. Ako posjedujete uredsku zgradu, možete zaraditi novac od automata i parkirnih garaža. Ako posjedujete autopraonicu, možete zaraditi novac iz vremenski kontroliranog usisavača. Ove vrste investicija gotovo uvijek zahtijevaju pod-specijalnost znanja; npr., postoje muškarci i žene koji provode cijelu svoju karijeru specijaliziranu za projektiranje, izgradnju, posjedovanje i upravljanje pranje automobila. Za one koji ustanu na vrh svojeg polja i razumiju zamršenost određenog tržišta, prilika da zaradite novac može biti beskonačna.
Više o zarađivanju novca u nekretninama
Za više informacija o tome kako zaraditi novac na nekretninama, pročitajte Vodič za cjeloviti početnik za ulaganje u nekretnine .