Razumijevanje odnosa između cijena imovine i kamatnih stopa
Sve to može se činiti fantastičnim ako ste dovoljno sretni da sjedite na značajnim gospodarstvima prije pada kamatnih stopa, omogućujući vam da doživite bum sve do vrha, budući da vaša neto vrijednost raste sve više i više sa svake godine prolazi unatoč činjenici da stopa povećanja neto vrijednosti nadmašuje stopu porasta pasivnog dohotka , što je ono što uistinu broji . Nije tako dobro za dugoročni investitor i / ili one bez mnogo sredstava stavljen na stranu koji žele započeti štednju, što često uključuje mlade odrasle osobe samo iz srednje škole ili fakulteta, ulazak u radnu snagu po prvi put.
To bi moglo zvučati čudno ako niste upoznati s financijskim ili poslovnim procjenama, ali ima puno smisla ako se zaustavite i razmišljate o tome. Kada kupite ulaganje, ono što stvarno kupujete jest buduće novčane tijekove; dobit ili prihodi od prodaje koji, prilagođeni vremenu, riziku, inflaciji i porezima , vjerujete da će osigurati adekvatnu stopu povrata , izraženu kao složena godišnja stopa rasta , kako bi nadoknadila gubitak kupovne moći u sadašnjosti; potrošiti ga na stvari koje pružaju korisnost kao što su automobili, kuće, odmor, darovi, novi ormar, uređenje okoliša, večere u lijepim restoranima ili bilo što drugo donosi osjećaj sreće ili radosti u vašem životu, povećavajući ono što je stvarno važno: Obitelj, prijatelje, slobodu u svoje vrijeme i dobro zdravlje.
Kada su cijene imovine visoke zbog niskih kamatnih stopa, to znači da svaki dolar koji potrošite kupujući investicijsku kupnju manje novca od dividende, kamata, rente ili drugog dohotka (izravno ili prozirno, u slučaju tvrtki koje zadržavaju zarade za rasta umjesto da ih isplati dioničarima ).
Doista, racionalni dugoročni ulagač trebao bi raditi na potencijalu tržišta dionica koji nudi prinos dividende veći od 2x ili 3x normaliziranog prinosa obveznica ili tržišta nekretnina koji bi mogao pružiti 5x ili 10x normalizirani prinos obveznica. Zbog onoga što su izgubili u knjigovodstvenoj vrijednosti na bilanci , što im čini lošijima na papiru, imali bi dodatne mjesečne prihode, dopuštajući im da steknu više; slučaj ekonomske stvarnosti koji muči računovodstveni izgled.
Ipak, čak i ako znate sve ovo, možda ćete se zapitati zašto cijene aktive pada kada se kamatne stope povećaju. Što je iza propasti? To je fantastično pitanje. Iako je daleko složenije da se uletimo u mehaniku, u srcu materije uglavnom se svodi na dvije stvari.
1. Cijene imovine pada kada se kamatne stope povećavaju jer je cijena prilika "bez rizika" postala privlačnija
Bilo da to shvate ili ne, većina ljudi ima dovoljno zdravog razuma usporediti ono što mogu zaraditi zbog potencijalne investicije u dionice, obveznice ili nekretnine na ono što mogu zaraditi od parkiranja novca u sigurnoj imovini. Za male investitore, to je često kamatna stopa koja se plaća na FDIC osiguranoj štednji, tekućem računu, računu novčanog tržišta ili investicijskom fondu na novčanom tržištu .
Za veće investitore, tvrtke i institucije to je takozvana stopa "bez rizika" na blagajničke zapise SAD-a, obveznica i bilješki koje potpomažu punu oporezivu moć američke vlade.
Ako se stopa "sigurno" povećava, Vi i većina drugih investitora zahtijevat će veći povrat novca od dijela vašeg novca; da preuzmu rizike koji posjeduju tvrtke ili stambene zgrade. Ovo je samo prirodno. Zašto se izlažete gubicima ili volatilnosti kada se možete opustiti, prikupljati zanimanje i znati da ćete u budućnosti dobiti svoju punu (nominalnu) glavnu vrijednost? Nema godišnjih izvješća za čitanje, nema 10-K studija, bez proxy izjava za proučavanje.
Praktični primjer može vam pomoći.
Zamislite da 10-godišnja obveznica trezora nudi prinos od 2,4% prije oporezivanja. Gledate dionicu koja prodaje za 100,00 USD po dionici i razrijeđena je zarada po dionici od 4,00 USD.
Od toga 4,00 dolara, 2,00 dolara isplaćuje se kao novčana dividenda. To rezultira prinosom dobiti od 4,00% i prinosom dividende od 2,00%.
Sada, zamislite kako Federalna rezerve povećavaju kamatne stope . Tromjesečna trezora završava s dobiti od 5,0% prije oporezivanja. Sve ostalo je jednako (i nikada nije, ali zbog akademske jasnoće, pretpostavljamo kao takav u ovom trenutku), investitori bi mogli zahtijevati istu premiju za vlastitu dionicu. To je, prije povećanja stope, ulagači bili spremni kupiti dionice u zamjenu za 1,6% u dodatnom prinosu (razlika između prinosa od 4,00% zarade i 2,40% prinosa od riznice). Kada je prinos na riznicu porastao na 5,00%, ako ostane isti odnos, tražit će prinos zarade od 6,60%, što znači da je prinos od 3,30%. Odsutne druge varijable, kao što su promjene u troškovima strukture kapitala (više o tome u trenutku), jedini način na koji dionica može ostvariti tu razinu dobiti i dividende pada s 100,00 dolara po dionici na 60,60 dolara po dionici, od gotovo 40,00%.
To uopće nije problematično za discipliniranog investitora, s obzirom na, naravno, da stopa inflacije ostaje benigna. Ako je išta, to je velik razvoj jer je njihov redovni prosječni trošak dolara , reinvestirane dividende i novi, svježi kapital uložen iz plaća ili drugih izvora prihoda sada kupuju više zarade, više dividendi, više interesa i više rente nego što je bilo moguće. Oni također imaju koristi od toga što tvrtke mogu generirati veće prinose od programa otkupa dionica .
2. Pad cijena imovine kada kamatne stope rastu zbog troškova promjene kapitala za tvrtke i nekretnine, rezanje zarade
Drugi razlog pada cijena imovine kada se povećavaju kamatne stope može imati duboko uticaj na razinu neto dobiti koja se iskazuje na računu dobiti i gubitka . Kada posao posuđuje novac, to se događa putem bankovnih kredita ili izdavanjem korporativnih obveznica . Ako kamatne stope koje tvrtka može dobiti na tržištu znatno su veća od kamatne stope koju plaća na postojeći dug, morat će se odreći više novčanog toka za svaki dolar dugovanja kada je vrijeme za refinanciranje. To će rezultirati znatno višim troškom interesa . Tvrtka će postati manje profitabilna, budući da vlasnici obveznica u novonastalim obveznicama koje se koriste za refinanciranje starih dospjelih obveznica ili novih izdanih obveznica potrebnih za financiranje akvizicija ili proširenja, sada zahtijevaju više novčanog toka. To uzrokuje smanjenje "zarade" u omjeru cijene i zarade, što znači da se višestruko vrednovanje povećava ako zalihe ne padnu odgovarajućim iznosom. Na drugi način, kako bi dionice ostale iste cijene u realnom smislu, cijena dionica mora se smanjiti.
To zauzvrat uzrokuje smanjenje tzv. Omjera pokrivenosti kamatama , što čini tvrtku riskierom. Ako je taj povećan rizik dovoljno visok, može uzrokovati ulagače da zahtijevaju još veću premiju rizika, čime će se još više smanjiti cijena dionica.
Intenzivna poduzeća s imovinom koja zahtijevaju puno imovine, postrojenja i opreme su među najranjivijima na takav rizik kamatnih stopa. Druge tvrtke - misle o Microsoftu još 1990-ih kada je bilo duga i zahtijevalo tako malo za materijalnu imovinu da bi djelovalo, moglo bi financirati sve i sve iz svog korporativnog tekućeg računa bez traženja novca od banaka ili Wall Streeta - pravilno plovite ovim problemom, potpuno neprimjeren.
Nekoliko vrsta tvrtki zapravo napreduje kada i ako se kamatne stope povećavaju. Jedna ilustracija: Konglomerat osiguranja Berkshire Hathaway, izgrađen u proteklih 50 i više godina - milijarder Warren Buffett . Između gotovinskih i novčanih obveznica, tvrtka sjede na 60 milijardi dolara imovine koja praktički ne ostvaruje ništa. Ako bi kamatne stope trebale povećati pristojan postotak, tvrtka će od tih rezervi likvidnosti iznenada zarađivati milijarde dolara po milijardama dolara dodatnih prihoda godišnje. U takvim slučajevima to može biti osobito zanimljivo kao čimbenici iz prve stavke - investitori koji traže snižavanje cijena dionica da bi im nadoknadili činjenicu da blagajnički zapisi, obveznice i bilješke pružaju bogatiji povratak - to je fenomen kao zarada rasti. Ako posao sjedi na dovoljno slobodnih promjena, moguće je da se cijena dionica zapravo može povećati na kraju; jedna od stvari koja čini ulaganje intelektualno ugodnim.
Isto vrijedi i za nekretnine. Zamislite da imate 500.000 dolara u temeljni kapital koji želite staviti u projekt nekretnina; možda izgraditi uredsku zgradu, izgraditi skladišne jedinice ili razviti industrijsko skladište za najam proizvodnih tvrtki. Bez obzira na projekt koji izradite, znate da morate staviti 30% udjela u nju kako biste zadržali željeni profil rizika, a ostali 70% dolazili su iz bankovnih zajmova ili drugih izvora financiranja. Ako se kamatne stope povećavaju, vaš se trošak kapitala povećava. To znači da morate platiti manje za stjecanje / razvoj imovine ili ćete morati biti zadovoljni s daleko nižim novčanim tijekovima; novac koji bi ušao u vaš džep, ali sada se preusmjerava na zajmodavce. Rezultat? Osim ako postoje druge varijable u igri koje preplavljuju to razmatranje, citirana vrijednost nekretnine mora se smanjiti u odnosu na mjesto gdje je bila. (Jaki operatori na tržištu nekretnina imaju tendenciju kupiti nekretnine koje mogu držati desetljećima, financirati na uvjete što je dulje moguće kako bi mogli arbitrirati deprecijaciju u valuti. Kako se inflacija udaljavaju po vrijednosti svakog dolara, povećavaju iznajmljivanje, znaju njihova buduća otplata dospijeća manja je i manja u ekonomskom smislu.)