Kako promijeniti imena na zajam
Moguće je prenijeti hipoteku, ali to nije uvijek lako. Podrobnosti ćemo pokriti u nastavku, ali kratak sažetak vaših opcija uključuje:
- Prijenos preuzetih hipoteka tražeći od vjerovnika da izvrši promjenu.
- Refinancirati zajam samo u ime novog vlasnika .
- Prijenos kada situacija ne pokreće klauzulu o "zbog-prodaje" kredita.
Pretpostavljive hipoteke
Ako je zajam " preuzet ", imate sreće: to znači da možete prenijeti hipoteku nekom drugom. U ugovoru o zajmu nema jezika koji vas sprečava da izvršite prijenos. Međutim, čak i preuzeti hipoteka može biti teško prenositi.
U većini slučajeva, "novi" dužnik treba kvalificirati za zajam. Zajmodavac će pogledati zajmoprimca kreditne rezultate i duga do prihoda omjera za procjenu dužnik sposobnost da vrati zajam. Proces je u osnovi isti kao da je dužnik trebao podnijeti zahtjev za potpuno novi kredit (ali, naravno, dužnik može preuzeti postojeći zajam dijelom). Zajmodavci su odobrili izvorni zahtjev za kredit na temelju kredita i prihoda izvornog podnositelja zahtjeva, a oni ne žele pustiti svatko s kuke, osim ako im je zamjenski dužnik koji je jednako vjerojatan za otplatu.
Da biste dovršili prijenos preuzetog zajma, zatražite izmjenu kod vašeg zajmodavca. Morat ćete dovršiti aplikacije, provjeriti prihode i imovinu te platiti skromnu naknadu tijekom procesa.
Prijenos vlasništva: Isključivanje naziva na zajam utječe samo na zajam. Možda ćete i dalje morati promijeniti vlasnika imovine tako što ćete prenijeti naslov, koristeći izjavu o otkazu ili poduzeti bilo kakve druge korake potrebne u vašoj situaciji.
Teško za naći?
Nažalost, preuzete hipoteke nisu široko dostupne. Vaša najbolja oklada može biti ako imate FHA zajam ili VA zajam . Druge konvencionalne hipoteke rijetko se mogu preuzeti. Umjesto toga, zajmodavci koriste klauzulu zbog kašnjenja, što znači da se zajam mora isplatiti kada prenesete vlasništvo nad kućom.
refinanciranje
Ako se zajam ne može preuzeti i ne možete naći iznimku od klauzule zbog kašnjenja, refinanciranje zajma može biti vaš najbolji izbor. Slično kao pretpostavka, novi dužnik će trebati dovoljno prihoda i kredita kako bi se kvalificirali za zajam.
"Novi" vlasnik kuće jednostavno će se prijaviti za novi zajam pojedinačno i koristiti taj zajam kako bi isplatio postojeći hipotekarni dug. Možda ćete morati koordinirati s vašim zajmodavcima da biste uklonili jamstva (osim ako novi zajmoprimac i novi zajmodavac ne pristane na njih) kako biste ih mogli koristiti kao kolateralna , ali to je dobar i čist način za obavljanje posla. Neki se zajmovi rutinski prenose s jednog vlasnika na drugu (na primjer, ako su poboljšani s financiranjem PACE ).
Zbog prodaje
Zajmodavci obično nemaju koristi od prijenosa hipoteke. Kupci bi izašli naprijed dobivanjem "zrelijih" kredita, s ranim isplatama kamata (i mogli bi dobiti nižu kamatnu stopu).
Prodavači će lakše prodati svoju kuću - možda po višoj cijeni - zbog tih ista prednosti. No, zajmodavci gube, pa ne žele odobriti transfer.
Klauzula o dospjelom prodaji dio je ugovora o zajmu koji kaže da se zajam mora otplaćivati kada imovina prodaje (kredit se "ubrzava").
Iznimke od pravila: U nekim slučajevima još uvijek možete prenijeti zajam - čak i uz klauzulu zbog prodaje. Prijelaz između članova obitelji često je dozvoljen, a vaš vjerovnik uvijek može biti velikodušniji od onoga što vaš ugovor o zajmu kaže (to je mogućnost da mogu vježbati, a oni ih nisu obvezni - ali nemojte se nadati) , Jedini način da sigurno znate je da zamolite svog zajmodavca i pregledajte vaš ugovor s lokalnim odvjetnikom. Čak i ako zajmodavci kažu da nije moguće, odvjetnik vam može pomoći da shvatite je li vaša banka pružila točne informacije.
Garn-St. Germainov akt sprečava zajmodavce da u određenim okolnostima iskoriste svoju mogućnost ubrzanja. Nekoliko od najčešćih situacija uključuje:
- Kada zajednički stanar umre, a vlasništvo prenosi na preživjeli stanar
- Prijenos kredita rođaku nakon smrti dužnika
- Prijenos vlasništva nad imovinom na supružnika ili djecu dužnika
- Prijenosi kao rezultat sporazuma o razvodu i razdvajanju
- Prijenosi u povjerenje među vjerskim (ili živo povjerenje) gdje je zajmoprimac korisnik
Pogledajte cijeli popis izuzetaka i pregledajte ovaj popis sa svojim odvjetnikom.
Neslužbeni prijenosi
Ako ne možete odobriti vaš zahtjev, možda ćete biti u iskušenju da postavite "neformalni" aranžman. Na primjer, možete prodati svoju kuću, ostaviti postojeći zajam na mjestu i kupac vam nadoknaditi plaćanja hipotekom.
Ovo je loša ideja. Vaš ugovor o hipotekama vjerojatno to ne dopušta, a čak biste se mogli naći u pravnim problemima, ovisno o tome kako stvari idu. Štoviše, još uvijek ste odgovorni za zajam - iako više ne živite u kući.
Što bi moglo poći po zlu? Nekoliko mogućnosti uključuju:
- Ako kupac prestane plaćati, zajam je u vaše ime pa je i dalje vaš problem (kasna isplata će se pojaviti na Vašim kreditnim izvješćima, a zajmodavci će doći poslije vas ).
- Ako se dom prodaje u foreclosure za manje nego što je vrijedno, ti bi mogao biti odgovoran za bilo koji nedostatak .
Postoje bolji načini za financiranje prodavatelja potencijalnom kupcu.
Vaše mogućnosti
Ako ne možete preuzeti hipoteku, još uvijek imate opcije, ovisno o situaciji. Opet, smrt, razvod braka i obiteljski transferi mogu vam dati pravo na transfer, čak i ako vaš zajmodavac kaže drugačije.
Ako se suočavate s foreclosureom , određeni vladini programi olakšavaju rješavanje hipoteke - čak i ako ste pod vodom ili nezaposleni.
Ako se razvedete , pitajte svog odvjetnika kako postupati sa svim dugovima i kako se zaštititi u slučaju da vaš bivši supružnik ne vrši plaćanja.
Ako je vlasnik kuće umro , lokalni odvjetnik vam može pomoći da odredite što biste trebali učiniti.
Ako prenosite imovinu u povjerenje , provjerite dvostruku provjeru sa svojim braniteljem za planiranje nekretnine kako biste osigurali da nećete pokrenuti klauzulu za ubrzavanje.
Refinancing može biti vaš konačni izbor ako nijedan od ostalih pristupa nije dostupan.