Tržište nekretnina ide na pad?

Upoznajte znakove upozorenja i što biste trebali učiniti sada

Godine 2017., većina Amerikanaca počela je brinuti da će se tržište nekretnina srušiti. Zapravo, 58 posto ispitanika složilo se da će u naredne dvije godine biti "stambenog mjehura i korekcija cijena". Kao rezultat toga, 83 posto njih vjeruje da je dobro vrijeme za prodaju.

Znakovi upozorenja

Postoji obilje znakova da se stambeno tržište kreće u području mjehurića. Većina se padova događa samo zato što je puknuo mjehur za imovinu .

Jedan znak imovine mjehurića je da su cijene kuća eskalirao. Nacionalne cijene medijskih obiteljskih kuća su 32 posto više od inflacije . To je slično 2005, kada su bili precijenjeni za 35 posto.

Barometar Bellwether stambenog prostora je indeks kućanskih građevinara i hipotekarnih tvrtki. Godine 2017., skyrocketed kao da je to učinio u 2004 i 2005. To je prema njezinu tvorcu, Stack Financial Management, koji ga koristi za predviđanje 2 008 financijske krize . Slično tome, SPDR S & P Homebuilders ETF porastao je za 400 posto od ožujka 2009. godine. To je nadmašilo povećanje S & P 500 od 270 posto.

Nacionalni indeks Case-Shiller dosegnuo je rekordne vrijednosti u prosincu 2016. Povećanje cijena koncentrirano je u sedam urbanih područja. Cijene kuća u Denveru i Dallasu su 40 posto veće od njihovih prerecesijskih vrhova. Cijene u Portlandu i Seattleu su 20 posto veće, a Boston, San Francisco i Charlotte su 10 posto iznad njihovih vrhunaca.

Cijene kuća u Denveru, Houstonu, Miamiju i Washingtonu su najmanje 10 posto veće od održivih razina, tvrdi CoreLogic.

U isto vrijeme, pristupačne kućište je pala. U 2010, 11 posto najam jedinica diljem zemlje bili su pristupačne za kućanstva s niskim prihodima. Do 2016. godine to je pala na samo 4 posto.

Nedostatak je najgori u gradovima u kojima su cijene kuća porasle. Na primjer, kolekcija Colorado dostupnih najamnina pao je sa 32,4 posto na samo 7,5 posto od 2010.

U ožujku 2017. William Poole, viši suradnik Instituta Cato, upozorio je na još jednu kriza subprime. Upozorio je da je 35 posto zajmova Fannie Mae potrebno osiguranje hipoteka. To je oko razine u 2006. Na neki način, ovi krediti su gori. Fannie i Freddie smanjile su svoje definicije subprime od 660 do 620. To znači da banke više ne nazivaju zajmoprimcima s rezultatima između 620 i 660 subprime. Poole je bio šef Federalne banke u Kansasu koji je upozorio na krize subprime u 2005.

Godine 2016., 5,7 posto svih prodanih kuća kupljeno je za brzu preprodaju. Ove "flip" kuće obnavljaju se i prodaju u manje od godinu dana. Atom Data Solutions je izvijestio da je najviši postotak od 2006, tijekom posljednjeg buma.

Nasilje na tržištu stanovanja 2008. godine

Ljudi koji su uhvaćeni u padu 2008. zaprepastili su se da će mjehurić 2017 dovesti do još jedne nesreće. Ali to je uzrokovalo snage koje više nisu prisutne. Kreditni default swap osigurani su derivatima poput hipotekarnih vrijednosnica . Voditelji hedge fondova stvorili su ogromnu potražnju za ovim navodno bezrezervnim vrijednosnim papirima.

To je stvorilo potražnju za hipotekom koja ih je poduprla.

Kako bi zadovoljili ovaj zahtjev za hipotekama , banke i hipotekarni posrednici ponudili su stambeni krediti pravedan o bilo kome. Oni su stvorili kriza subprime hipoteka u 2006.

Kako su mnogi bezuvjetni kupci ušli na tržište, potražnja se skočila. Mnogi su ljudi kupovali domove kao investicije za prodaju, kako su cijene nastavile rasti. Izložili su iracionalnu eksluzivnost , znak svake imovine mjehurića.

Godine 2006. kućanari su konačno zauzeli potražnju. Kada je ponuda nadmašila potražnju, cijene stanova počele su pasti. To je raspršilo mjehur za imovinu.

U rujnu 2006. Nacionalna udruga Realtors izvijestila je da su cijene kuća pale prvi put u 11 godina. Popis je bio visok, pružajući 7,5 mjeseci ponude. U studenom, Ministarstvo trgovine otkrilo je da su nove dozvole za stanovanje 28 posto niže nego u 2005. godini.

Ali Savezni je rezervat zanemario ova upozorenja. Mislilo je da je ekonomija dovoljno jaka da bi se mogla povući stambeno zbrinjavanje. Pokazalo se na snažnu zaposlenost, nisku inflaciju i povećanu potrošnju. Također je obećala snižavanje kamatnih stopa . To bi ekonomiji dovoljno likvidiralo za rast goriva.

Fed je podcijenio veličinu i utjecaj tržišta vrijednosnih papira na hipoteku . Banke su angažirale "quant jocks" kako bi stvorile nove vrijednosne papire. Napisali su računalne programe koji su razvrstali pakete hipoteka u visokorizične i niskorizične pakete. Visokorizični paketi plaćali su više, ali su imali veću vjerojatnost da će im biti zadani. Paketi s niskim rizikom bili su sigurniji, ali su plaćali manje.

Ti paketi sadržavali su nepoznate iznose subprime hipoteka . Banke nisu brinuli kreditna sposobnost zajmoprimaca jer su prodali hipoteke na sekundarnom tržištu .

Bomba koja je otkucavala milijune kredita samo za kamate . Ovi dopušteni zajmoprimci dobili su niže mjesečne uplate. No, ove stope hipoteka ponovno se vraćaju na višu razinu nakon tri godine. Mnogi od tih vlasnika kuća nisu mogli platiti hipoteku. Tada su cijene stanova pala i nisu mogli prodati svoje domove za dobit. Kao rezultat toga, oni su propustili.

Kad su vremena bila dobra, nije bilo važno. Svi su kupili visokorizične pakete jer su dali veći povratak. Kako se stambeno tržište smanjilo, svi su znali da proizvodi gube vrijednost. Budući da ih nitko nije razumio, vrijednost preprodaji tih derivata bila je nejasna.

Naposljetku, ali ne manje važno, mnogi kupci ovih MBS-a nisu bili samo druge banke. Bili su pojedinačni ulagači , mirovinski fondovi i hedge fondovi . To širi rizik u cijelom gospodarstvu. Krediti fondovi koriste ove derivate kao zalog za posudbu novca. To je stvorilo veće povrate na tržištu bikova, ali je povećalo utjecaj bilo kojeg usporavanja. Komisija za vrijednosne papire i burzu nije regulirala hedge fondove, tako da nitko nije znao koliko se to događa.

Fed nije shvatio da je sve do ožujka 2007. padao kolaps. Shvatio je da gubici stambenog fonda mogu ugroziti gospodarstvo. Tijekom ljeta banke su postale spremne posuditi jedna drugoj. Bojali su se da će zauzvrat dobiti loš MBS. Bankari nisu znali koliko su dugova imali na svojim knjigama. Nitko to nije želio priznati. Ako jesu, onda bi njihov kreditni rejting bio smanjen. Zatim će njihova cijena dionica pasti i neće moći prikupiti više sredstava za ostanak u poslovanju. Tržište kapitala vidjelo se tijekom ljeta, dok su tržišni promatrači pokušavali shvatiti koliko su loše stvari.

Do kolovoza, kredit je postao toliko uski da je Fed posudio bankama 75 milijardi dolara. Htjela je vratiti likvidnost dovoljno dugo da banke zapišu svoje gubitke i vrate se poslu novca. Umjesto toga, banke prestale posuđivati ​​gotovo svima.

Spuštena je spirala u tijeku. Kako su banke smanjile hipoteke, cijene stanova pale su dalje. To je dovodilo više zajmoprimaca na propuste, što je povećalo loše zajmove na knjigama banaka. Time su banke bile još manje.

Devet razloga zašto se nesrećom u kući ne dolazi

1. Postoje mnoge razlike između stambenog tržišta u 2005 i trenutnom tržištu. U 2005. godini subprime krediti iznosili su više od 620 milijardi dolara i čine 20 posto tržišta hipotekarnih kredita. U 2015. godini iznosili su 56 milijardi dolara i činili su 5 posto tržišta.
2. Banke su podigli standarde kreditiranja. Prema CoreLogicovom Housing Credit Indexu, zajmovi koji su nastali 2016. godine bili su među najvišom kvalitetom koja je nastala u zadnjih 15 godina. U listopadu 2009. prosječni rezultat FICO-a iznosio je 686, prenosi Fair Isaac. Godine 2001. prosječna ocjena bila je 490-510.
3. Strahovni standardi kreditiranja učinili su razliku u "flip" tržištu. Zajmodavci financiraju samo 55 posto vrijednosti kuće. "Flipper" mora doći do ostatka. Tijekom krize subprime krize, banke su posudile 80 posto ili više.
4. Broj prodanih kuća danas je 20 posto ispod vrha prije sudara. To znači da postoji samo četveromjesečna ponuda kuća za prodaju. Kao rezultat toga, oko 64 posto Amerikanaca posjeduje vlastite domove, u usporedbi s 68 posto u 2007. godini.
5. Prodaja na domaćem tržištu niža je jer je recesija obuzela sposobnost mladih da započnu karijeru i kupuju domove. Suočeni s lošim tržištem rada, mnogi su nastavili obrazovanje. Kao rezultat toga, sada su opterećeni školskim kreditima. To ga čini manje vjerojatno da mogu uštedjeti dovoljno za kupnju kuće. To će zadržati potražnju.
6. Domaće cijene su nadmašile prihode. Prosječni omjer troškova dohotka od stanovanja iznosi 30 posto. U nekim područjima podzemne željeznice, skyrocketed do 40 ili 50 posto. Nažalost, područja metroa također su mjesta na kojima su radili. To prisiljava mlade ljude da plaćaju više za najam da budu blizu posla koji ne plaća dovoljno za kupnju kuće. Trideset i dva posto prodaje kućanstava danas idu na prvi put homebuyers, u usporedbi s 40 posto povijesno, kaže NAR. Obično je taj kupac 32, zarađuje 72.000 USD i plaća 182.500 USD za dom. Dvije osobe s prihodima plaćaju u prosjeku 208.500 dolara.
7. Vlasnici kuće ne uzimaju toliko jednakosti iz svojih domova. Home kapital porastao je na 85 milijardi dolara u 2006. godini. Srušio se na manje od 10 milijardi dolara u 2010. i ostao tamo do 2015. Do 2017. godine samo je porastao na 14 milijardi dolara. Obamacare je jedan od razloga za to. Stečajni zapisi su pali za 50 posto otkako je ACA prošao. U 2010. godini podnijelo je 1,5 milijuna ljudi. Godine 2016. samo je 770.846.
8. Neki kažu da su nacionalne cijene stanova premašile vrhunac u 2006. godini. No, kada se prilagode 11 godina inflacije, oni su tek na razini 2004. godine. Između 2012. i 2017., cijene kuća u prosjeku su u prosjeku porasle za 6,5 ​​posto godišnje. Od 2002. do 2006. godine porasli su 7,5 posto godišnje. Godine 2005. su porasli za 16 posto.
9. Homebuilderi se usredotočuju na visoke kuće. Nove kuće su veće i skuplje. Prosječna veličina nove obiteljske kuće je gotovo 2.700 četvornih metara. To je u odnosu na 2.500 četvornih metara u 2006.

Što bi moglo uzrokovati kolaps

Veće kamatne stope uzrokovale su kolaps u prošlosti. To je zato što su krediti skuplji. To usporava izgradnju kuće, smanjujući opskrbu. Ali također usporava kreditiranje, što smanjuje potražnju. Sveukupno, spor i stabilan rast kamatnih stopa neće stvoriti katastrofu.

Istina je da su veće kamatne stope prethodile stambenom kolapsu u 2006. godini. Ali to je zbog mnogih zajmoprimaca koji su imali samo zajmove za kamate i hipoteke s podesivim stopama . Za razliku od konvencionalnog zajma , kamatne stope rastu zajedno s stopom hranjenih sredstava . Mnogi su također imali uvodne teaser stope koje resetirati nakon tri godine. Kada je Federalna rezidencija podigla stopu u isto vrijeme resetirali, zajmoprimci su otkrili da više ne mogu priuštiti plaćanja. Cijene kućanstava pao su u isto vrijeme, tako da ti posjednici hipoteke nisu mogli izvršiti isplate ili prodavati kuću. Zato su zatezne kamatne stope bile tako visoke.

Povijest stopa hranjenih sredstava otkriva da je Fed podigao stopu prebrzo između 2004. i 2006. godine. Stopa je bila 1,0 posto u lipnju 2004., što je udvostručilo do 2,25 posto u prosincu. Ponovno je udvostručio stope, na 4,25 posto, do prosinca 2005. godine. Šest mjeseci kasnije stopa je iznosila 5,25 posto.

Fed je porastao stope na znatno sporije od 2015. godine. Povećan je na 0,5 posto u prosincu 2015. To je povećalo 1/4 bod do kraja 2016. i 1,25 posto do lipnja 2017. godine .

Tržište nekretnina moglo bi se srušiti ako bi se banke i hedge fondovi vratili na ulaganje u rizične financijske proizvode. Ovi derivati ​​bili su glavni uzrok financijske krize . Banke su razrezale hipoteke i prodale ih u hipotekarne vrijednosnice. Ti su vrijednosni papiri bili veći posao od samih hipoteka. Zato su banke prodale hipoteke na gotovo bilo tko. Trebali su im da podupru derivate. Odrezali su ih tako da su loše hipoteke skrivene u pakete s dobrim. Tada, kada su zajmoprimci propustili, svi su derivati ​​sumnjali da su loši. Zato je prouzročio smrt Bear Stearnsa i Lehman Brothersa.

Plan Trumpove reforme poreza može potaknuti pad cijena koji bi mogao dovesti do propasti. Kongres je predložio uklanjanje odbitka za hipotekarne kamatne stope. Odbitak iznosi 71 milijardu dolara. Djeluje kao federalna subvencija na stambeno tržište. Porezni odmor pomaže vlasnicima kuća da imaju prosječnu neto vrijednost od 195.400 USD. To je mnogo veće od prosječne neto vrijednosti od 5.400 dolara iznajmljivača. Čak i ako porezni plan zadrži odbitak, porezni plan oduzima dio poticaja. Trumpov plan podigao je standardni odbitak. Kao rezultat toga, Amerikanci više ne bi podijelili. Kada se to dogodi, nisu mogli iskoristiti predujam hipoteke. Industrija nekretnina protivi se poreznom planu.

Tržište bi se moglo srušiti ako bi se krivulja prinosa na američkim trezorskim bilježnicima pretvorila. Tada su kamatne stope za kratkoročne Treasurys postale veće od dugoročnih prinosa. Normalni kratkoročni prinosi niži su jer investitori ne zahtijevaju visok povrat ulaganja za manje od godinu dana. Kada se to pretvara, to znači da investitori misle da je kratkoročni rizik veći od dugoročnog. To igra pustoš s tržištem hipoteka, i signalizira recesiju. Krivulja prinosa preokrenuta je prije iona izlučivanja iz 2008., 2000., 1991. i 1981. godine.

Hoće li cijene kuća pasti?

U zadnjem stambenom mjehuru, homebuilderi su podnijeli dopuštenja za novogradnju. To je manje od 1 milijun u 1990 tijekom recesije. Postupno se povećao tijekom 1990-ih, prelazeći milijun u 1998. godini. Ostao je na toj razini do 2002., kada je nadmašio 1,5 milijuna. To je pogodio novi rekord od 2 milijuna u 2004 i 2005. U 2006, stambene cijene počele padati. Homebuilderi su tražili više od 1,5 milijuna dozvola. To je pao na manje od milijun u 2007. Do 2009. godine srušio se na 500.000.

Oni se postupno oporavljaju na 1,3 milijuna 2017. godine. Očekuje se da će do 2020. godine biti niže, do 1,1 milijun.

Kada će se tržište stambenog objekta ponovno srušiti?

Sljedeća pada na tržištu dogodit će se 2026. godine, prema profesoru Teo Nicholasu u Harvardu. On to temelji na studiji ekonomista Homera Hoyt. Nekretnine bum-i-poprsje slijedili su 18-godišnji ciklus od 1800. Jedine iznimke su Drugi svjetski rat i stagflacija.

Nicholas kaže da je 2017. tržište nekretnina još uvijek u fazi ekspanzije. Sljedeća faza, hipersupply, neće se pojaviti sve dok najam mjesta za slobodne radne mjesta početi povećavati. Ako se to dogodi dok Fed podiže kamatne stope, može uzrokovati pad.

Kako se zaštititi od sudara

Ako ste među većine Amerikanaca koji su zabrinuti, postoji sedam stvari koje možete učiniti da biste se zaštitili od nesreće u vezi s imovinom.

1. Kupite kuću u kojoj živiš, da ne okreneš. Dvije trećine kuća izgubljeno u financijskoj krizi bili su drugi i treći domovi. Kad je prodajna cijena pala ispod hipoteke, vlasnici su otišli. Čuvali su svoje domove, ali su izgubili svoja ulaganja.
2. Dobiti hipoteku s fiksnom stopom. Dok se stope hipoteke povećavaju, vaša će se isplata ostati ista. Ako to znači da možete priuštiti samo manji dom, tako da je to. To je bolje od riskiranja i gubitka kasnije.
3. Ako dobijete hipoteku s promjenjivom stopom, saznajte što će kamatna stopa biti kad se poništi. Izračunajte mjesečnu isplatu i provjerite možete li platiti sa svojim trenutnim prihodima. Uzmite razliku između tog budućeg plaćanja i onoga što plaćate danas s nižom kamatnom stopom i spremite je. Na taj način ćete imati sredstva za plaćanje vaše hipoteke ako vaš prihod padne.
4. Kupite najgore kuću u najboljem području koje si možete priuštiti. Pobrinite se da područje ima dobre škole, čak i ako ne namjeravate sami imati djecu. Potencijalni kupci će. Uvijek možete poboljšati kuću tijekom godina ako dopustite. Dobri susjedi ne idu toliko trpjeti u sljedećem padu kao siromašnija područja. Također će se brže odskočiti.
5. Pobrinite se da kuća ima najmanje tri spavaće sobe. To će privući obitelji ako trebate preprodavati.
6. Najbolji način zaštite sebe je s dobro diversificiranim portfeljem imovine. Diversifikacija znači uravnoteženu mješavinu dionica , obveznica, roba i pravednosti u vašem domu. Većina financijskih planera ne uključuje home equity kao imovinu, ali bi trebali. To je najveća vrijednost koju većina ljudi posjeduje.
7. Da biste ograničili štetu zbog propasti nekretnina, kupite najmanji dom u kojem možete razumno živjeti. Pokušajte isplatiti hipoteku rano, tako da ne izgubite svoj dom u padu. Potaknite ulaganja u dionice, obveznice i robu tako da su jednaki ili veći od domaćeg kapitala. Ako u stambenom prostoru postoji mjehur za imovinu, nemojte podleći iskušenju da se refinancirate i iskoristite kapital. Umjesto toga, ponovo posjetite raspodjelu sredstava kako biste bili sigurni da je još uvijek uravnotežena.