Prednosti vlasništva nad imovinom bez gnjavaže
Nekretnine investicijski trustovi, ili REITs, može biti zgodan način za prosječnog investitora za dobit bez gnjavaže izravnog stjecanja imovine. Zato smo uključili ovaj sveobuhvatni esej u Vodič za početnike za ulaganje u nekretnine .
Prije 1960. godine samo bogati pojedinci i korporacije imali su financijske resurse potrebne za ulaganje u značajne projekte nekretnina poput trgovačkih centara, korporativnih parkova i zdravstvenih ustanova. Kao odgovor, Kongres je donio Zakon o investicijskim fondovima za nekretnine iz 1960. godine. Zakonodavstvo je izuzeće tih društava za posebne namjene od poreza na dobit ako su zadovoljeni određeni kriteriji. Nadalo se da će financijski poticaj uzrokovati investitore da zajednički svoje resurse formiraju tvrtke s značajnim imovinom, pružajući iste mogućnosti prosječnom Amerikancu kao što su bile dostupne elitama. Tri godine kasnije, formiran je prvi REIT.
Originalno zakonodavstvo imalo je, međutim, neke značajne nedostatke u tome što je od rukovoditelja zaduženih za poslovanje zahtijevao angažiranje trećih strana za pružanje usluge upravljanja leasingom i posredovanjem nekretnina. Ta su ograničenja ukinuta u Zakonu o poreznoj reformi iz 1986. godine. Trinaest godina kasnije, 1999. godine donesen je Zakon o modernizaciji REIT-a.
Zakon dopušta da REIT-ovi formiraju oporezive podružnice kako bi pružale specijalizirane usluge stanarima koji obično ne spadaju u djelokrug ulaganja u nekretnine. Iako zakon i dalje ima neka ograničenja u pogledu vrsta usluga koje se mogu ponuditi, očekuje se da će kvaliteta usluge u REIT upravljanim svojstvima značajno poboljšati kao rezultat njegovog prolaza.
Uvjeti za REIT status
Prema Ralph Blocku u ulaganju u REITs: Trusts za ulaganja u nekretnine, svaki REIT mora proći ta četiri testa godišnje kako bi zadržao svoj poseban porezni status:
- "REIT mora distribuirati najmanje 90 posto svog godišnjeg oporezivog dohotka, isključujući kapitalne dobitke , kao dividende dioničarima.
- REIT mora imati najmanje 75 posto svoje imovine uložene u nekretnine, hipotekarne kredite , udjele u drugim REIT, gotovini ili državnim vrijednosnicama.
- REIT mora ostvariti najmanje 75 posto bruto prihoda od rente, hipotekarnih interesa ili dobitaka od prodaje nekretnina. I najmanje 95 posto mora doći iz tih izvora, zajedno s dividendama, kamatama i dobicima od prodaje vrijednosnih papira.
- REIT mora imati najmanje 100 dioničara i mora imati manje od 50 posto dionica koje se nalaze u rukama pet ili manje dioničara. "
Uz sprečavanje dvostrukog oporezivanja, REIT nudi i brojne druge pogodnosti koje uključuju:
Profesionalno upravljanje
U većini slučajeva, investitor koji kupuje nekretninu za iznajmljivanje ostaje na vlastitim uređajima. REIT-ovi omogućuju investitoru da svoje imovine upravlja putem profesionalnog tima za nekretnine koji poznaje industriju, razumije poslovanje i može iskoristiti prilike zahvaljujući sposobnosti prikupljanja sredstava s tržišta kapitala. Prednosti nisu ograničene na financijsku snagu menadžerskog tima. Vlasnici REIT-a neće primati telefonske pozive u tri ujutro kako bi popravili prelijevanje WC-a.
Ograničenje osobnog rizika
REIT-ovi mogu značajno ograničiti osobni rizik. Kako? Ako investitor želi steći nekretninu, vjerojatno će preuzeti dug zaduživanjem novca od prijatelja, obitelji ili banke.
Često, on će morati osobno jamčiti sredstva. To ga može ostaviti izloženim potencijalno razornoj odgovornosti u slučaju neuspjeha projekta. Alternativa je da se dođe do značajnih iznosa kapitala preusmjeravanjem njegove druge imovine kao što su dionice, obveznice, investicijski fondovi , i životno osiguranje politike. Ni jedna alternativa vjerojatno neće biti idealna.
Kupnja REIT-a, s druge strane, može se obaviti sa samo nekoliko stotina dolara, jer su cijene dionica često niže, ako ne niže, od dionica. Investitor koji želi uložiti 3.000 dolara u nekretnine žeti iste nagrade na procijenjenoj osnovi kao i oni koji žele uložiti 100.000 dolara; u prošlosti jednostavno nije bilo moguće dobiti ovu vrstu diverzifikacije u klasi imovine nekretnina bez uzimanja partnera ili korištenja poluge.
Likvidnost
Za razliku od izravnog vlasništva nad nekretninama, REIT nudi likvidnost i dnevne cjenovne ponude. Mnogi investitori to pogrešno shvaćaju zbog povećanog rizika . Nakon što je prosječni investitor nekretnina stekao kuću, stanogradnju ili skladišnu jedinicu, postaje prvenstveno zainteresiran za buduće izglede za prihode od najma, a ne potencijalnu prodajnu vrijednost imovine ako ga vrati na tržište. Doista, ako investitor drži imovinu dvadeset godina, vjerojatno će živjeti kroz značajan bum i poprsje u ciklusu nekretnina. U većini slučajeva može se pretpostaviti da je investitor, zbog nedostatka dnevne vrijednosne cijene koja se prodaje, ne prestaje uzeti u obzir da njegova nekretnina fluktuira baš kao i bilo koja obična dionica (iako u mnogo manjem stupnju). U ovom slučaju , nedostatak citirane cijene pogrešno je za stabilnost. Kao što je Benjamin Graham izjavio u 1970-inom izdanju The Intelligent Investor :
"Tada je [tijekom Velike depresije ] bila psihološka prednost u posjedovanju poslovnih interesa koji nisu imali tržište. Na primjer, osobe koje su imale prve hipoteke na nekretninama koje su i dalje plaćale kamatu, mogle su sebi reći da su njihova ulaganja zadržala svoju punu vrijednost, bez navođenja tržišnih navoda da bi to pokazalo drugačije. S druge strane, mnoge navedene korporacijske obveznice još bolje kvalitete i veće temeljne snage pretrpjele su ozbiljna stezanja na svojim tržišnim kotacijama, čime su njihovi vlasnici vjerovali da su sve slabiji. U stvarnosti vlasnici su bili bolji od navedenih vrijednosnica, unatoč niskim cijenama tih. Jer ako su htjeli, ili su bili prisiljeni, mogli su barem prodati pitanja - možda ih razmjenjivati za još bolje popuste. Ili su isto tako logično ignorirali djelovanje tržišta kao privremene i u osnovi besmislene. Ali, to je samozavaravanje da sebi kažete da niste pretrpjeli nikakvo smanjenje vrijednosti samo zato što vaši vrijednosni papiri uopće nisu imali tržište. "
Drugim riječima, unatoč činjenici da se kotirana cijena REIT-a može dnevno mijenjati, ekonomska stvarnost izravnog ulaganja u nekretnine ne razlikuje se. U biti, kao da vlasnik REIT jednostavno nije pokupio papir i ispitao cijenu koju mu je ponudio gospodin Market. Uzimajući ga jedan korak dalje, ovaj percipira nedostatak je zapravo jedan od perks posjedovanje REITs. Za razliku od izravnih ulaganja u nekretnine, oni su likvidna imovina koja se može prodati prilično brzo za podizanje gotovine ili iskorištavanje drugih investicijskih prilika.
Izvrsni alati za odlazak u mirovinu ili prihod za životne troškove
Značajan dio povrata koji se pripisuje ulaganju u REIT-ove je zbog velikih dividendi za gotovinu . Budući da se takve vrste dividende oporezuju na stopama poreza na dohodak, koje su povijesno bile 39,8% (zahvaljujući smanjenju poreznih stopa u Bushu, ta je stopa smanjena na 35%), stric Sam može uzeti značajan zalog iz Vašeg profita. Jedan od načina protiv toga je zadržavanje ulaganja u nekretnine u IRA ili druge račune za mirovinu. Desetljeća bez poreza može rezultirati stotinama tisuća dolara više u mirovinskom ušteđevinu.
REIT-ovi također su posebno prikladni za mirovinski portfelj jer dividenda u gotovini ne daje samo dohodak po kojemu živi, već uspostavlja fantomsku površinu na cijenu dionica. Na tržišnom padu, primjerice, prinos dividende na kraju će postati dovoljno privlačan da se spriječi daljnja prodaja (uz pretpostavku da temeljno poslovanje nije u opasnosti). To može rezultirati većom stabilnošću u vrijeme tržišnih kriza.
Pojam kapital REIT odnosi se na pravnu osobu koja se bavi stjecanjem, upravljanjem, izgradnjom, obnovom i prodajom nekretnina. Ova vrsta povjerenja za ulaganje u nekretnine nudi najveći potencijal nagrade, a profesionalni novac menadžeri često preferiraju. Equity REITs često djeluju u određenom području stručnosti. Neki primjeri uključuju:
- Stambeno REITs
- Trgovina na malo REITs
- Ured i industrijski REITs
- Zdravstvo REITs
- Self Storage REITs
- Hoteli i odmarališta REITs
Stambeno REITs
Ova vrsta REIT specijalizirana je u stambenim zgradama i / ili drugim stambenim objektima iznajmljenim pojedincima. Najveća opasnost za stambene REIT-ove je više od izgradnje unutar određenog zemljopisnog područja tijekom opadajućeg gospodarskog okruženja . U takvim slučajevima gdje se opskrba povećava s porastom potražnje, rukovodni tim je prisiljen smanjiti rente kako bi zadržao stope popunjenosti stabilnim.
Primjer stambenog REIT: zajednice Avalon Bay
Prema Reutersu, Avalon Bay Community (AVB), poznat po svojim luksuznim apartmanim zajednicama, "je investicijsko povjerenje u nekretnine, koje se usredotočuje na razvoj, rekonstrukciju, stjecanje, vlasništvo i djelovanje apartmanskih zajednica na visokim tržištima barijere Sjedinjene Države. Društvo je 27. veljače 2004. godine bilo u vlasništvu ili bilo posjedovalo izravnu ili neizravnu vlasničku zainteresiranost za 131 operativnu stanarsku zajednicu koja je sadržavala 38.504 stana u 10 država i Distriktu Columbia, od čega su u obnovi dvije zajednice s 1.089 stambenih jedinica. Osim toga, na taj datum, AvalonBay je bio u vlasništvu ili imao izravnu ili neizravnu vlasničku zainteresiranost za 11 zajednica u izgradnji, od kojih se očekuje da sadrže ukupno 3.493 stambenih jedinica. Također je posjedovao izravni ili neizravni vlasnički interes za prava na razvoj dodatnih 40 zajednica koje će, ako su razvijene na očekivani način, sadržavati oko 10.070 stambenih jedinica.
Trgovina na malo REITs
Postoji niz specijaliteta na području maloprodajnih REIT-ova, uključujući trgovačke centre i trgovačke centre. Posebna korist za prvu je da su troškovi izgradnje značajni; mjereno u desetima ili stotinama milijuna dolara. Ovaj visoki trošak barijere ulaska pomaže u održavanju ekspanzije pod kontrolom, što čini višu opskrbu manje brige.
Primjer trgovine na malo REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation je investicijsko povjerenje u nekretnine koje posjeduje i upravlja trgovačkim centrima usidrenim u trgovinama u Sjedinjenim Državama. Na dan 31. prosinca 2003. godine, portfelj ulaganja u nekretnine u tvrtki obuhvaćao je 265 trgovačkih centara u 22 države s 30,3 milijuna četvornih metara bruto površine (GLA) i iznosi 92,2% iznajmljenih nekretnina. Zemljopisno, 19,6% GLA nalazi se na Floridi, 19,5% u Kaliforniji, 16,8% u Teksasu, 6,6% u Gruziji, 6,3% u Ohiu i 31,2% širi se u 17 drugih država. Regency posjeduje i upravlja svojim trgovačkim centrima kroz svoje operativno partnerstvo, Regency Centers, LP (RCLP), u kojem Društvo posjeduje 98 posto poslovnih partnerstva. Regencyove aktivnosti u poslovanju, ulaganju i financiranju obično provodi RCLP. "- Reuterov poslovni pregled
Ured i industrijski REITs
Uredski sektor tržišta investicijskih fondova za nekretnine povijesno je bio najveći. Primarni nedostatak je činjenica da uredski najam obično ima mnogo dulje uvjete najma, što znači da u vremenima opadanja najma i nižeg popunjenosti, oni stanari koji potpišu zakup imaju niže, manje profitabilne stope zaključane dugi niz godina. To također može biti blagoslov, ako se nekretnina popuni tijekom vremena s malom opskrbom i velike potražnje. Ured REITs su, kao što se može zamisliti, vrlo ciklična. Industrijski REITs, s druge strane, nastoje stvoriti stalni, predvidljivi novčani tijek zahvaljujući visokim stopama obnove najma i niskim kapitalnim izdacima i potrebama održavanja.
Primjer uredskog i industrijskog REIT: Centar povjerenja centra
"CenterPoint Properties Trust je investicijsko povjerenje u nekretnine koje posjeduje i upravlja prvenstveno skladišnim i drugim industrijskim nekretninama u gradskom području Chicaga, Illinois. CentarPoint nastoji stvoriti vrijednost udjela kroz upravljanjem, investiranjem, razvojem i rekonstrukcijom skladišta, distribucije, proizvodnje svjetla, zrakoplovnih i željezničkih objekata. Društvo također razvija višenamjenske industrijske parkove koji su strateški smješteni u blizini autocesta, zračnih luka i željezničkih pruga. Na dan 31. prosinca 2003. godine investicijski portfelj poslovnog skladišta i drugih industrijskih nekretnina Društva činilo je 187 objekata, ukupne vrijednosti oko 34,4 milijuna četvornih metara, s raznovrsnom bazom od oko 284 stanara koji se bave različitim poslovima. 31. prosinca 2003. Centar je imao akumuliranu kontrolu nad velikim portfeljem zemljišta koji prelazi 3000 hektara na kojem se može razviti 50,1 milijuna četvornih metara skladišta i drugih industrijskih svojstava. "- Reuterov poslovni pregled
Zdravstvene njege REITs
Zdravstvena skrb REIT gradi, stječe i iznajmljuje specijalne zgrade poput bolnica, domova za njegu, medicinskih zgrada i pomoćnih objekata. Ovaj sektor REIT-a prilično je imun na recesiju , premda u velikoj mjeri ovise o financijskom zdravlju najmoprimca koji se, pak, oslanjaju na medicinske nadoknade koje je pružila američka vlada. Federalna promjena u zdravstvenoj politici očito bi imala značajan utjecaj na zdravstvenu zaštitu REITs.
Primjer zdravstvene njege REIT: Health Care REIT, Inc.
"Zdravstvena zaštita REIT, Inc je investicijski fond povjerenstava za ulaganje u nekretnine (RIET) koji ulaže u zdravstvene ustanove, prije svega vještog skrbništva i stanovanja u Sjedinjenim Državama. Društvo također ulaže u specijalizirane ustanove za njegu. Tijekom godine koja je završila 31. prosinca 2003. godine Društvo je imalo ulaganja u 328 objekata smještenih u 33 države, a upravlja ih 47 različitih operatera. Portfelj je obuhvaćao 219 pomoćnih objekata za život, 101 vještu sestrinsku ustanovu i osam specijalnih ustanova za njegu. U listopadu 2003. godine Društvo je prodalo svoje investicije u Atlantic Healthcare Finance LP - Reuterov poslovni pregled
Self-Storage REITs
Sektor REIT za samostalno spremanje donekle je otporan na recesiju. Još iznenađujuće je činjenica da korporativni klijenti čine značajan dio najamnina za pohranu. Prepreke ulasku su znatno niže od drugih vrsta REIT-a zbog manjeg iznosa kapitala potrebnog za izgradnju skladišta.
Primjer za samostalno pohranjivanje REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. je samoupravni i samoupravni investicijski fond za nekretnine koji stječe, posjeduje i upravlja svojim svojstvima za samostalno pohranjivanje. Od 1. ožujka 2004. godine bilo je 265 vlasništvu i / ili upravljanih samostalnih svojstava koja se sastojala od otprilike 15,5 milijuna neto iznajmljivanih kvadratnih stopa, smještene u 21 država na istočnom i srednjem zapadu SAD-a, Arizone i Teksasa. Samran Storage Samura upravlja 11 od ovih svojstava za Locke Sovran I, LLC, nekonsolidirani zajednički pothvat koji je 45% u vlasništvu Društva. Od 1. ožujka 2004. godine, sva dva njegova svojstva obavljala su poslovanje pod robnom markom Uncle Bob's Self Storage. Samonamjenski objekti tvrtke nude jeftin, lako dostupan, zatvoreni prostor za pohranu stambenim i komercijalnim korisnicima na mjesečnoj osnovi. Sve nekretnine imaju upravitelja imovine na licu mjesta tijekom radnog vremena. Kupci imaju pristup svojim skladištima tijekom radnog vremena, a neki komercijalni korisnici dobivaju 24-satni pristup. "- Reuter's Business Summary
Hotel i Resort REITs
U svijetu ulaganja u nekretnine, hotelski i turistički sektor najbliže je povezan s ukupnim gospodarstvom. Kad su vremena loša, ljudi putuju manje za posao i užitak, rezanje desno u srce dimenzija tih tvrtki. Kao rezultat toga, ulagači u hotelijerskom REIT-u moraju se brinuti ne samo nadgradnjom već i ekonomskim izgledom geografskog područja na kojem se nalazi hotel ili odmaralište, kao i cijele zemlje.
Primjer hotela i odmarališta REIT: Hotel Properties LaSalle
"LaSalle Hotel Properties je samoupravni i samoupravni investicijski fond za nekretnine koji kupuje, posjeduje i iznajmljuje ponajprije luksuzne i luksuzne hotele s punim uslugama smještenim u konvenciji, naselju i glavnim gradskim poslovnim tržištima. Na dan 31. prosinca 2003. godine Društvo je imalo udjela u 17 hotela s oko 5.600 soba / apartmana koji su smješteni u 10 država i District of Columbia. Nezavisni hotelski operatori upravljaju hotelima. Značajno sve imovine Društva održava, a sve svoje operacije provode kroz, LaSalle Hotel operativno partnerstvo, LP Tvrtka je jedini opći partner operativnog partnerstva s približno 98,3% vlasništva od fiskalne godine koja je završila 31. listopada , 2003. Preostalih 1,7% imaju drugi ograničeni partneri. "- Reuterov poslovni pregled
Zašto REITs prodaje svojstva
Ako je svrha REIT-a stjecanje i dobit od ulaganja u nekretnine, zašto bi neki menadžment timovi odlučili prodati nekretnine? Kao i većina dobrih tvrtki, poželjno je da REIT-ovi periodički preispitaju svoj portfelj imovine i odlučuju koja će imovina vjerojatno generirati novčane tijekove manje od prosjeka u budućim godinama. Prihod od prodaje tih nekretnina može se reinvestiirati u mogućnosti s većim izgledima ili koristiti za jačanje bilance (odnosno smanjenje duga ) ili povećanje dioničarskog bogatstva kroz program otkupa dionica . Ulagači moraju shvatiti da primarni cilj bilo koje uspješne korporacije treba biti povećanje dioničarskog bogatstva, a ne samo bezumno nastaviti poslovati.
Upotreba REIT-ova za programe diversifikacije i dodjeljivanja sredstava
Ulaganje u nekretnine nudi atraktivnu alternativu zajedničkim dionicama, obveznicama i investiranjem investicijskih fondova. Međutim, oni investitori s posebnim naglaskom na diverzifikaciju moraju imati na umu da nije dovoljno samo kupiti nekoliko REIT-ova i nazvati vaš portfelj raznolikim. Umjesto toga, investitor mora biti siguran da REITs koje stekne predstavlja zemljopisno i sektorsku skupinu svojstava. Za obrambenog investitora , daleko je sigurnije da posjeduju nekoliko stanova, ureda, industrijskih, skladišnih i zdravstvenih REITs iz New Yorka u Kaliforniju pod različitim menadžerskim timovima nego što bi bilo kupiti samo tvrtku za samozavaravanje u Pennsylvaniji.
Hipoteka REITs
Hipoteka REIT je tvrtka specijalizirana za osiguranje, stjecanje i zadržavanje obveza duga zajamčenih nekretninama . Hipoteka REITs su u suštini krediti portfelja za razliku od vlasništva imovine, kao što je slučaj s njihovim udjelom kolegama.
Hibridni REITs
REIT se naziva hibridom kada ima komponente pravednosti i hipoteke. Iako investitori kao investicijski savjetnici ne preferiraju čista ulaganja u REIT, oni su još uvijek atraktivne investicijske alternative.
Sažetak: Prednosti ulaganja u nekretnine putem REITs
- Dvostruko se oporezivanje izbjeglo, dopuštajući veći kapital ulagača da se spoji.
- Stručni, posvećen upravljački tim koji je odgovoran za svakodnevnu poslovnu djelatnost, pružajući investitoru stručnost izvan vlastite baze znanja.
- Za razliku od nekretnina izravno od strane investitora, REITs su likvidna imovina koja se može prodati prilično brzo za podizanje gotovine ili iskoristiti druge mogućnosti ulaganja.
- Upotrebom REIT-a investitori koji imaju samo nekoliko tisuća dolara dostupni mogu diverzificirati svoje fondove između različitih geografskih područja i specijaliziranih nekretnina. U slučaju izravnog vlasništva, to ne bi bilo financijski izvedivo osim ako investitor nije preuzeo preveliku polugu ili poslovne partnere.
- REIT-ovi mogu iskoristiti duga i tržišta dionica te prikupiti sredstva kako bi iskoristili prilike kada nastanu.
- REIT-ovi imaju nižu korelaciju s dionicama od mnogih drugih klasa imovine, pružajući stabilnost portfelja onima s aktivnom strategijom raspodjele imovine .
- Visoke gotovinske dividende u odnosu na tržište imaju tendenciju da utemelje fantomske dionice na cijene dionica REIT-a, često ih zadržavajući od pada što se tiče običnih dionica na tržištima medvjeda .
Konačni prijedlog na REITs
Investitor mora uvijek zapamtiti da REIT ne predstavlja samo gomilu nekretnina. Oni su u sebi i sami od sebe poslovanje s vremenom i moraju se vrednovati i analizirati kao takvi.