Razumijevanje oblika HUD-1 i kada se koristi
Naknade povezane s transakcijom, ali plaćene prije zatvaranja također su bile uključene u HUD. Obično su označeni "POC", za Plaćeni izvan zatvaranja.
Evo verzije HUD-1 prilagođene pisaču koje možete ispisati i koristiti za praćenje teksta.
Kada je HUD-1 korišten?
Statut Zakona o postupku namire (RESPA) zahtijeva da se HUD-1 obrazac koristi kao standardni obrasci za rješavanje nekretnina u svim transakcijama u Sjedinjenim Američkim Državama koje uključuju savezne hipotekarne kredite. Gdje radim, upotrebljavao se za gotovo sve transakcije koje uključuju kupca i prodavatelja, uključujući zatvaranja gotovine . Ako ste se prijavili za hipoteku na ili prije 3. listopada 2015., trebali ste primiti HUD-1 izjavu. Od listopada 2015., zajmoprimci su počeli primati obrazac Zatvaranje objavljivanja umjesto HUD-1 za većinu vrsta hipotekarnih kredita kao odgovor na TILA RESPA Integrated Disclosures ili jednostavno TRID , koji je preobrazio način na koji su hipoteke obrađene i otkrivene.
Gdje je danas HUD-1?
Izjava o nagodbi HUD-1 još se uvijek koristi za obrnute hipoteke . Ove vrste hipoteka vrlo su popularne kod prodavača starijih od 62 godine koji žele povući kapital. Također, tijekom razdoblja od 3 do 10 godina nakon kratke prodaje prije 2015., zajmodavci često traže kopiju stare HUD-1 da dokaže datum zatvaranja imovine.
Kada se distribuira HUD-1?
Prije 3. listopada 2015., RESPA je naveo da zajmoprimcima treba dobiti kopiju HUD-1 najmanje jedan dan prije podmirenja. U stvarnom životu, unosi bi mogli lako dolaziti za nekoliko sati prije zatvaranja. Većina kupaca i prodavača samostalno je proučavala izjavu, sa svojim agentom za posredovanje u prometu nekretninama, i s agentom za namiru. Ta ideja je da što više ljudi koji ga pregledaju, vjerojatnije je da će otkriti pogreške.
Kad se radi o HUD-1 i Closing Disclosure, nemojte pretpostavljati da je sredstvo za zatvaranje uvijek ispravno. Došlo je do pogreške. Bio sam u više od jednog zatvaranja gdje je pronađena pogreška u posljednjoj minuti. Zatraži onoliko pitanja koliko je potrebno kako bi vam pomogao razumjeti sve optužbe.
Pregled HUD-1 obrasca
Da biste bolje razumjeli izjavu o nagodbi HUD-1, ovdje je pregled line-by-line od najvažnijih dijelova obrasca.
Odjeljak L, Naknade za poravnanje: Linije 700-1400
Ako ste tiskali HUD-1, prijeđite na odjeljak L na stranici 2. To je mjesto gdje se mnogi unosi tabuliraju prije no što se prenesu na stranicu 1. Stupci sadrže pristojbe koje se plaćaju iz sredstava zajmoprimca ili prodavatelja. Vaša završna izjava vjerojatno neće imati zapise u svim redcima.
Odjeljak 700, Povjerenstva za agencije
Ovo poglavlje bavi se komisijom koja se plaća agencijama za promet nekretninama. Redovi 701 i 702 pokazuju kako se provizije dijele između dvije agencije koje sudjeluju.
Provizije se obično isplaćuju iz sredstava prodavatelja. Međutim, agenta kupca koja prodaje kuće za prodaju po vlasniku može platiti njegov klijent, a ne prodavatelj.
Odjeljak 800, Stavke koje se plaćaju u svezi s zajmom
Zapisi na tim redovima najčešće se isplaćuju iz sredstava kupca, iako se u nekim slučajevima prodavači slažu da će platiti određene iznose kako bi se kupcu zatekao.
Linija 801 prikazuje naknadu koju zajmodavac tereti za obradu ili podrijetlo zajma. Ako je naknada postotak iznosa kredita, postotak će biti naveden.
Linija 802 koristi se za bilježenje "bodova" koje zaračunava vjerovnik. Svaka točka iznosi 1% iznosa kredita.
Linija 803 služi za bilježenje naknada za procjenu. Možda ste platili naknadu kad ste se prijavili za zajam. Ako je tako, trebao bi biti označen kao "POC", za plaćanje izvan zatvaranja. Iznos će biti prikazan, ali neće biti uključen u ukupne naknade koje donosite za namirenje.
Linija 804 koristi se za bilježenje troškova kreditnog izvješća ako nije uključena u Početni iznos .
Linija 805 uključuje troškove inspekcija na zahtjev vjerovnika. Ostale štetne i strukturne inspekcije bilježe se u drugom području.
Linija 806 odnosi se na prijavu koja bi mogla zahtijevati tvrtka Private Mortgage Insurance (PMI).
Linija 807 koristi se samo za transakcije s preuzimanjem zajma, gdje kupac preuzima postojeću hipoteku prodavatelja.
Linije 808 do 811 koriste se za različite stavke vezane uz zajam, kao što su naknade koje se plaćaju brokeru hipoteka .
Odjeljak 900, Predmeti koje je obveznik dužan platiti unaprijed
Te troškove obično plaća kupac. To su sve stavke koje zahtijeva zajmodavac, ali koje nisu uvijek plaćene zajmodavcu.
Linija 901 služi za bilježenje kamata koji se naplaćuju u nagodbi za vremensko razdoblje između zatvaranja i prvog mjesečnog plaćanja.
Linija 902 prikazuje premija osiguranja hipoteke koja se dospijevaju u nagodbi. Rezerve za osiguranje od hipoteke zabilježene su kasnije. Ako je vaša hipoteka osiguranje je paušalna isplata dobro za život zajma treba napomenuti.
Linija 903 služi za bilježenje premije osiguranja od rizika koje se moraju platiti prilikom podmirenja kako bi imali neposredno osiguranje na imovini. Ne koristi se za rezerve osiguranja koje će se spustiti.
Linije 904 i 905 služe za različite stvari, kao što su osiguranje od poplava , životno osiguranje hipoteka, osiguranje životnog osiguranja i premija invalidskog osiguranja.
Odjeljak 1000, Rezerve pohranjene s zajmodavcem
Ovaj se odjeljak koristi za unos escrow sredstava prikupljenih od zajmodavca od dužnika za takve stvari kao što su osiguranje od rizika i porezi na imovinu . Broj mjeseci koji se naplaćuju varira, ali postoje ograničenja u pogledu iznosa koji vjerovnik može prikupiti.
Dužnik je uplatio tekuće troškove za izdatke iz Odjeljka 900. Zapisi na redovima 1001-1007 odnose se na sredstva koja se koriste za pokretanje zajmoposjedničkog računa, od kojeg će vjerovnik platiti sljedeće godine premije. Svaka hipoteka plaćanja uključuje iznos koji pokriva dio tih ponavljajućih troškova.
Linija 1008 je escrow prilagodba koju izračunava agent poravnanja uspoređujući različite sheme escrow-a. Ovaj korak je osigurati da zajmodavac ne prikuplja više sredstava od escrow od dopuštenih. Slika je uvijek nula ili negativan broj.
Odjeljak 1100, Naknade za naslov
Naknada za naslov uključuje naknade izravno vezane uz prijenos naslova, kao što su naslovni pregled, pretraživanje naslova, priprema dokumenta i pristojbe za naslov osiguranja . Oni su obično naplaćeni kupcu.
Pravne pristojbe uključuju pristojbe za odvjetnike dužnika i prodavatelja, a ponekad i odvjetnika za zajmodavca. Ostale stavke pokrivene u ovom odjeljku su naknade za zatvaranja i bilježnika. Kada jedna osoba obavlja mnoge poslove, naknade se mogu skupljati zajedno. Linija 1101 koristi se za snimanje pristojbi agencije za namiru.
Naknade za sažetak ili pretragu naslova i ispita upisuju se u redove 1102 i 1103. Ako ista osoba obavi obje dužnosti, u liniji 1103 upisuje se paušalna suma. Ako je osoba koja obavlja posao naslovna tvrtka ili odvjetnik, se upisuju kasnije, u redovima 1107 ili 1108.
Linija 1104 prikazuje troškove za povezivanje osiguranja naslova (također se zove obveza osiguranja). Plaćanje polica osiguranja naslova unosi se kasnije.
Linija 1105 zabilježi troškove priprema prijedloga i računa kao što su radovi na hipotekama i bilješkama.
Naknada koju naplaćuje javni bilježnik za ovjeru izvršenja dokumenata za namiru upisuje se na liniju 1106.
Linija 1107 opisuje odvjetničke naknade.
Linija 1108 je cijena osiguranja od naslova (osim troškova veziva).
Linije 1109 i 1110 su informativne linije koje otkrivaju troškove za zasebne police osiguranja naslova za dužnika i zajmodavca. (Samo se linija 1108 prenosi.)
Linije 1111 do 1113 koriste se za unos drugih troškova vezanih uz naslov, koji se razlikuju po lokaciji. Unosi mogu uključivati naknadu županijskom porezniku za poreznu potvrdu ili naknadu privatnoj poreznoj službi.
Odjeljak 1200, Državna uprava za snimanje i prijenos
Ovaj se odjeljak koristi za određivanje troškova kao što su troškovi za snimanje djela i hipoteke te naknade poreznim markicama.
Odjeljci 1300 i 1400, Naknade i ukupni iznosi nagodbe
Odjeljak 1300 koristi se za snimanje troškova istraživanja i inspekcija za stvari poput štetnika, boje na bazi olova i radona. Također se mogu uključiti strukturni nadzori i inspekcije za grijanje, vodovod ili električnu opremu. Ako bilo koja stranka kupi kućno jamstvo, naplata će se unijeti u ovom odjeljku.
Linija 1400 odnosi se na ukupne troškove poravnanja plaćene od zajmoprimaca i prodavatelja. Oni su također uneseni u odjeljke J i K, linije 103 i 502.
Odjeljak J Sažetak zajmoprimca: Linije 100-303
Natrag na stranicu 1 HUD-1 obrasca pronaći ćete odjeljke J i K koji opisuju transakcije s podacima o zajmoprimatelju i prodavatelju.
Odjeljak 100, Bruto iznos koji dospijeva od Zajmoprimca
Redak 101 navodi bruto prodajnu cijenu nekretnine.
Naknade za osobnu imovinu (takve stavke kao draperije, perilica, sušilica, vanjski namještaj i ukrasni predmeti koji se kupuju od prodavatelja) navedeni su na 102.
Linija 103 prikazuje ukupne troškove poravnanja zajmoprimcu koji se unose od linije 1400.
Linije 104 i 105 odnose se na iznose koje duguje zajmoprimac ili koje je prethodno platio prodavatelj.
- Prijave koje se terete zajmoprimatelju uključuju saldo na prodajnom escrow računu ako zajmoprimac preuzme zajam .
- Dužnik može dugovati prodavatelju dio nenamještenih rente.
Linije 106 do 112 odnose se na predmete koje je Prodavatelj unaprijed platio. Na primjer, kupac mora nadoknaditi prodavatelja za njegov procijenjeni dio županijskih poreza ako prodavatelj plati godišnji račun. Svaka osoba plaća troškove za vrijeme vlasništva nad imovinom.
Redak 120 je bruto iznos duga dužnika. To je ukupan broj linija 101 do 112.
Odjeljak 200, iznosi koji su plaćeni ili za ime Zajmoprimca
To su sve prijave za sredstva koja će dužnik primiti pri zatvaranju.
Linija 201 daje kupcu kredit za iznos ozbiljnog novca koji je isplaćen prilikom prihvaćanja ponude.
Linija 202 je iznos novog zajma koji zajmodavac plaća zajmoprimcu.
Linija 203 se koristi kada zajmoprimac preuzme zajam ili preuzme vlasništvo nad postojećim zajmom ili založno pravo na imovini.
Linije 204 do 209 koriste se za popis raznih artikala koje plaća ili u ime kupca. Mogu uključivati takve stavke kao doplatak koji prodavač poduzima za popravke ili zamjenu predmeta. Ovo se područje koristi i kada prodavatelj prihvati bilješku od dužnika za dio prodajne cijene.
Linije 210 do 219 odnose se na račune koje prodavatelj još nije platio, već duguje sve ili dio. Navedeni su porezi i procjene, ali područje može uključivati i iznajmljivanje koje je prodavatelj unaprijed prikupio za razdoblje koje traje izvan datuma namire.
Redak 220 je ukupan iznos za sve stavke u odjeljku 200. Ukupni se iznos dodaje prihodu zajmoprimca.
Odjeljak 300, Novac u nagodbi od / do zajmoprimca
Linija 301 je sažetak ukupnog iznosa dospjelog od dužnika.
Linija 302 je sažetak svih stavki koje je već platio ili za dužnika.
Linija 303 je razlika između linija 301 i 302. Najčešće pokazuje koliko novca dužnik mora dovesti do zatvaranja. To može biti negativan broj, što znači da će zajmoprimatelj vratiti sredstva na zatvaranje.
Odjeljak K, Sažetak transakcije prodavatelja: linije 400-603 linije 400-603
Desno od odjeljka J (sažetak transakcije dužnika) nalazi se odjeljak K koji sažima transakcije prodavatelja.
Odjeljak 400 , bruto iznos zbog prodavatelja
Iznosi u ovom odjeljku dodaju se u fondove prodavatelja.
Linija 401 navodi bruto prodajnu cijenu nekretnine.
Unosi za osobnu imovinu (kao što su draperije, perilica, sušilica, vanjski namještaj i ukrasni predmeti koje prodavatelj može prodati kupcu) navedeni su na 402.
Linije 404 i 405 odnose se na ostale iznose koje duguje zajmoprimac ili prethodno plaćaju prodavatelj, kao što su:
- Ako zajmoprimac preuzme zajam prodavatelja, on mora vratiti prodavatelju na stanje na prodajnom escrow računu.
- Kupac može dugovati prodavatelju dio nenaplaćenih rente.
Linije 406 do 412 odnose se na predmete koje je Prodavatelj unaprijed platio. Na primjer, kupac može morati nadoknaditi prodavatelja za proporcionalni dio županijskih poreza ako prodavatelj plati godišnji račun, ali ne posjeduje imovinu tijekom te cijele godine.
Line 420 je bruto iznos zbog prodavatelja. To je ukupan broj linija 401 do 412.
Odjeljak 500, Smanjenje iznosa zbog prodavatelja
Iznosi u ovom odjeljku oduzimaju se od sredstava prodavatelja.
Linija 501 upotrebljava se kada prodavatelj posrednik u prometu nekretninama ili druga strana posjeduje pozajmljivač za ozbiljni novac i platit će ga izravno prodavatelju.
Linija 502 sadrži lik iz linije 1400, ukupni troškovi prodavača koji su izračunani u odjeljku L.
Linija 503 se koristi ako zajmoprimac preuzme ili preuzima vlasništvo podložno postojećim jamstvima koja se oduzimaju od prodajne cijene.
Linije 504 i 505 odnose se na bilo koji prvi i / ili drugi zajam koji će biti otplaćen kao dio nagodbe (uključujući obračunatu kamatu).
Linije 506 do 509 prikazane su kao prazne linije za razne unose.
Linija 506 služi za bilježenje depozita koje je dužnik uplatio prodavatelju ili drugoj strani koja nije agencija za namiru. To je nešto drugačije od unosa u 501. U ovom slučaju, strana koja posjeduje sredstva to prenosi agenciji za namiru da bi se isplatila pri zatvaranju.
Ove linije se također mogu koristiti za popis dodatnih zajmova koji se mnogo plaćaju pri namiru kako bi se osiguralo vlasništvo nad imovinom.
Linije 510 do 519 odnose se na račune koje prodavatelj još nije platio, već duguje sve ili dio. Navedeni su porezi i procjene, ali područje može uključivati i iznajmljivanje koje je prodavatelj unaprijed prikupio za razdoblje koje traje izvan datuma namire.
Linija 520 je ukupni iznos za sve stavke u odjeljku 500. Ukupni iznos oduzima se od prihoda prodavatelja.
Odjeljak 600, Novac u nagodbi do / od prodavatelja
Linije 601 bruto je iznos prodavača, od linije 420.
Redak 602 sadrži ukupne smanjenja prihoda prodavača, od linije 520.
Redak 603 predstavlja razliku između redova 601 i 602. To obično označava novčani iznos koji je isplaćen prodavatelju, no prodavaču je moguće zatvarati novac. Na primjer, prodavatelj može dugovati više na prvom i drugom hipoteku nego što je oporavljeno u ugovoru.
Ako ste primili HUD-1 kao dio transakcije kupnje kuće, ne zaboravite da je to jedan od završnih dokumenata koje biste trebali držati .
Uredio je Elizabeth Weintraub. Početna Kupnja stručnjaka na saldo.