Kupnja nove stambene izgradnje od graditelja

Kupnja novog doma

Novi kupci kuće ne žele upotrijebljenu kuću kada će samo izgraditi novi dom. Oni ne žele baštiniti tuđe odjevenog tepiha, osobni ukus u kuhinjskim aparatima ili pogledati neke male inicijale izrezane u nekoć mokro cement koji nisu tamo stavili. Dom mora biti brand spankin 'nov, svjež i čist bez toliko kao prst print na zidovima.

Ako vas to opisuje i uvijek ste zamišljali o kupnji potpuno novog doma vaših snova, evo nekoliko savjeta koji vam mogu pomoći da se zaštitite - kako bi proces bio ugodan doživljaj.

Najam vlastitog agenta na početku lovu za kupnju nove građevine

Mnogi graditelji neće vam dopustiti da unajmite svog agenta ako lutete u prodajni ured novih domova bez zastupanja. Možda se nećete sjećati da ste se prijavili za bilo što ili im dali svoje ime, ali to ćete učiniti. Ako posjetite gradilište gradilišta bez posrednika, možda ćete biti zaraženi jer kasnije graditelj može odbiti platiti vašeg agenta.

Neka vaš agent predstavite graditelju, a vi ste pokriveni.

• Prodavačev agent prodaje plaća se za predstavljanje graditelja, bez obzira na to što vam mogu reći. Mnogi će koristiti taktike visokog pritiska kako bi vas uvjerili da potpišete ugovor. Zbog velike količine prodaje potpuno nove kuće, puno agenata graditelja plaća se manje od tradicionalne komisije; neki zarade plaću plus poticaje, tako da je promet važan za njihov život.
  
• Najam agenta kupca da vas zastupa. Većinu vremena, vaš agent će platiti graditelj, ali ponekad je odgovornost za agencijsku naknadu otvorena za raspravu. Graditelji obično oglašavaju koliko će plaćati agenta kupca. Rijetko, osim ako je oglasni prostor nizak i zahtijeva visoku razinu, odbijaju. Čak i ako morate izravno platiti svog agenta, vjerojatno možete dodati tu naknadu u prodajnu cijenu , i to bi bilo vrijedno jer dobar agencija za pregovaranje kupca može vam uštedjeti tisuće više od provizije.
  

• Vaše će vas zastupanje zastupati, biti vaš fiducijarac i potrebno je otkriti pozitivne i negativne transakcije. Agenti graditelja ne raspravljaju o nedostatcima. Vaš vlastiti Realtor je dužan staviti svoje interese na prvom mjestu.
  
• Ako vaš ugovor sadrži slučaj da proda svoj postojeći dom prije kupnje , ponovo unaj svoj agenta za unos u popis svog doma. Budite svjesni da kupnja prije prodaje nije uvijek u vašem najboljem interesu, jer teško pregovaranje često izlazi kroz prozor kada ste emocionalno iselili iz svog doma.
  

Nemojte automatski upotrebljavati zajmodavca graditelja

• Graditelji često vole svoje zajmodavce jer će graditelj biti potpuno informiran o vašem osobnom napretku; to je one-stop shopping za graditelja. Ali zajmodavac graditelja možda vam ne nudi najbolju ponudu. Štoviše, graditelj može posjedovati kreditno poduzeće. Pitajte postoji li poticaj za korištenje zajmodavca graditelja. Ponekad ćete dobiti odmor.
  
• Razmislite o alternativnim izvorima kako biste pronašli zajmodavca . Vaša banka ili kreditna unija mogu vam ponuditi vrlo atraktivne cijene i uvjete, temeljene na vašoj bankovnoj povijesti s tom institucijom. Vaš agent vam može uputiti na svoj privatni popis veleprodajnih zajmodavaca.
  
• Kupujte oko sebe i razgovarajte s vašim zajmodavcem . Pronađite bankara ili hipotekarnog posrednika kojem možete vjerovati i s kim se osjećate ugodno poslovati. Nije uvijek o cijenama, stopa svih ljudi je otprilike jednaka.
  
• Zamolite da vidite kopiju izvješća o kreditnoj sposobnosti i FICO bodova. Možete naručiti svoje slobodno kreditno izvješće prije kupnje novog doma.
  
• Očekujte vjerovniku da jamči svoje naknade. Zajmodavac je zakonom dužan izdati kreditnu procjenu koja otkriva sve troškove zatvaranja.
  

Dobiti pravni savjet prije kupnje novog doma

• Prije nego što potpišete ugovor o kupnji , možda ćete htjeti razgovarati s odvjetnikom za nekretnine . Standardni kupovni sporazumi osmišljeni su kako bi svi bili izvan suda, ali ne moraju nužno sadržavati jezik koji štiti kupca.
  

• Postavljajte pitanja o uklanjanju nepredviđenih okolnosti i vašim pravima za otkazivanje . Pazite da razumijete svoju odgovornost i obveze.
  
• Saznajte jesu li materijali koje koristi graditelj sadrže kemikalije koje su opasne za vaše zdravlje. Ako vaš ugovor sadrži upozorenje o zdravstvenim problemima, to je vjerojatno zato što je valjana zabrinutost i drugi su kupci otišli na sud.
  

Potvrdite opcije i nadogradite cijene

• Odredite koje opcije i nadogradnje želite. Imajte na umu da je za mnoge graditelje profitna marža najveća u nadogradnji. Neki graditelji mogu prodati kuću za gotovo gole troškove gradnje jer čine najveći dio svoje zarade u nadogradnji.
  
• Saznajte hoće li vaš zajmodavac posuditi sve opcije / nadogradnje koje ste odabrali. Ako vaš zajmodavac neće financirati 100% vaših odabira, od vas će se morati platiti u gotovini.
  

• Pitajte o otkazima i hoćete li biti odgovorni za stavke koje se graditelj ne može vratiti prodavaču.
  
• Neki ugovori daju graditelju pravo odabrati nadogradnju ako ne podnesete zahtjev u određenom vremenskom razdoblju.
  
• Da biste uštedjeli novac, razmislite o nadogradnjama koje biste mogli kupiti i instalirati nakon što se sigurnosna kopija zatvori. Međutim, shvatite da su neke nadogradnje poput CAT-V, DSS ili sigurnosnih ožičenja unutar zidova lakše raditi prije konstrukcije.
  

Provjerite reputaciju graditelja

• Ako kupac ima loše iskustvo s graditeljem, riječ se brzo širi u cijeloj zajednici. Ali nećete znati je li loša rep je izolirano iskustvo ili ako graditelj više puta donosi lošu javnost na sebe bez provjere i provjere javnih evidencija za tužbe.
  
• Razgovarajte sa susjedima i proučite kvalitetu gradnje okolnih kuća. Je li graditelj dosljedno izgradio identične ili veće domove na tom području ili je gradnja zaostajanja i domova koji se smanjuju?
  
• Saznajte je li graditelj prodao ulagačima. Neki graditelji zahtijevaju da svi njihovi domovi budu vlasnici okupiranih. Drugi željno prodaju investitorima koliko inventara dopuštaju profitne marže. Ako se tržište iznenada opadne, ulagači su obično prvi koji će jamčiti, a pored toga, dio razloga koji kupujete u novoj podjele mora biti okružen drugim kupcima poput vas, a ne stanara.
  

Najam kućnog inspektora pri kupnji nove gradnje

• Uvijek, uvijek, uvijek dobijte kućnu inspekciju prilikom kupnje. I zaposliti akreditiranu osobu za obavljanje inspekcije - ne vašeg oca ili vašeg izvođača partnera, dobiti pravi inspektora . Budite tamo za pregled i postavite pitanja jer novi dom može sadržavati nedostatke. HVAC sustav može biti premalen ili vodovod može biti instaliran unatrag. Građevinski radnici čine pogreške. (I nemojmo ni razgovarati o senfom obojenim McDonaldovim omotima punjenim u zidnim šupljinama.)
  
• Ako inspektor traži daljnju inspekciju od strane drugog profesionalnog izvođača, saznajte da li vam inspektor govori da bi mogao biti ozbiljan problem ili ako inspektor nije licenciran za rješavanje tog problema.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.