Ulaganje za početnike

Kako ulagati u nekretnine

Ulaganje u nekretnine jedan je od najstarijih oblika ulaganja, koji je bio od početka ranih dana ljudske civilizacije. Predmet modernog tržišta dionica, nekretnina je jedna od pet osnovnih klasa imovine koja svaki investitor treba ozbiljno razmotriti dodavanjem svog portfelja za jedinstvene novčane tokove, likvidnost, profitabilnost, porez i diverzifikaciju koje nudi. U ovom uvodnom vodiču proučit ćemo vas kroz osnove ulaganja u nekretnine i razgovarati o različitim načinima na koje možete steći ili preuzeti vlasništvo nad ulaganjima u nekretnine.

Prvo, počni s osnovama: Što je ulaganje u nekretnine?

Što je ulaganje u nekretnine?

Ulaganje u nekretnine je široka kategorija poslovnih, investicijskih i financijskih aktivnosti koje se usredotočuju na stvaranje novca od materijalne imovine ili novčanih tijekova koji su nekako vezani za materijalnu imovinu.

Postoje četiri glavna načina kako zaraditi novac u nekretninama:

1. Uvažavanje nekretnina : Ovo je kada imovina povećava vrijednost. To može biti posljedica promjene tržišta nekretnina koje povećavaju potražnju za nekretninama na vašem području. Moglo bi se koristiti zbog nadogradnji koje ste uložili u ulaganje u nekretnine kako biste ga privukli potencijalnim kupcima ili iznajmljivačima. Međutim, zahvalnost za nekretnine je varljiv igra.
2. Prihod od novčanog toka (najamnina) : Ova vrsta ulaganja u nekretnine fokusira se na kupnju nekretnine, kao što je zgrada stanova, i njime upravlja kako biste prikupili tok gotovine iz najma. Prihod od novčanog toka može se generirati iz stambenih zgrada, uredskih zgrada, najam kuća i više.
3. Nekretnine povezane prihode : To je prihod generiran od strane brokera i drugih stručnjaka koji zarađuju novac kroz provizije od kupnje i prodaje imovine. Ona također uključuje i tvrtke za upravljanje nekretninama koje dobivaju postotak iznajmljivanja u zamjenu za vođenje svakodnevnog poslovanja nekretnine.

1. Pomoćna ulaganja u nekretnine : Za neka ulaganja u nekretnine to može biti ogroman izvor zarade. Dohodak od ulaganja u pomoćne nekretnine uključuje stvari kao što su prodajni strojevi u uredskim zgradama ili praonica rublja u najamnim stanovima. U stvari, oni služe kao mini-tvrtke unutar većeg ulaganja u nekretnine, omogućujući vam da zaradite novac od poluproizvodne kolekcije kupaca.

Najčišći i najjednostavniji oblik ulaganja u nekretnine je sve o novčanom tijeku od najma, a ne aprecijaciji . Ulaganje u nekretnine događa se kada investitor, također poznat kao stanodavac, stekne dio materijalne imovine, bilo da je to sirovo poljoprivredno zemljište, zemljište s njom na kojoj je kuća, zemljište s uredskom zgradom na kojoj se nalazi, zemljište s industrijskim skladištem na njemu ili apartman.

On ili ona tada nađe nekoga tko želi koristiti ovu imovinu, poznat kao stanar , i oni sklopiti sporazum. Stanarima je omogućen pristup nekretninama, korištenje pod određenim uvjetima, određeno vrijeme, i uz određena ograničenja - od kojih su određeni federalni, državni i lokalni zakon, a drugi su dogovoreno u ugovoru o zakupu ili ugovoru o najmu . U zamjenu, stanar plaća za mogućnost korištenja nekretnine. Plaćanje koje šalje posjedniku je poznat kao "najam".

Za mnoge investitore, prihodi od najma ulaganja u nekretnine imaju ogromnu psihološku prednost u odnosu na dividende i kamate od ulaganja u dionice i obveznice . Mogu voziti po imanju, vidjeti je i dodirnuti ih rukama. Oni mogu slikati svoju omiljenu boju ili zaposliti arhitekt i građevinsku tvrtku da je izmijeni. Oni mogu koristiti svoje pregovaračke vještine kako bi odredili stopu najma, omogućujući dobrom operatoru generiranje veće stope kapitalizacije ili "stopa kapa".

S vremena na vrijeme, investitori nekretnina postaju pogrešni kao investitori dionica tijekom mjehurića na burzama, inzistirajući na tome da stope kapitalizacije nisu važne. Nemojte pasti za to. Ako ste u mogućnosti pravilno cijene cijene najma, trebali biste uživati ​​u zadovoljavajućoj stopi povrata na kapital nakon računovodstva troškova nekretnine, uključujući razumne amortizacijske rezerve , porez na imovinu i porez na dobit, održavanje, osiguranje i ostale povezane izdatke. Osim toga, trebali biste mjeriti količinu vremena potrebnu za rješavanje ulaganja, jer je vaše vrijeme najvrednija imovina koju imate - to je razlog zbog kojeg ulagači njeguju pasivni prihod . (Jednom kada su vaši fondovi dovoljno velik, možete uspostaviti ili zaposliti tvrtku za upravljanje nekretninama za upravljanje svakodnevnim poslovanjem portfelja nekretnina u zamjenu za postotak prihoda od najma, pretvarajući ulaganja u nekretnine koje su bile aktivno upravljaju pasivnim ulaganjima.)

Koje su neke od najpopularnijih načina za osobu koja će početi ulagati u nekretnine?

Postoji mnoštvo različitih vrsta ulaganja u nekretnine koje bi se osoba mogla razmotriti za svoj portfelj.

Lakše je razmišljati o glavnim kategorijama u koje padaju ulaganja u nekretnine temeljem jedinstvenih prednosti i nedostataka, ekonomske karakteristike i ciklusa najma, uobičajenih uvjeta najma i posredničke prakse tipa nekretnine. Nekretnine su obično kategorizirane u jednu od sljedećih skupina:

• Stambeno ulaganje u nekretnine - To su nekretnine koje uključuju ulaganje u nekretnine povezane s kućama ili apartmanima u kojima žive pojedinci ili obitelji. Ponekad, ulaganja u nekretnine ove vrste imaju poslovnu komponentu usluge, kao što su pomoćni stanovi za stanovanje za starije osobe ili zgrade s punim uslugama za stanare koji žele luksuzno iskustvo. Najam obično traje 12 mjeseci, daje ili traje šest mjeseci s obje strane, što dovodi do brže prilagodbe tržišnim uvjetima od nekih drugih vrsta ulaganja u nekretnine.
• Investicijska ulaganja u nekretnine - Komercijalna ulaganja u nekretnine uglavnom se sastoje od uredskih zgrada. Ovi zakupovi mogu biti zaključani dugi niz godina, što rezultira dvostrukim oštrim mačem. Kada se komercijalna investicija u nekretnine u cijelosti unajmljuje s dugogodišnjim najmoprimcima koji su se složili s cijenama po najnižoj cijeni, novčani tijek se nastavlja čak i ako se stope leasinga na usporedivim nekretninama padaju (pod uvjetom da stanar ne bankrotira). S druge strane, suprotno je istina - mogli biste se naći zarađivati ​​znatno ispod tržišne cijene najma na poslovnoj zgradi jer ste potpisali dugoročni najam prije no što se povećala cijena najma.

• Industrijska ulaganja u nekretnine - Nekretnine koje spadaju u industrijski kišobran za nekretnine mogu uključivati ​​skladišta i distribucijske centre, skladišta, proizvodne pogone i tvornice za skupljanje.
• Maloprodaja ulaganja u nekretnine - Neki investitori žele posjedovati nekretnine poput trgovačkih centara, trgovačkih centara ili tradicionalnih trgovačkih centara. Stanari mogu uključivati ​​maloprodajne trgovine, frizerske salone, restorane i slična poduzeća. U nekim slučajevima, najamnine uključuju postotak maloprodajne prodaje prodavaonice kako bi se potaknuo stanodavac da učini koliko on, ona ili ona može napraviti atraktivnu maloprodajnu nekretninu kupcima.
• Mala ulaganja u nekretnine - Ovo je kategorija ulova kada investitor razvija ili stječe nekretninu koja uključuje više vrsta spomenutih ulaganja u nekretnine. Na primjer, možete izgraditi višekatnicu koja ima maloprodaju i restorane u prizemlju, uredski prostor na sljedećim katovima i stambeni apartmani na preostalim etažama.

Također se možete uključiti na pozajmljivanje na strani ulaganja u nekretnine:

• Posjedovanje banke koja podnosi hipoteke i komercijalne zajmove za nekretnine. To može uključivati ​​javno vlasništvo nad dionicama . Kada institucionalni ili pojedinačni investitor analizira bankovne dionice, plaća se da obratite pažnju na izloženost nekretninama bankovnih kredita.
• Potpisivanje privatnih hipoteka za pojedince, često uz veće kamatne stope, kako bi vam nadoknadio dodatni rizik, možda uključujući i zakupninu za vlastiti kredit.
• Ulaganje u mezanine vrijednosnih papira, koje vam omogućuju da posudite novac na projekt nekretnina koji se zatim možete pretvoriti u vlasnički kapital ako se ne otplaćuje. To se ponekad koristi u razvoju hotelskih franšiza.

Postoje sub-specijaliteti ulaganja u nekretnine, uključujući:

• Leasing prostor, tako da imate malo kapitala vezanog za njega, poboljšavajući ga, a potom pod istim prostorom iznajmiti druge za mnogo veće stope, stvarajući nevjerojatne povrate kapitala. Primjer je dobro vođen poslovni ured u velikim gradovima gdje manji ili mobilni radnici mogu kupiti vrijeme ureda ili najam posebnih ureda.
• Stjecanje potvrda o oporezivanju. To su ezoterično područje ulaganja u nekretnine i nisu prikladne za ruku ili neiskusne investitore, ali koje - u pravim okolnostima, u pravom trenutku i pravoj vrsti osobe - stvaraju visoku stopu povrata za nadoknadu glavobolje i rizici koji su uključeni.

Investicijski fondovi za nekretnine (REITs)

Na vrhu svega toga možete ulagati u nekretnine kroz nešto što je poznato kao investicijsko povjerenje u nekretnine ili REIT. Investitor može kupiti REIT putem brokerskog računa , Roth IRA ili nekog drugog skrbničkog računa . REIT-ovi su jedinstveni jer je porezna struktura pod kojom su upravljana stvorena tijekom Eisenhowerove administracije kako bi potaknula manje investitore da investiraju u projekte nekretnina koje inače ne bi mogli priuštiti, kao što su izgradnja trgovačkih centara ili hotela. Korporacije koje su se odlučile za obradu REIT-a ne plaćaju porez na dohodak od korporativnog poreza na korporativnu zaradu, pod uvjetom da poštuju nekoliko pravila, uključujući i zahtjev za distribuciju dioničarima od 90% ili više dobiti kao dividende .

Jedan od nedostataka ulaganja u REIT je to, za razliku od uobičajenih dionica, dividende isplaćene na njima nisu "kvalificirane dividende", što znači da vlasnik ne može iskoristiti niske porezne stope dostupne za većinu dividendi. Umjesto toga, dividende od ulaganja u nekretnine oporezuju se po osobnoj stopi ulagača. S druge strane, IRS je kasnije utvrdio da REIT dividende ostvarene unutar poreznog skloništa, kao što je Rollover IRA , uglavnom nisu podložne nepovezanim porezima na dohodak od poslovanja tako da ih možete držati na računu za mirovinu bez puno brige o poreznoj složenosti , za razliku od glavnog komanditnog društva .

(Ako ste zainteresirani za više informacija o tim jedinstvenim vrijednosnim papirima, započnite s provjerom ulaganja u nekretnine putem REIT-ova , koja obuhvaća REIT-ovu likvidnost, pravednost, korištenje REIT-ova u vašu nekretninu i još mnogo toga.)

Ulaganje u nekretnine kroz vlasništvo doma

Za sve mogućnosti ulaganja u nekretnine koje su dostupne investitorima, prosječna osoba će dobiti svoj prvi vlasnički doživljaj na tradicionalan način: Kupnjom kuće.

Nikad nisam pregledao stjecanje doma na isti način na koji većina društva čini. Umjesto toga, više volim misliti na primarnu rezidenciju osobe kao mješavinu osobne korisnosti i financijske procjene, a ne nužno i za ulaganje. Da bi bili izravniji, dom nije investicija na isti način kao zgrada stanova. U najboljem slučaju, i pod najidealnijim okolnostima, najsigurnija je strategija razmišljati o domu kao vrsti prisilne štednje koja vam daje puno osobne koristi i radosti dok boravite u njemu.

S druge strane, kada se približite mirovini, ako uzmete holistički pogled na svoje osobno bogatstvo, izravno vlasništvo nad domom (bez ikakvog dugovanja protiv nje) jedno je od najboljih ulaganja koju osoba može napraviti. Ne samo da se kapital može iskoristiti korištenjem određenih transakcija, uključujući preokrenuti hipoteke, ali novčani tijek koji se sprema od neopterećenosti najčešće rezultira neto štednjom - komponenta dobiti koja bi otišla na stanodavca učinkovito će ostati u kućnom vlasniku džep. Ovaj je učinak toliko snažan da je čak 1920-ih godina ekonomisti pokušavali otkriti način da savezna vlada oporezuje uštede gotovine u odnosu na iznajmljivanje za vlasnike kuća bez duga, s obzirom na to kao izvor prihoda.

To je druga vrsta ulaganja, iako - nešto poznato kao "strateško ulaganje". Da bi se gospodarstvo srušilo, sve dok ste mogli platiti porez na imovinu i osnovno održavanje, nitko vas ne bi mogao iseliti iz svog doma. Čak i ako ste trebali uzgajati svoju hranu u vrtu, tu je važna razina osobne sigurnosti. Postoje slučajevi kada se financijski prinosi podudaraju s drugim, praktičnijim razmatranjima. Što god učinili, ipak ne žrtvujte svoju likvidnost da biste prebrzo pokušali izgraditi kapital u investicijama u nekretnine, jer to može dovesti do katastrofe (uključujući i stečaj).

Ako štedite da biste stekli kuću, jedna od velikih pogrešaka koje vidim jest novi investitor koji stavlja novac na burzu, bilo kroz pojedine dionice ili indeksne fondove . Ako imate bilo kakve šanse da trebate iskoristiti svoj novac u roku od pet godina ili manje, nemate poslovanja ni blizu burze. Umjesto toga trebate slijediti investicijski mandat poznat kao očuvanje kapitala . Evo najboljih mjesta za ulaganje novca koji štedite za predujam .

Koji je bolji - ulaganje u nekretnine ili ulaganje u dionice?

Jedno od najčešćih pitanja s kojima se susrećem odnosi se na relativnu atraktivnost ulaganja u zalihe u odnosu na ulaganja u nekretnine . Kratka verzija je da je nešto slično usporedbi vanilije i čokolade sladoleda. Različiti su, a kako raste vaša neto vrijednost, možda ćete čak naći da oba imaju ulogu u vašem ukupnom portfelju. Vaša osobnost će također obavijestiti vašu odluku, budući da su neki ljudi više temperamentno usmjereni prema vlasništvu dionica ili vlasništvu nad nekretninama.

Rizici ulaganja u nekretnine

Znatan postotak vraća nekretnina nastaje zbog korištenja poluge. Nekretnina se stječe s postotkom kapitala, a ostatak se financira dugom. To rezultira višim prinosom kapitala za investitora nekretnina; ali ako stvari prolaze loše, to može dovesti do propasti mnogo brže od portfelja potpuno plaćene zajedničke zalihe. (To je istina čak i ako je ovaj potonji smanjen za 90% u scenariju Velike depresije, jer vas nitko nije mogao prisiliti da likvidira).

Zbog toga se najkonzervativniji investitori u nekretninama inzistiraju na omjeru duga i glavnice od 50% ili, u ekstremnim slučajevima, 100% vlasničkih struktura kapitala , što još uvijek može proizvesti dobre prinose ako je mudro odabrana imovina nekretnina. Billionaire Charlie Munger govori o svom prijatelju prije rušenja nekretnina 2007-2009. Ovaj prijatelj, vrlo bogat stanodavac u Kaliforniji, gledao je oko visokih vrednovanja svojih svojstava i rekao sam sebi: "Ja sam bogatija nego što bih ikada trebala biti. Nema razloga za mene riskirati zbog više „. Ovaj prijatelj je prodao mnoga svojstva i iskoristio sredstva za isplatu duga na preostale koje je smatrao najatraktivnijim. Kao rezultat toga, kada se gospodarstvo srušilo, tržišta nekretnina bila su u previranjima, ljudi su izgubili svoje imovine na foreclosure, a banke su se urušavale - nije se morao brinuti o njemu. Čak i kako su se stanovi smanjili zbog financijskih poteškoća stanara, sve je to još uvijek bilo viška novca i bio je naoružan sredstvima koja su se nastavila nadopunjavati, dopuštajući mu da iskoristi prednost otkupu imovine koju su svi prisiljeni prodati.

Ne pokušavajte se tako brzo obogatiti i biti zadovoljni što je to pravi način. Imat ćete mnogo manje stresa u svom životu i to može biti zabavno.

Neke konačne misli o ulaganju u nekretnine

Naravno, ovo je samo početak vašeg putovanja za razumijevanje teme, jer smo jedva izgrebali površinu. Ulaganje u nekretnine traje godisnje prakse, iskustva i izlaganja za uistinu cijeniti, razumjeti i ovladati.