Ne, nisu uzrokovali hipotetsku krizu. Evo što je
Uloga na tržištu hipoteka
Fannie i Freddie bile su subjekti sprovedene od strane vlade.
To je značilo da moraju biti konkurentni, kao privatna tvrtka, i održavati cijenu dionica. Istovremeno, savezna vlada implicitno je jamčila vrijednost hipoteka koje su prodali na sekundarnom tržištu. To je dovelo do njih da imaju manje kapitala kako bi podržali svoje hipoteke u slučaju gubitka. Kao rezultat toga, Fannie i Freddie su bili pod pritiskom da preuzmu rizik da budu profitabilni. Također su znali da neće trpjeti posljedice ako se stvari okrenu prema jugu.
Vlada ih je postavila tako da im dopusti kupiti kvalificirane hipoteke od banaka , osigurati ih i preprodati ih ulagačima. Banke su koristile sredstva za izradu novih hipoteka. Tijekom godina, Fannie i Freddie poduprli su polovicu svih novih hipoteka izdanih svake godine. Do prosinca 2007. godine, kada su banke počele usporavati kreditiranje, dotaknule su 90 posto svih hipoteka.
Uloga tijekom stambene krize
Vladini propisi zabranili su Fannie i Freddie da kupuju hipotekarne hipoteke.
Ali kako se tržište hipotekarnih kredita promijenilo, tako je i njihovo poslovanje.
Između 2005. i 2007. godine stekli su nekoliko konvencionalnih zajmova s fiksnim kamatama, s 20 posto niže. Napunili su hipoteke za subprime , samo za kamate ili negativne amortizacije . To su bili vrste zajmova banaka i nereguliranih hipoteka brokera izdana.
Fannie i Freddie su pogoršali njihovu upotrebu derivata kako bi zaštitili kamatni rizik svojih portfelja. No, kao tvrtke privatnog sektora s dioničarima na zadovoljstvo, to su činile kako bi ostale konkurentne s drugim bankama. Svi su činili isto.
Nabavka kredita Fannie Mae bila je:
- 62% negativne amortizacije
- Samo 84% interesa
- 58% subprime
- 62% zahtijeva manje od 10% uplate.
Krediti Freddie Mac-a bili su još rizičniji, a sastojali su se od:
- 72% negativne amortizacije
- Samo 97% interesa
- 67% subprime
- 68% zahtijeva manje od 10% plaćanja unaprijed.
Ovi egzotični i subprime hipoteke učinile su nuspojave Fannie i Freddie's zajam.
Fannie i Freddie imali su manje otrovne zajmove od većine banaka
Propisima je osigurala da Fannie i Freddie uzmu manje od tih zajmova od većine banaka. Oni su stekli više od tih kredita za održavanje tržišnog udjela na vrlo konkurentnom tržištu.
U 2005. godini Senat je sponzorirao prijedlog zakona koji im je zabranio držanje hipotekarnih vrijednosnica u njihov portfelj. Kongres je želio smanjiti rizik za vladu. Ukupno, dva GSE-a u vlasništvu su ili zajamčila 5,5 trilijuna dolara od 11,2 trilijuna dolara hipoteka na tržištu.
No, zakon Senata nije uspio, a Fannie i Freddie povećali su svoje rizične zajmove.
Moglo bi zaraditi više novca od visoke kamatne stope kredita nego od naknada koje su dobili od prodaje zajmova. Opet su tražili održavanje visokih cijena dionica na vrlo konkurentnom tržištu nekretnina.
Kao poduzeća koja su pokrovila vlada, Fannie i Freddie su imali više rizika nego što bi trebali imati. Nisu zaštitili porezne obveznike koji su u konačnici morali apsorbirati svoje gubitke. Ali nisu uzrokovale padove stambenih objekata. Nisu poplavili tržište s egzotičnim zajmovima. Umjesto toga, oni su bili posljedica, a ne uzrok krize hipoteke.
Derivati su pomogli uzrokovati Fannieev pad
Do 2007. godine samo 17 posto njihovog portfelja bilo je subprime ili Alt-A krediti. No, onda su cijene stanova odbijene, a kuće počele nepouzdan. Kao rezultat toga, taj relativno mali postotak subprime zajmova doprinio je 50 posto gubitaka.
Kao što je GSE, Fannie i Freddie nisu bili dužni nadoknaditi veličinu svog kreditnog portfelja s dovoljno kapitala od dionica prodaje da ga pokrije. To je rezultat njihovih lobističkih napora i činjenice da su njihovi krediti bili osigurani. Umjesto toga, koristili su derivate kako bi zaštitili kamatni rizik svojih portfelja. Kada je vrijednost derivata pao, tako je i njihova sposobnost da jamče zajmove.
Ta izloženost derivatima dokazala je pad, kao i za većinu banaka. Kako su cijene stanova pala, čak i kvalificirani zajmoprimci završili su zbog više od vrijednosti kuće. Ako bi iz bilo kojeg razloga trebali prodati kuću, izgubiti bi manje novca dopuštajući bankama da prekine. Zajmoprimci u negativnim amortizacijama i samo zajmovi za kamate bili su u još lošijem stanju.
Eliminiranje Fannie i Freddie uništit će tržište stanova
Neki zakonodavci predlažu eliminiranje Fannie i Freddie. Drugi sugeriraju da Sjedinjene Države kopiraju Europu u korištenju pokrivenih obveznica za financiranje većine stambenih hipoteka. S pokrivenim obveznicama, banke zadržavaju kreditni rizik na svojim hipotekama u kući. Oni prodaju obveznice podložne tim hipotekama vanjskim investitorima. To im omogućuje da opterećuju kamatni rizik.
Što će se dogoditi ako Kongres eliminira Fannie i Freddie? To će dramatično smanjiti dostupnost hipoteka i povećati troškove. Banke oklijevaju izdavati hipoteke koji nisu zajamčeni. Kamatne stope hipoteke mogu proći čak 9 do 10 posto. Hipoteke bi postale rijetke i skupo. Američko stambeno tržište bi se srušilo.