Kako su vrijednosni papiri s hipotekama radili sve dok nisu
Kada uložite u MBS, kupujete prava za primanje vrijednosti snopova hipoteka.
To uključuje mjesečne uplate i otplatu glavnice. Budući da je to sigurnost, možete kupiti samo dio hipoteke. Dobivate odgovarajući dio uplata. MBS je derivat, jer dobiva svoju vrijednost iz imovine koja se nalazi.
Kako funkcionira sigurnosna zaštita hipoteke
Prvo, banka ili hipotekarna tvrtka čine kućni zajam. Banka zatim prodaje taj zajam investicijskoj banci . Upotrebljava novac primljen od investicijske banke za izradu novih kredita.
Investicijska banka dodaje kredit u skupinu hipoteka s sličnim kamatnim stopama . Stavlja paket u posebnu tvrtku dizajniranu za tu svrhu. Zove se vozilo za posebnu namjenu ili specijalno ulaganje. To drži hipotekarne vrijednosne papire odvojeno od ostalih usluga banke. SPV tržišta plasira hipotekarne vrijednosnice. Hipoteke ostaju u SPV-u.
Vladine agencije su također uključene u većinu hipotekarnih vrijednosnica.
Ovo su Fannie Mae , Freddie Mac i Ginnie Mae. Fannie Mae i Freddie Mac kupuju i prodaju MBS. Savezna vlada jamči isplate. Oni koji su kupili MBS znali su da neće izgubiti svoju investiciju. Ginnie Mae također jamči da će ulagači primati isplate. (Izvor: "Vrijednosni papiri s hipotekom", SEC.)
Vrste vrijednosnih papira pod hipotekom
Najjednostavniji MBS je prolazni certifikat o sudjelovanju . Plaća vlasnicima njihov pravi udio u oba glavnice i plaćanja kamata na hipoteku bundle.
Početkom 2000-ih MBS tržište je postalo vrlo konkurentno. Banke su stvorile složenije investicijske proizvode kako bi privukle kupce. Na primjer, razvili su kolateralizirane dužničke obveze za zajmove osim hipotekarnih kredita. Ali oni su također primijenili ovu strategiju izvedenosti na MBS.
Investicijske banke odrezale su pakete hipoteke u slične rizične skupine, poznate kao tranše . Najmanja rizična tranša sadržavala je prvi do tri godine plaćanja. Najvjerojatnije je da će zajmoprimci platiti prve tri godine. Za hipoteke s podesivim stopama, ove godine imaju i najniže kamatne stope.
Neki investitori preferiraju rizičniju tranšu jer imaju veće kamatne stope . Te su tranše sadržavale četvrtu i sedmu godinu plaćanja. Sve dok su kamatne stope ostale niske, rizici su ostali predvidljivi. Ako je dužnik prepao hipoteku jer je refinancirala, tada su investitori vratili svoju inicijalnu investiciju.
Rizik se povećao kada su kamatne stope porasle Zajmoprimci hipotekarnih kredita s podesivim stopama bili su uhvaćeni izvan straže kada im se povećala njihova isplata.
Nisu mogli refinancirati jer su kamatne stope bile veće. To je značilo da je vjerojatnije da će ih propustiti. Ulagači su izgubili sve. Evo Ryan Gosling koji je to objašnjava u filmu The Big Short .
Vrijednosni papiri s hipotekama promijenili su stambenu industriju
Izum hipotekarnih vrijednosnih papira potpuno je revolucionirao stambene, bankarske i hipoteke tvrtke. U početku, vrijednosni papiri s hipotekom omogućili su više ljudi da kupuju kuće. Tijekom boom nekretnina mnoge su banke i hipotekarne tvrtke davale zajmove bez novca. To je omogućilo ljudima da uđu u hipoteke koje si nisu mogli priuštiti. Zajmodavci se nisu brinuli. Znali su da bi mogli prodati zajmove, a ne plaćati posljedice i kada bi zajmoprimci prestajali.
To je stvorilo mjehur za imovinu . Rast je 2006. godine s kriznom hipotekom subprime .
Budući da su toliko investitora, mirovinskih fondova i financijskih institucija posjedovali hipotekarne vrijednosnice, svi su preuzimali gubitke. To je ono što je stvorilo financijsku krizu 2008. godine .
Kako su hipoteke osigurane vrijednosnice pogrešne
Predsjednik Lyndon Johnson stvorio je hipotekarne vrijednosne papire kada je ovlastio Zakon o charteru iz 1968. godine. Također je stvorio Fannie Mae . Želio je bankama omogućiti prodaju hipotekarnih kredita. To bi oslobodilo sredstva kako bi posudila više vlasnika kuće.
LBJ nije očekivao da Zakon o povelji ukloni dobre prakse kreditiranja. Banke su uskoro shvatile da više neće morati podnijeti gubitak ako zajmoprimac nije isplatio zajam. Banke su plaćene za kreditiranje, ali nisu ozlijeđene ako je zajam postao loš. Nisu bili tako oprezni u pogledu kreditne sposobnosti zajmoprimaca.
Vrijednosni papiri koji su podrľavali hipoteke dopuątile su i nebankarske financijske institucije da uđu u hipoteku. Prije MBS-a banke su imale dovoljno depozita za dugoročne kredite. Imali su duboke džepove čekati da se ti krediti otplaćuju 15 ili 30 godina kasnije. Izum MBS je značio da su zajmodavci odmah vratili novac od investitora na sekundarnom tržištu . Hipotekarni zajmodavci pojavili su se posvuda. Također nisu bili previše pažljivi o solventnosti svojih kupaca. To je stvorilo više konkurencije za tradicionalne banke. Morali su smanjiti svoje standarde da se natječu.
Najgore od svega, MBS nije bio reguliran. Savezna vlada je regulirala banke kako bi osigurala zaštitu njihovih štediša. Ali ta se pravila nisu odnosila na MBS i hipoteke . Štediši banaka bili su sigurni, ali MBS investitori nisu bili uopće zaštićeni.