Pro i kontra od financiranja PACE-a
Što je PACE?
Čistoća energije procjenjuje svojstvo (PACE) način na koji posuđuje novac za projekte čiste energije. Vlasnici imovine, uključujući kuće i tvrtke, dobivaju financiranje za nadogradnju i povrat poreza na imovinu. Odobrenje za financiranje PACE-a uglavnom se temelji na kapitalu u nadogradnji imovine , koji će se koristiti kao kolateral za osiguranje zajma, a obično možete posuditi do 15 posto vrijednosti imovine.
Uobičajene upotrebe PACE uključuju solarne instalacije, energetski učinkovito grijanje i hlađenje, uređenje okoliša za uštedu vode i brojni drugi projekti za stambene i poslovne namjene.
PACE je dostupan samo na mjestima gdje državne i lokalne zakone dopuštaju ovu vrstu financiranja i gdje su razvijeni lokalni programi. Ovi programi prolaze s nekoliko različitih imena, uključujući popularni program Home Energy Renewal Opportunity (HERO) i Ygrene.
Izdvajamo PACE kredita
Ovi programi imaju nekoliko značajki koje ih čine privlačnim zajmoprimcima.
Jednostavan je za kvalificiranje: PACE prihvatljivost je relativno jednostavna. U usporedbi s zajmovima za kućanskim zajmovima , koje su popularne alternative za skupo poboljšanje kućanstva, kriteriji za odobravanje izgledaju opušteni. Vaša kreditna ocjena za FICO manje je važna za PACE, ali trenutni ili nedavni problemi u vašim kreditnim izvješćima mogu uzrokovati probleme.
Morate biti aktualni i na svim porezima na imovinu.
100 posto financiranja: PACE vam omogućuje financiranje cijelog troška projekta bez potrebe za predujamom . Kao rezultat toga, možete započeti brzo bez potrebe za spremanjem za projekte ili premještanjem novca. Naravno, veći krediti znače veće troškove kamata i veća plaćanja.
Može se prenijeti na sljedeći vlasnik: ako prodajete nekretninu nakon što ste izvršili poboljšanja, ne morate nužno isplatiti zajam. Zajam je priključen na nekretninu, tako da sljedeći vlasnik može prenijeti i isplatiti. Bez obzira na to je li to dobra stvar, vjerojatno ovisi o tome jeste li kupac ili ne.
Vrijeme vraćanja: Značajna poboljšanja mogu biti skupi. PACE krediti mogu se isplaćivati tijekom dužeg vremenskog razdoblja (npr. 5-20 godina). Kao rezultat toga, plaćanja se mogu održavati relativno malom. Međutim, kao i kod bilo kojeg zajma, što više trebate platiti, to ćete više platiti za život tog zajma.
Potencijalni porezni krediti: financiranje PACE-a može olakšati kvalifikaciju za porezne olakšice za okoliš - provjerite sa svojim poreznim savjetnikom prije donošenja odluka. Kada je vrijeme zabrinutost, PACE omogućuje završetak projekta prije isteka poreznih odobrenja, a dobivanje velikog zajma omogućuje vam da sve instalirate u jednoj godini (za razliku od nekoliko godina da biste upravljali novčanim tokovima).
Neki krediti dostupni su samo za godinu dana kada je instalacija završena , tako da ćete iste godine isplatiti sve te troškove.
Problemi s financiranjem PACE-a
Prije korištenja PACE financiranja za svoj projekt, upoznajte se s nekim zamkama.
Sukob interesa: financiranje PACE-a često se organizira putem izvođača radova koji bi mogli poticati promicanje skupe nadogradnje. To može biti zgodan oblik one-stop-shopping, ali izvođači ne znaju o vašim financijama i što možete "priuštiti" - i možete si priuštiti gotovo bilo što s PACE kreditom. Većina davatelja usluga je iskrena, a krajnjoj je vrsti kupaca da donose pametne odluke, ali mali postotak poduzetnika može navesti na pogrešne tvrdnje samo da bi dobili visoke plaće. Uz plaćanje posla koji će obavljati, izvođači mogu dobiti dodatne naknade za preporuku od vjerovnika ako dogovore financiranje, pa je potencijal za sukob interesa stvaran.
Šok plaćanja: Čak i ako vratite dugotrajno razdoblje, plaćanje može biti teret. Većina ljudi misli u pogledu mjesečnih plaćanja, ali procjene imovine često se isplaćuju samo jednom ili dvaput godišnje. Vi svibanj biti suočen s iznenađenje trošak kada je vrijeme da se one napumpana plaćanja. U nekim slučajevima (ako vaš domaći zajam serviser plaća porez na imovinu putem escrow računa), plaćanje PACE bit će dodano na mjesečnu hipoteku plaćanja u manjim komadima.
Troškovi kamata: PACE financiranje je relativno lako za kvalificiranje. Međutim, kamatne stope su ponekad veće od one koju biste platili ako jednostavno koristite home equity zajam ili kreditnu liniju - pogotovo ako imate dobar kredit. Bez obzira na to može li vam se bolje nositi, ovisi o brojnim čimbenicima, ali krediti PACE nisu nužno jeftini.
Troškovi i prednosti: Lako je dobiti odobrenje za PACE programe, ali je li to isplati? Ovi programi imaju najviše smisla za pojedince koji ne mogu priuštiti manje skup kredita (često zbog kreditnih problema ili ograničenog dohotka). Projekti poput zamjene vaših prozora mogu dodati vrijednost vašeg doma, tako da biste trebali dobiti nešto novca kada prodate. Međutim, nećete nužno vidjeti značajne promjene u komunalnim troškovima - i dalje ćete morati izvršiti veća plaćanja poreza.
Rizik od foreclosure: PACE krediti su osigurani od strane vašeg doma, tako da je moguće izgubiti svoj dom u foreclosure ako ne izvršite plaćanja. U mnogim slučajevima, zajam za PACE kreće se u "prvu poziciju" (ispred vašeg hipotekarnog zajmodavca), što znači da ste riskirali foreclosure čak i ako redovite hipoteke plaćate prema dogovoru. Druge vrste kredita (osim ako su i home kapital krediti ) ne bi trebali staviti na taj položaj.
Izgled može zavarati
Gore navedeni rizici ne znače da su programi PACE loši. Međutim, vrijedi znati koje su prednosti i nedostatke tih dogovora prije prijave. Nažalost, rizici se često previdi zbog toga što se PACE programi percipiraju kao "sigurni".
Vlada se odnose? Lokalne vlasti čine dostupnu financijsku potporu PACE-a, a programi PACE ponekad su zbunjeni programima koje nudi vlada. Konačno, oni su samo zajmovi kao i svaki drugi zajam - oni trebaju biti otplaćen, a postoje posljedice za neuspjeh da se vrati .
Za dobar razlog? Dobro se osjećate učiniti dobrim stvarima, a financiranje PACE pomaže vam plaćati zelene projekte. Međutim, postoji i nekoliko entiteta koji bi mogli biti zainteresirani za ostvarivanje dobiti nego što bi to moglo biti razlike. Kritičari tvrde da ti krediti imaju sličnosti s subprime zajmovima .
Odbitni porez? Možda je moguće odbiti kamate troškove vezane uz vaš projekt. Međutim, porezni zakoni su složeni - trebate razgovarati s lokalnim poreznim pripremiteljem kako biste potvrdili svoju sposobnost odbijanja. Nažalost, neki vlasnici imovine vjeruju da je cijeli trošak projekta odbitan jer je uplata dio poreza na imovinu, a to obično nije točna.
Kako koristiti PACE zajam
U nekim slučajevima, čini se savršenim smislom za korištenje financiranja PACE za projekt. Evo nekoliko savjeta koji će vam pomoći da dobijete vrijednost novca.
Razgovarajte s zajmodavcem izravno: Nakon što saznate o PACE-u od izvođača, raspitajte se s stvarnim zajmodavcem ili organizacijom za financiranje PACE-a. Neophodno je točno shvatiti što ulazite. Saznajte prednosti i nedostatke različitih opcija i vidjeti koliko ćete platiti . Čak i iskreni poduzetnici mogu zaboraviti uključiti važne detalje, a oni ne znaju za vašu financijsku situaciju. Dohvatite detalje izravno iz izvora i raspitajte se kada vaš izvođač nije prisutan (tako da možete slobodno govoriti bez brige o ranjavanju osjećaja svake osobe).
Usporedite druge vrste kredita: Opet, krediti PACE nisu uvijek najmanji skup posuđivanja. Istražite sve alternative u nastavku.
- Kupujte među on-line zajmodavcima , lokalnim bankama i kreditnim sindikatima u vašem području
- FHA 203K krediti također se mogu koristiti za financiranje kućanstava i zahtijevaju relativno malu predujam
- Možda ćete čak moći financirati svoj projekt osobnim zajmom i izbjeći založivanje kolaterala
Saznajte koju stopu možete realno očekivati i saznajte koje troškove zatvaranja morat ćete platiti . Isto tako, saznajte da li ćete završiti založno pravo na vašem domu (što će se dogoditi ako koristite PACE financiranje ili tradicionalnu drugu hipoteku). I dalje se možete kvalificirati za porezne olakšice - a moguće i za odbitak od kamate - ako koristite druge kredite.
Uzmite citate iz više izvođača: kada ne plaćate gotovinu unaprijed, sve se čini pristupačnim. Ali još uvijek postoji prilika da uštedite novac (i smanjite isplate) tako da odete s najkonkurentnijim dobavljačem. Samo zapamtite da ponekad dobivate ono što plaćate, tako da odabirete najnižu cijenu može se vratiti da vas progoni.
Proračun i plaćanje gotovinom: To nije najlakši način za obavljanje stvari, ali uvijek možete odgoditi vaš projekt, uštedjeti novac i platiti gotovinu da biste to učinili u nekom trenutku u budućnosti. Na taj način ćete uštedjeti novac na kamate, a imat ćete dodatne mogućnosti kada je riječ o odabiru izvođača i točan rad koji obavljaju.
Prodaja (ili kupnja) nekretnine s PACE-om
PACE krediti su jedinstveni jer ostaju s imovinom - a ne originalnim dužnikom.
Prodaja imovine: ako ste koristili PACE za poboljšanje poboljšanja, možda ćete i dalje dugovati novac kada odlučite prodati. U tom slučaju, možete prodati poboljšanu imovinu, a kupac može biti odgovoran za otplatu (novi vlasnik imovine će dobiti procjene). Na neki način to ima smisla jer imovina zapravo vrijedi više. Međutim, neki kupci možda nisu voljni poduzeti ta plaćanja, pa čak i imaju teško dobiti sredstva ako imovina ima dodatne procjene.
Ako želite, uvijek možete isplatiti dug PACE, što vašu nekretninu čini privlačnijim kupcima. Sve je moguće dogovoriti u nekretninama: možete naplatiti višu cijenu za isplativu poboljšanja ili možete prihvatiti nižu cijenu za imovinu koja ima barem privremeno troškove.
Kupnja nekretnine: Ako razmatrate nekretninu s postojećim dugom PACE, odvojite malo vremena kako biste saznali kako taj dug utječe na vašu transakciju. Vjerojatno ćete imati koristi od poboljšanja, stoga bi moglo biti vrijedno preuzeti plaćanja (na primjer, imate niže električne račune ako kuća ima robustan fotonaponski sustav i uživat ćete u tim nižim računima dugo nakon Procjene PACE procjene završavaju).
Prije nego što odete predaleko, razgovarajte sa svojim zajmodavcem kako biste saznali kako postupaju s PACE izdanjima. U nekim slučajevima, PACE založno pravo treba biti na prvom mjestu, ali neki programi PACE spremni su zauzeti drugo mjesto iza vašeg domaćeg kupovnog kredita.