Nažalost, to nije tako lako kao što izgleda. Pravilno planiranje i tehnički know-how bitni su, ali najveći cestovni blok vjerojatno financira - potrebno je novac da zaradite novac.
Pa kako dobivate novac?
Privatni ulagači, uključujući osobe koje poznajete i zajmodavce s teškim novcem, najbolji su izvor kredita za kretanje kuća. Ti zajmodavci ne zahtijevaju istu količinu vremena i papira kao i tradicionalne banke. Umjesto toga, vrednuju samu nekretninu (i prije i poslije poboljšanja) i vašu sposobnost uspješnog dovršavanja projekta.
Hipotekarni krediti za flipping kuću?
Tradicionalni stambeni krediti vjerojatno neće biti opcija za kupnju investicijskih nekretnina - barem kad počnete.
Dobra vijest je da su zajmovi banaka i tradicionalni zajmodavci relativno jeftini: kamatne stope su među najnižima koje ćete naći za investicijske nekretnine (ali ćete i dalje morati platiti troškove zatvaranja ). Nažalost, ovi krediti nisu uvijek praktični.
Sporo zatvaranje: Jedan od glavnih izazova s korištenjem tradicionalnog zajmodavca je vrijeme potrebno za zatvaranje zajma.
Zajmodavci zahtijevaju da ispunite opsežnu prijavu, a oni će proći kroz svoje financije finom zupčastom češljem . Ako vide nešto što postavlja pitanja, zatražit će dodatnu dokumentaciju i trebat će još više vremena da pregledaju vašu prijavu. Proces rijetko traje manje od 30 dana (45 ili 90 dana može biti realnija), a investicijske se prilike često prebrzo kretljaju za tu vremensku skalu.
Pogotovo ako su foreclosures ili kratke prodaje dio vaše strategije, vjerojatno ćete biti frustrirani brzinom tradicionalnih zajmodavaca.
Procjena dohotka: Tradicionalni zajmodavci temelje svoje odluke o kreditiranju na vašu sposobnost vraćanja zajma. Oni će pogledati koliko ćete zaraditi svaki mjesec u usporedbi s potrebnim mjesečnim isplatama kredita za izračunavanje omjera duga i dohotka . Ako ste investitor u nekretninama ili na neki drugi način samozaposleni, možda nećete imati vrstu "prihoda" kojeg traže (zajmodavci vole vidjeti obrasce W-2 i platiti stubove).
Koliko je vrijednost imovine vrijedna? Zajmodavci također uspoređuju vrijednost imovine koju kupujete za zajam koji tražite. Poznat kao omjer kredita i vrijednosti , konvencionalni zajmodavci često vole zadržati taj broj ispod 80 posto, iako je moguće dobiti FHA zajmove sa čak 3,5 posto. Kada kupujete kuću za flipping, to vjerojatno ne vrijedi puno u svom trenutnom stanju - ali vam je potrebno dovoljno novca za kupnju imovine i plaćanje za poboljšanja, što bi moglo iznositi više od kuće je čak vrijedi. Vrijednost kuće nakon popravka (ARV) mogla bi biti bolja mjera, ali tradicionalni zajmodavci uzimaju u obzir samo trenutnu procijenjenu vrijednost nekretnine.
Klasični kredit: većina banaka i hipotekarnih zajmodavaca zahtijevaju da imate jake kreditne kredite kako biste dobili odobrenje za kredit.
Možda nemate povijest posuđivanja, a možda imate i neke nepovoljne stavke u izvješćima o kreditnim karticama - ali to ne znači da ne možete uspješno prevrtati kuće. Alternativni zajmodavci više su zainteresirani za vaše prethodne projekte od vaše kreditne ocjene.
Problemi s kućom: Tradicionalni zajmodavci radije daju zajmove na domovima koji su u razumno dobrom stanju. Ako postoje zdravstveni ili sigurnosni problemi, zajam je ne-go. Možete namjeriti riješiti te probleme, dramatično povećavajući vrijednost doma za profit, no zajmodavci su najviše zainteresirani za kreditiranje domova koji se kreću spremni.
Nemoguće? Moguće je koristiti tradicionalne stambene kredite za flip kuće, osobito u sljedećim situacijama:
- Imate značajnu imovinu koja će vam pomoći da se kvalificirate - da li se koriste kao kolateral ili dio predujma.
- Nisi strogo "prebacujući" kuću. Kada kupujete primarnu rezidenciju (gdje ste vlasnik / korisnik), možda ćete moći dobiti sredstva za kupnju i poboljšanja pomoću kredita FHA 203k . Međutim, proces je spor i dolazi s brojnim ograničenjima.
- Imate značajan kapital u drugom vlasništvu koji se može koristiti za kreditnu liniju kućanskog kapitala (ili neku drugu imovinu, uključujući nekretnine, koja se može koristiti kao kolateral). Imajte na umu da možete izgubiti tu imovinu u foreclosure ako ne možete držati korak s plaćanjima, pa je ova opcija rizična (pogotovo ako vaša obitelj živi na toj imovini).
- Imate iskustva s uspješnim projektima u prošlosti. Vi svibanj biti u mogućnosti da biste dobili investicijski krediti od banaka i kreditnih sindikata ako ih uvjerite da ste pravi posao s obrazovanim partnerima, solidan proces i financijske resurse.
- Možete dobiti unsecured kredita. Ako ste u mogućnosti posuditi bez obećanja kolaterala, možda ćete moći koristiti zajmove poput kreditnih kartica za financiranje poboljšanja. I dalje ćete trebati sredstva za kupnju nekretnine, ali dodatni novac može doći iz unsecured kredita . Ova je strategija riskantna jer su kreditne kartice znatno skupi, a vaš će projekt doći do smrzavanja ako je vaša kreditna linija neočekivano izrezana ili zamrznuta (plus vam je potrebna izuzetno visoka kreditna ograničenja).
Privatni zajmovi za flipping svojstva
Krediti od privatnih zajmodavaca olakšavaju većinu izazova. Glavni nedostatak je cijena, ali cilj je da se ti krediti strateški. Privatni zajmovi mogu potjecati iz gotovo bilo gdje, ali većina zajmova s flippingom uklapaju se u dvije široke kategorije:
- Zajmovi od ljudi koje poznajete
- Loši novac
Prilikom početka, teško će se naći netko tko je voljan dati novac - ljudi koji vas poznaju (i koji možda nemaju puno novca ili tolerancije za rizik) mogu biti jedina opcija. Alternativno, možda ćete morati financirati svoje prve ponude sami.
Izgradite mrežu: uključite se u lokalnu zajednicu koja ulaže u nekretnine. S vremenom ćete upoznati ljude, i saznat ćete tko može potencijalno posuditi novac. Štoviše, ljudi će vas upoznati. Drugi investitori, posrednici u prometu nekretninama i privatni zajmodavci vidjet će da ste zainteresirani za uspješno poslovanje (da ne spominjete kompetentne), a vaš će se izgledi za dobivanje kredita poboljšati.
Na kraju, trebali biste biti u mogućnosti početi posuditi iz hard novac lenders . Ovi zajmodavci specijalizirani su za kredite za flipping i druge investicije, a razlikuju se od tradicionalnih banaka.
Brzo zatvaranje: S privatnim zajmodavcem, proces je drukčiji, a vaš kredit se može financirati mnogo brže (tjedan ili tako je razumno kada imate dobru vezu s profesionalnim zajmodavcem). Brzo kretanje može biti konkurentna prednost kada netko želi dobiti imovinu iz svojih ruku.
Kreditiranje na temelju imovine: umjesto da gledate kreditne izvještaje i izračunate omjere prihoda, privatni zajmodavci imaju tendenciju da se usredotoče na vrijednost imovine koju kupujete. Ako zakrečete kuće, vjerovnik želi znati da mogu brzo prodati kuću kako bi oporavili svoj novac (poput ostalih zajmodavaca, privatni zajmodavci imat će založno pravo na imovinu , dopuštajući im da preuzmu imovinu i prodaju ga ako ne vraćate zajam).
Kupnja i poboljšanja: Privatni zajmodavci su u poslu prilagodbe ulagačima i temeljeći sredstva na ARV-u projekta. Ali možda vam ne mogu dati sve odjednom - možda ćete morati izvući iz escrow računa kad vaš projekt napreduje.
Flipping bez novca? Dok imate nekoliko uspješnih projekata pod vašim pojasom, zajmodavci će zahtijevati da imate kapital u projektu. U nekom trenutku možda ćete moći posuditi 100 posto za projekt i istovremeno imati više projekata.
Troškovi zajma
Krediti za flipping projekata skuplji su od kredita za kupnju kuće. Kamatna stopa je veća, a često ćete morati platiti više bodova ili pristojbe za podnošenje zahtjeva (jedna točka je jedan posto vaše vrijednosti kredita ).
Flipping projekti su kratkoročni projekti. Desetljećima nećete živjeti u kući, tako da standardna 15-godišnja ili 30-godišnja hipoteka nije pravi zajam za taj posao. Investitori često vole kupiti, poboljšati i prodati nekretninu u roku od jedne godine ili manje, a to je način kako većina privatnih zajmova radi. Takvi krediti postaju skupi ako dugo držite nekretninu, a to ima smisla, jer se rizik vjerovnika povećava kad odgode otplatu.
Koliko košta posuditi za flipping? Troškovi su na svim razinama, a sve je moguće dogovoriti. Kamate bi mogle biti bilo gdje između 8 i 20 posto godišnje, a morat ćete platiti 1 do 10 posto unaprijed. Što vam je duže, a što je bolje vaš odnos s zajmodavcima, to ćete manje platiti.
Da bi se povećala količina novca koji je dostupan za vaš projekt, zajmodavci često dopuštaju plaćanja samo za kamate , a ne bi trebalo biti plaćanje unaprijed, tako da možete prodati i isplatiti zajam svaki put kada budete spremni.