Kompleksnosti prodaje dvije kuće za kupnju jedne kuće

Konsolidiranje dvaju domova u jednu kuću zahtijeva strategiju

Kada s parom radim na početku prodajom dviju kuća za kupnju, naučim da se često prvo pričvršćuju na pogrešan plan igre, misleći da bi to trebalo biti tako jednostavno. Plan igre je obično kupiti kuću , nakon čega slijedi prodaja ostalih dviju kuća. Taj plan čini logičnim smislom za većinu ljudi. To nije način na koji prodajemo dvije kuće za kupnju jednog doma radi za većinu nas.

Opcija 1: Kupnja kuće, nakon čega slijedi prodaja dviju kuća

Prvi problem s takvim planom postaje kvalificiran za hipoteku.

Očito je da ako dva prodavača prodaju kuću s namjerom kupnje jedne kuće kao par, a financiranje nije uključeno, mnogo je lakše. Prodavači sa slobodnim i čistim domovima ili kućama s dovoljnim kapitalom za generiranje novca da bi kupili kuću izravno imaju više slobode da slijede ovu mogućnost. Ali stvarnost je većina ljudi uzeti hipoteku za kupnju kuće. Što znači da se stranke trebaju kvalificirati za hipoteku na temelju mogućnosti plaćanja hipoteke na dvije druge kuće.

Nakon dodavanja nove hipoteke na dvije postojeće hipoteke, taj omjer iznosa u razmjeru s prihodima može potisnuti obje strane izvan raspona da se kvalificiraju. Zajmodavci upotrebljavaju omjere, koji su postotni iznosi za prednji i krajnji kraj. Omjer front-enda je postotak hipotekarnih isplata do kombiniranog bruto mjesečnog dohotka. Povratni omjer je postotak hipotekarnih plaćanja zajedno s dodatnim dugom, kao što su kreditne kartice od kombiniranog bruto mjesečnog dohotka.

Ako su omjeri previsoki, stranke se neće kvalificirati da posjeduju sva tri domova u isto vrijeme. Aha, možeš reći, ali stranke mogu pretvoriti te domove u najamninu i koristiti taj prihod od najma kako bi nadoknadio hipoteke , zar ne? Iako bi to povećalo dohodak, što bi smanjilo omjer, vjerovnik najvjerojatnije neće dopustiti da se prihod od najma koristi u izračunu.

Većina zajmodavaca slijedi stroge smjernice o duljini vremena u kojem je dom morao biti iznajmljen kako bi se kvalificirali za prihode od najma u hipotekom, a mjesec ili dva nedostatna.

Drugi problem s kupnjom kuće, nakon čega slijedi prodaja dviju kuća, jest činjenica da ukoliko predujam novog doma dolazi od prodaje dvije druge kuće, tada bi prodavači vjerojatno trebali napisati kontingentnu ponudu . Kontigentna ponuda im daje izlaz, način otkazivanja kupnje, a mnogi prodavači ne vole kontingentne ponude zbog dobrog razloga jer nisu uvijek sigurni.

Ako tržište ne doprinosi kontingentnim ponudama, to bi moglo dodatno komplicirati ovu strategiju. Na tržištu prodavača , primjerice, kontingentne ponude mogu biti prilično teške za prihvaćanje. Ako je namjeravana kupnja vrlo poželjan dom, moglo bi postojati više ponuda, a kontingentne ponude gotovo nikada ne mogu pobijediti u situaciji s višestrukim ponudama.

Opcija 2: Prodaja kuća prije kupnje novog doma

Hoće li par trebati prodati obje kuće ili samo jednu kuću za kombiniranje kućanstava u novom domu, ovisi opet o omjeru hipoteke. Možda je moguće prodati samo jednu kuću prije kupnje novog doma.

Hipotekarni zajmodavac može najbolje savjetovati u ovoj situaciji.

Međutim, ako je potrebno prodati oba domova prije kupnje novog doma, onda postoje tri osnovna pod-izbora:

• Prodavati postojeće kuće s kontingentnim ugovorom koji prodavačima omogućuje određeno vremensko razdoblje za kupnju novog doma i sklapanje ugovora o kupnji ili
• Prodajte postojeće kuće s opcijom rent-backa nakon zatvaranja kako biste prodavačima dali vremena da pronađu novi dom za kupnju i premještanje.
• Prodajte oba doma, krenite drugdje, a potom lovite za novim domom, što uključuje dvostruko kretanje. Ova posljednja opcija je najbolja s financijske točke gledišta, jer prodavatelj ne bi imao nikakvih nepredviđenih i bio u jači položaj za pregovaranje o kupnji novog doma. No, realno, većina ljudi ne želi se dva puta preseliti. Premještanje jednom često je dovoljno teško.

Ako prodavači odluče napisati kontingentne ponude, ako prodaju na tržištu prodavatelja, bit će lakše diktirati uvjete kupcu nego ako prodaju na tržištu kupca.

Na tržištu prodavatelja kupci su često spremniji pričekati da prodavatelj pronađe kuću za kupnju, a ne obrnuto. To je siguran način da prodavači planiraju kupiti novi dom jer nema rizika za prodavatelje ako ne mogu naći novi dom za kupnju.

Snažan je, naravno, da prodavači mogu pronaći svoj san kući, a zatim - zbog raznih razloga koji bi se mogli kretati od cijene do uvjeta do mjesta - prodati svoje postojeće domove. Gubitak kuće iz snova može biti bolan. Iskusan agent za nekretnine koji obrađuje ove vrste transakcija trebao bi biti u mogućnosti pomoći i učiniti proces neprimjetnim.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estateu u Sacramentu u Kaliforniji.