Nažalost, mnogi hoteli u poslovnoj klasi cijene negdje između 2 i 15 milijuna dolara. Luksuzni i luksuzni hoteli lako mogu zahtijevati 30 do 60 milijuna dolara ili više.
Iako se većina toga tradicionalno financira dugom, traženi kapitalni predujam još uvijek je daleko izvan dosega mogućnosti za gotovo sve investitore.
Dobre vijesti? Ovih dana postoji još jedan način ulaganja u hotele. Hotel REIT možete kupiti na brokerskom računu na isti način na koji kupujete dionice , obveznice ili investicijske fondove . Prvo, ipak, vratimo se i razgovaramo o REITs na trenutak. U slučaju da ste zaboravili ili ih nikad niste proučavali, investicijsko povjerenje u nekretnine ili REIT posebna je vrsta korporacije usredotočena na stjecanje i upravljanje nekretninama i imovini povezanim s nekretninama.
Jedna od stvari koja razlikuje REIT od običnih korporacija je da ih je Kongres oslobodio poreza na dobit pod uvjetom da se ispune nekoliko strogih uvjeta, od kojih je najvažnije distribucija najmanje 90% ukupne dobiti u obliku novčanih dividendi dioničarima.
To čini REITs vrlo osjetljiv na kretanje kamatnih stopa, ali također znači da imaju tendenciju da nude mnogo fatter prinos od dividendi od svojih blue-čipova kolegama.
Nedostatak? Distribucije REIT-a nisu "kvalificirane dividende" pod poreznim šifrom, što znači da ćete biti oporezovani kao da su obični dohodak, a ne na niže, atraktivnije stope poreza na dividende .
Nakon što počnete izgraditi značajan portfelj, to vam ponekad dovodi u nevolju ako kupite previše preko Roth IRA -e , SEP-IRA-e , 401 (k) ili drugog poreznog skloništa jer možete pokrenuti neovisan porez na dobit ili UBIT , To je drugačija rasprava za drugi dan.
Hotel REITs vs Apartman REIT ili REIT specijaliziran za Leasing Mall centar
Baš kao što dionice u različitim industrijama i sektorima imaju različite karakteristike rizika, REIT-ovi značajno variraju ovisno o vrsti projekta nekretnina u kojem su specijalizirani.
Ovo nije vijest investitorima nekretnina koji su navikli na stjecanje nekretnina izravno - kao što znaju iz iskustva iz prve ruke, zgrada apartmana se ponaša vrlo različito od uredske zgrade ili skladišnih jedinica zasnovanih na temeljnim ekonomijama, tradicijama, praksama, zakona i snaga na poslu - ali ponekad dolazi kao iznenađenje za nove investitore koji kupuju nekretnine putem javnih vrijednosnica.
Ne razumiju da vaš komercijalni ured REIT može doživjeti ciklične cijene najma jer slijedi cikluse porasta i popada, dok vaše industrijsko skladište REIT može biti puno stabilnije, jer se prekomjerna potrošnja može zatvoriti s minimalnim troškovima održavanja puno brže nego što je to moguće s nešto poput stambene zgrade.
To je priroda klase imovine .
Jedna zanimljiva podskupina u investicijskoj industriji nekretnina je hotel REIT. Kao što vjerojatno možete procijeniti od imena, hotel REIT usredotočuje se na razvoj, upravljanje, stjecanje ili financiranje hotela i ugostiteljskih objekata.
To se može kretati od proračunskih pansiona smještenih na strani zaboravljenih autocesta i državnih cesta do peterskih prestižnih mjesta u nekim zabavnim, kockarskim i glavnim gradovima svijeta. Oni mogu uključivati razvoj i posjedovanje imovine, plaćajući timu za upravljanje trećim stranama kako bi riješio stvarni prikaz hotela u zamjenu za dio prihoda .
Oni se mogu usredotočiti uglavnom na upravljanje hotelijerstvu drugih ljudi za smanjenje prihoda. Oni mogu uključivati financiranje hotelskih projekata, koji djeluju više kao kvazidno fiksni prihodi .
Apsolutno morate shvatiti što ste vi ili riskirate svoju zarađenu štednju.
Hotel REIT-ovi su zvučno nestabilni jer je zauzeće hotela u korelaciji s općim gospodarskim uvjetima, što ih čini vrlo osjetljivim na ekspanziju i kontrakciju. Kada recesija hits, tvrtke smanjiti putničke proračune, umjesto umjesto za video konferencije ili telefonske pozive. Obitelji i organizacije odgađaju odmorišta, bliže se kući.
Za hotel REIT, to često znači isplatu novčanih tokova u isto vrijeme prinosi su porasli tako da dobivate dramatične padove vrijednosti udjela ili udjela. Isto tako, kada se stvari preokreću, novčani tijek ponekad eksplodira kroz krov, tako da dobivate te isplate i tržišne vrijednosti. Oni su vrlo različiti od stalwarts svijeta koji samo ispumpati novac kao sat, generacija nakon generacije; tvrtke poput Colgate-Palmolive ili Nestle. Pogledajmo ilustraciju u stvarnom svijetu kako bismo pokazali kako djeluje stvarni hotel REIT.
Kako se Real Hotel REIT ponašao tijekom ekonomskog urušavanja 2008-2009
Hospitality Properties Trust je hotel REIT koji posjeduje 291 hotele, koji obuhvaćaju 43.976 soba ili apartmana, kao i 185 putničkih centara u vlasništvu ili iznajmljenim tvrtkama. Prema podnescima DIP-a, ta se svojstva nalaze u 44 države u SAD-u, Kanadi i Portoriku.
Hotel REIT upravlja hotelskim portfeljem pod raznovrsnom zbirkom franšiznih ugovora, uključujući Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham hoteli & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hoteli i Resorts, Marriott hoteli i odmarališta, Clift Hotel, Radisson hoteli i odmarališta, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn hoteli i odmarališta, SpringHill Suites by Marriott i Park Plaza Hotels & Resorts.
U bujnom godinama prije nego što je propadanje nekretnina opskrbljeno gospodarstvom u najgoroj recesiji od Velike depresije, hotel REIT generirao je raspodjelu masnoća vlasnicima. U 2004. godini dobili su 2,88 dolara gotovine po dionici, 2005. godine, 2,89 dolara po dionici, 2006. godine, 2,94 dolara gotovine po dionici, 2007, 3,03 dolara po dionici, u 2008. godini 3,08 dolara gotovine po dionici.
Kad se financijski svijet raspala, ipak, hotelske rezervacije su se spustile s litice. Poslovne konferencije su poništene, a novčane distribucije su desetkovale, padajući na 0,77 dolara po dionici, zapanjujući pad od 75%. Ako ste se oslanjali na taj novac da platite svoje račune, odjednom ste pronašli da je isparila u trenutku kada vam je najpotrebniji.
Foolishly prodaju svoje udjele (opet, ako posjedujete hotel REIT trebali biste znati da je to sastavni dio vlasničkog doživljaja), dionice su skočile s visine od 51,50 dolara u 2006. na samo 6,90 dolara u 2009. godini. Ovaj pad od 86,6% u cijena dionica dodana je uvredom na ozljedu teškog rezanja vašeg pasivnog dohotka .
Što se dogodilo s sofisticiranim investitorima koji su razumjeli prirodu hotelskog REIT vlasništva? Sjedili su na svojim posvemašnjim leđima, gledajući kako se distribucije gotovine penje na 1,96 dolara po dionici s dionicom od 32,46 dolara. Naravno, to je nigdje blizu dobrih godina, ali za prilično užasno razdoblje mjerenja, blago ste pobijedili inflaciju nakon poreza, zadržavajući svoju kupovnu moć .
Kupili ste osiguranje nekretnina prije deset godina, plaćajući između 26,50 i 42,40 dolara po dionici. Tijekom tog vremena prikupili ste 24,83 dolara ili više u novčanim distribucijama. Ako ste bili pametni i reinvestirali te dividende tijekom krize, postali su ono što je jedan financijski akademik nazvao "povratnim akceleratorom", koji je svake čekove ili depozita platio nekoliko stotina postotnih bodova u kupnju dodatnih dionica zbog djelomičnog oporavak tržišne vrijednosti.
Kontrast da hotel REIT s nečim kao industrijski REIT. Čak i kad se svijet raspada, tvrtke ne žele napustiti svoje skladišta, brodske objekte i tvornice. Osim toga, često (ne uvijek) mogu platiti ugovore o zakupu koji su zakonski dužni čak i ako sama tvrtka konačno bankrotira. Tijekom istog taljenja industrijski REIT poput EastGroup Properties nije smanjio dividendu.
Dionice su se smanjile s 48,54 dolara na 24,58 dolara, što je pad od samo 49,36%, što nije mnogo drugačije od indeksa burzovnih indeksa, kao što su Dow Jones Industrial Average i S & P 500! S obzirom na prijelazne vrijednosti vrijednosnica, i kako to utječe na tržišnu vrijednost, nevjerojatno je impresivna. Još impresivnije? Dionice su trenutno 59,32 dolara, tako da imate 10,78 dolara nerealiziranog kapitalnog dobitka , odnosno 22% + na samu dionicu na vrhu svih onih dividendi koje ste uživali.
Implikacije za Hotel REIT Investitori su jasne
Postoje četiri glavna načina na koje možete strateški pristupiti pribavljanje hotela REITs ako ih želite posjedovati:
- Kupnja blokova hotelskog REIT-a za vrijeme rušenja burze , tretiran je vrlo različito od vaših indeksnih sredstava ili drugih fondova koje planirate održati zauvijek . Što je osnovica niža, to brže možete izvući svoju kupovnu cijenu natrag u gotovinskim dividendama ako planirate ulagati taj novac negdje drugdje.
- Redovno prosječni trošak dolara u hotelske REIT-ove , znajući da ćete ponekad kupiti u najgorem mogućem trenutku, ali vjerujeteći na uspone i padove, u kombinaciji s reinvestiranim dividendama, prosječit će vam sve za zadovoljavajući ukupni povrat . Za većinu ljudi ovo je vjerojatno bolji pristup jer prosječni troškovi dolara drastično smanjuju rizik burze, posebno kada se kombiniraju s diverzifikacijom .
- Spekulirajte . Kada se hotelska industrija u kolapsu, kupite hotelske REIT-ove dok se godinama ne uspije vratiti, a zatim ih odbaci čak i ako završi puno veći. Izgledi dugoročnog uspjeha ovdje nisu veliki, osim ako ne možete implicitno razumjeti hotelsku industriju i tretirati REIT stjecanje na isti način kao i ako biste potrošili milijune dolara za kupnju nekretnine izravno, ali postoji manjina financijski sofisticirane ljude vani sa sposobnošću da to rade na temelju vrednovanja, pod uvjetom da mogu živjeti s preuzimanjem ili prerano preuzimanjem, što će se dogoditi ako investitori kao cjelini imaju naviku previše optimističnog ili pesimistično s vremena na vrijeme.
- Baciti u ručnik i kupiti nešto poput Vanguard REIT Index fonda , koji kombinira puno različitih REITs zajedno, uključujući hotel REITs, kao dio raznolikog portfelja. Ima znatno niži prinos dividende, ali ako mislite da je smanjen rizik vrijedan takvog otkaza, to bi moglo biti vaš najgutniji način djelovanja.
U svakom slučaju, hoteli REITs nisu slaba srca. Ako ne znate što radite, lagano gazite.